Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż działek przez osobę fizyczną - czy trzeba zapłacić podatek?

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2021-10-07

Potrzebuję porady w zakresie prawa podatkowego. Mój teść nabył działkę rolną ok. 20 lat temu. Działka posiada warunki zabudowy. W poprzednim roku została geodezyjnie podzielona na 8 działek oraz wytyczona została droga. Do działek został podciągnięty wodociąg, a w pobliżu znajduje się prąd. Teść jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Chce zacząć sprzedawać działki osobom zainteresowanym, cena 1 działki to ok. 80 tys. złotych. Jednak nie wie, jakie obciążenia podatkowe będą dotyczyć sprzedaży (podatek dochodowy, VAT, inne). Czy istnieją progi przychodu, po których przekroczeniu konieczne będzie płacenie VAT-u lub innych podatków? Jakie obowiązki podatkowe dotyczą takiej sprzedaży?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż  działek przez osobę fizyczną - czy trzeba zapłacić podatek?

Sprzedaż kilku działek i obowiązki podatkowe

Fakt sprzedaży prywatnych działek nie ma znaczenia dla oceny tej czynności na gruncie prawa podatkowego. Ponieważ sytuacja jest bardziej skomplikowana w zakresie podatku od towaru i usług, zacznę od tej kwestii. Na przestrzeni lat stanowisko sądów i organów podatkowych w sprawie zapłaty VAT od sprzedaży prywatnych działek ulegało zmianom. W zasadzie trudno ocenić aktualne stanowisko, bo też zależy ono w dużej mierze od indywidualnej sytuacji, jaka podlega ocenie.

Sprzedaż działek a podatek VAT

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”. W myśl art. 15 ust. 2 tejże ustawy „działalność gospodarcza obejmuje natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody”. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Organy podatkowe ale także i sądy administracyjne stoją na stanowisku, ze za podatnika podatku VAT można uznać także osobę, która nie jest formalnie zarejestrowana w CEIDG. Ważne, by wedle obiektywnych przesłanek dokonywała czynności stanowiących o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

By ocenić, czy dana sprzedaż podlega podatkowi VAT, warto prześledzić aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych i interpretacje podatkowe Dyrektora Krajowej Administracji Skarbowej. W jednej z takich interpretacji czytamy:

„Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym”( interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 roku, 0111–KDIB3–2.4012.791.2018.2.MGO).

W wyroku z dnia 15 grudnia 2011 r. (sygn. akt I FSK 1695/11) Naczelny Sąd Administracyjny opisał przesłanki świadczące o możliwości uznania sprzedaży za działalność gospodarczą. Zdaniem NSA:

„Fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną, Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze”.

Sprzedaż prywatna kilku działek

Z tego, co Pan opisuje, podejmowane były już przez Państwa czynności zmierzające do podniesienia wartości nieruchomości przed dokonaniem sprzedaży. Działania te wpisują się w cytowany przeze mnie wyżej wyrok.

Z drugiej jednak strony pojawiają się takie interpretacje jak ta Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 28 kwietnia 2011 r., znak IBPP1/443–361/11/MS. W interpretacji tej czytamy:

„Zatem warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

  1. dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
  2. czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług tj. prowadzi samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu powołanej wyżej definicji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo–prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.

„Z opisu przestawionego we wniosku wynika, że:

  • Wnioskodawca w 1977 r. otrzymał w formie darowizny, od swojej matki, majątek w postaci działki budowlanej zabudowanej oraz sześć działek rolnych o powierzchni około 1,9035 hektara.
  • Działki nigdy nie były wykorzystywane do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT i cały czas były uprawiane tylko na własne potrzeby poprzez sianie zboża i sadzenie na nich ziemniaków i innych warzyw i nie dokonywano sprzedaży produktów rolnych.
  • Działki nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy.
  • Wnioskodawca nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym ani nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
  • Wnioskodawca nie zajmuje się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, nie kupował i nie zamierza kupować żadnych innych nieruchomości oraz nie planuje też sprzedaży pozostałych działek, a także planuje przekazanie posiadanego majątku, w postaci domu i pozostałych działek, w formie darowizny swoim dzieciom.

Tak więc nic nie wskazuje na to, że dokonując dostawy, ww. działek wnioskodawca będzie działał w charakterze handlowca. Pod pojęciem handel należy bowiem rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży. W analizowanej sprawie nie można stwierdzić, że grunt został nabyty w celu odsprzedaży, ponieważ pochodzi z majątku prywatnego, otrzymanego w formie darowizny.

