Sprzedaż działek nabytych w wyniku podziału spadku a podatek dochodowy, VAT

Sprzedaż działki budowlanej a podatek dochodowy

W przypadku sprzedaży działki budowlanej musimy rozważać kwestię podatku dochodowego oraz podatku od towarów i usług VAT.

Podatek dochodowy

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – źródłem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, jeżeli nie następuje ono w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Za datę nabycia nieruchomości, od której upływa pięcioletni termin określony w cytowanym wyżej przepisie, nie można uznać momentu przekształcenia gruntów z rolnych na grunty budowlane, a także podziału działek na nowe, mniejsze. Przekształcenie charakteru gruntów nastąpi w wyniku decyzji administracyjnej, która nie zmieni prawa własności, jak również nie spowoduje nabycia w innej formie. Potwierdzają to zresztą interpretacje indywidualne Dyrektorów Izb Skarbowych.

Może się jednak zdarzyć, że podział spadku doprowadzi do zmiany terminu nabycia nieruchomości, jaki będzie brany pod uwagę przez urzędy skarbowe. Ma to miejsce wówczas, gdy w wyniku podziału dany spadkobierca dostaje więcej niż to, co ze spadku mu się należy. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 stycznia 2015 roku (sygn. akt II FSK 3246/12) wyjaśnił tę kwestię w następujący sposób:

„Jeżeli wskutek działu spadku nastąpią takie przesunięcia w ramach masy spadkowej, że każdy ze spadkobierców uzyska składniki majątkowe odpowiadające wartości jego udziału w całym majątku spadkowym (np. nieruchomość), a żaden z nich nie zostanie wzbogacony kosztem innego spadkobiercy, to zasadny jest wniosek, iż nie nastąpiło przysporzenie majątkowe, w stosunku do udziału w masie spadkowej. Istota podatków dochodowych sprowadza się natomiast do obłożenia tą daniną przyrostu mienia z określonego źródła przychodów. Skoro w wyniku działu spadku nie doszło do przyrostu mienia spadkobiercy, w stosunku do wartości nabytego uprzednio udziału spadkowego, czynność taka nie może być utożsamiana z nabyciem nieruchomości (udziału w nieruchomości ponad udział w spadku) w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a/ ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Reasumując: jeśli Państwa działki nabyte w wyniku podziału spadku odpowiadają wcześniejszym udziałom w spadku, to należy uznać, że nabycie miało miejsce w 2001 r. a zatem do sprzedaży upłynie od tego momentu aż 17 lat. Obowiązek podatkowy nie powstanie.

Zobacz też: Podatek po podziale działki

Sprzedaż działki budowlanej a podatek VAT

Podatek VAT

Zasadniczo, jeśli sprzedaż gruntu następuje z prywatnego majątku, to zazwyczaj transakcja ta nie jest traktowana jako działalność gospodarcza i w związku z tym nie powstanie konieczność odprowadzenia podatku VAT. Natomiast gdy właściciel gruntu podzieli go na mniejsze działki i podejmie się inwestycji związanych z podniesieniem wartości, organy podatkowe uznają to za działalność odpowiadającą działalności gospodarczej, a podatnik musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku VAT.

Tutaj również posłużę się orzecznictwem, a dokładnie interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 5 stycznia 2016 r. (nr sprawy ITPP3/4512-543/15/JC). Ze stanu faktycznego przedstawionego w tej interpretacji wynika, że: „Wnioskodawca wystąpił wyłącznie we własnym imieniu z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla »budowy zespołu i budynków w formie zabudowy siedliskowej« celem wybudowania własnego siedliska. Wnioskodawca nie planuje odsprzedaży, lecz zamieszkanie na tym terenie. Wnioskodawca ma wątpliwości, czy dzieci zwiążą się z miejscowością, w której jest położony grunt, więc chciałby dokonać sprzedaży pozostałego gruntu. Wnioskodawca nie ma możliwości zbycia pozostałych po wybudowaniu siedliska gruntów w jednej całości ze względu na jego rozmiary, planuje więc zbycie wydzielonych działek.

Przed dokonaniem sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości Wnioskodawca zamierza dokonać następujących działań, by uatrakcyjnić nieruchomość dla potencjalnych nabywców:

• podzielić nieruchomość na mniejsze działki,
• przekształcić działki na tereny budowlane, bądź z możliwością zabudowy,
• uzbroić teren,
• wydzielić drogi wewnętrzne,
• ogłosić sprzedaż za pośrednictwem biura nieruchomości oraz w mediach.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.”

W analizie tego stanu i wnioskach Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy wyjaśnił, że: „planowana sprzedaż działek, które zostaną wydzielone z posiadanego gruntu, który stanowi grunt rolny, nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. W analizowanej sprawie uznać więc należy, że Wnioskodawca – dokonując planowanej sprzedaży działek – będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca planując zbycie gruntu zamierza podzielić nieruchomość na mniejsze działki, przekształcić działki na tereny budowlane bądź z możliwością zabudowy, uzbroić teren, wydzielić drogi wewnętrzne, ogłosić sprzedaż za pośrednictwem biura nieruchomości oraz w mediach. (...) Planowane działanie, które zamierza podjąć Wnioskodawca, przed planowaną sprzedażą gruntu, ma na celu uatrakcyjnienie nieruchomości dla potencjalnych nabywców. Takie świadome działania mają na celu przygotowanie przedmiotowego gruntu do sprzedaży, zmierzając do osiągnięcia korzyści materialnych z tego tytułu. Zamiary Wnioskodawcy świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do środków wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Powyższe wskazuje również na komercyjny charakter planowanej transakcji. W związku z przedstawionymi okolicznościami, uznać należy, że podjęte działania nie stanowią zarządu majątkiem prywatnym i będą uznane za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym samym planowana sprzedaż działek nie będzie stanowiła zwykłego wykonywania prawa własności, a Wnioskodawca będzie działał w tym zakresie jak handlowiec.

Wydzielenie działek budowlanych a następnie ich sprzedaży w celu zarobkowym

W związku z powyższym stwierdzić należy, że Wnioskodawca z tytułu tych transakcji będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.”

W podobnej kwestii wypowiedział się także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 października 2009 r. (sygn. akt I FSK 1043/08), gdzie wyjaśnił, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. NSA w wyroku z dnia 18 października 2011 r. sygn. akt 1536/10, wymienił również, że na działalność zorganizowaną prowadzoną przez osobę fizyczną, mogą wskazywać takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, czy też wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

Biorąc pod uwagę powyższe, można przyjąć, że Państwa działania – zmierzające do wydzielenia działek budowlanych, a następnie ich sprzedaży w celu zarobkowym – będą nosiły cechy działalności gospodarczej, która podlega podatkowi VAT.

Dobrym rozwiązaniem w opisanej sprawie byłoby wystąpienie o indywidualną interpretację podatkową.