Wnioskodawca, sprzedając grunt, będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT”.

Jak Pan widzi, ocena tego, czy dana sprzedaż podlega podatkowi VAT, czy też nie, nie jest łatwa. W mojej ocenie stan faktyczny przez Pana przedstawiony mieści się w pojęciu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Teść nabył nieruchomość, nie była mu darowana. Nie mam informacji, czy prowadził na niej gospodarstwo rolne ale w tym przypadku należałoby uznać, ze nieruchomości już były wykorzystywane w działalności zarobkowej. Działki zostały uzbrojone, uzyskano dla nich warunki zabudowy, wytyczono drogę. Wszystko zmierzało do profesjonalnej działalności zarobkowej.

Interpretacja indywidualna

Oczywiście, mając na uwadze rozbieżności w ocenie dokonywanej przez różne organy, warto się zabezpieczyć co do dokonanej oceny własnej. Służą temu właśnie interpretacje indywidualne podatkowe wydawane na wniosek podatników przez Dyrektora Krajowej Administracji Podatkowej. Zgodnie z art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa „Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego. Wniosek o interpretację indywidualną może dotyczyć zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzeń przyszłych. Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Wniosek składa się na urzędowym formularzu, który można znaleźć na stronach Ministerstwa Finansów. Wnioskujący o wydanie interpretacji indywidualnej składa oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego. W razie złożenia fałszywego oświadczenia wydana interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych”.

Zgodnie z art. 14k Ordynacji podatkowej „zastosowanie się do interpretacji indywidualnej przed jej zmianą, stwierdzeniem jej wygaśnięcia lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego interpretację indywidualną nie może szkodzić wnioskodawcy, jak również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej. Zatem warto taką interpretację do konkretnego stanu faktycznego uzyskać, zwłaszcza, że koszt to 40 zł opłaty od wniosku”.

Podatek dochodowy po sprzedaży kilku działek

W zakresie podatku dochodowego stanowisko organów podatkowych jest odmienne. Działalność gospodarcza jest w ustawie o podatku dochodowym zdefiniowana odmiennie. Zgodnie z nią „działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, […]

c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły”.

Muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak – oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia – zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia.

Co do zasady zatem nie uznaje się za działalność gospodarczą uzyskanie dochodu z nieruchomości w sposób przypadkowy (np. podział i sprzedaż działek z zyskiem wskutek zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Jeśli jednak zostanie stwierdzone, że podjęto szereg działań, które sugerują profesjonalny, zarobkowy charakter działań, wówczas można mówić o działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. O braku zarobkowego charakteru działań podatnika świadczy na przykład nabycie gruntu w okolicznościach niezależnych od podatnika (np. dziedziczenie), brak negocjacji ceny, prowadzenie przez pewien czas na nieruchomości jakiejkolwiek działalności, a zatem wszystko, co wskazuje, iż w chwili zakupu podatnik nie podporządkowywał swych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. Co do zasady uznaje się, że jako działalność gospodarcza nie powinna być traktowana wyprzedaż majątku własnego jak również sprzedaż nieruchomości odziedziczonych.

Zorganizowana działalność nastawiona na zysk

I po raz kolejny muszę stwierdzić, że wszystkie czynności, których wobec nieruchomości dokonał teść, sugerują, że nie mamy do czynienia z zarzadzaniem własnym majątkiem, a ze zorganizowaną działalnością w celu osiągnięcia zysku. Stąd dochód uzyskany ze sprzedaży wielu wydzielonych działek będzie dochodem z działalności gospodarczej i jako taki stanowić będzie podstawę opodatkowania zgodnie z przyjętym przez teścia sposobem opodatkowania, przy czym skoro teść nie prowadzi działalności gospodarczej sformalizowanej, to będzie to raczej opodatkowanie na zasadach ogólnych, tak jak każdy dochód. Będzie się łączył z innymi dochodami, podlegał tej samej regule kwoty wolnej od podatku oraz stawkom zależnym od wysokości.

Podobnie jak w przypadku podatku VAT sugeruję w pierwszej kolejności uzyskać indywidualną interpretację podatkową, co może uchronić przed ewentualnymi konsekwencjami stanu faktycznego w przyszłości przez urzędników organów podatkowych.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »