Sprzedaż mieszkania a podatek dochodowy, spłata kredytu i ulga mieszkaniowa

Podstawy opodatkowania zbycia nieruchomości

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Podatek dotyczy dochodu, który stanowi różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia. Stawka podatku wynosi 19%, a rozliczenie odbywa się na formularzu PIT-39.

Art. 30e ust. 1–2 ustawy PIT określa, że podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód ze zbycia pomniejszony o koszty ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d oraz powiększony o dokonane odpisy amortyzacyjne.

Koszty nabycia i nakłady podwyższające wartość

Art. 22 ust. 6c ustawy PIT stanowi, że koszty uzyskania przychodu obejmują udokumentowane koszty nabycia oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Nakłady muszą być potwierdzone fakturami VAT lub dokumentami opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e).

Kosztem podatkowym jest więc cena nabycia oraz nakłady podwyższające wartość lokalu. Spłata kredytu nie jest kosztem podatkowym, co jednoznacznie potwierdzają interpretacje podatkowe i orzecznictwo.

Stanowiska organów i sądów dotyczące kredytu

Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną oraz orzeczniczą spłata kredytu hipotecznego nie stanowi kosztu podatkowego. Nie zwiększa wartości nieruchomości i nie może być traktowana jako nakład (m.in. interpretacja KIS z 9 lipca 2020 r., wyrok NSA z 14 stycznia 2025 r., wyrok NSA z 19 października 2017 r.).

Zwolnienie podatkowe z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT

Zwolnienie obejmuje tę część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada wydatkom poniesionym na własne cele mieszkaniowe. Aby zwolnienie było pełne, na cele mieszkaniowe należy przeznaczyć cały przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Dochód zwolniony oblicza się według wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P,
gdzie:
D – dochód,
W – wydatki na cele mieszkaniowe,
P – przychód ze sprzedaży.

Spłata kredytu jako cel mieszkaniowy

Na podstawie art. 21 ust. 30a ustawy PIT za wydatek na cele mieszkaniowe uznaje się m.in. spłatę kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość. Zwolnienie dotyczy jednak tylko wydatków służących zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zakup nieruchomości na wynajem a ulga mieszkaniowa

Aby skorzystać ze zwolnienia, podatnik musi faktycznie zamieszkać w nowo nabytej nieruchomości. Zakup inwestycyjny, np. pod wynajem, wyłącza możliwość skorzystania z ulgi (m.in. pismo KIS z 18 stycznia 2019 r.).

Odpowiedzi na pytania klientki

1. Czy powstaje obowiązek podatkowy?
   Tak, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat podatkowych. Dochód to przychód pomniejszony o koszty nabycia i nakłady. W przedstawionej sytuacji:
   1 300 000 zł – 730 000 zł – 200 000 zł = 370 000 zł dochodu.

2. Czy spłata kredytu pozwala uniknąć podatku?
   Spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe. Aby całkowicie skorzystać ze zwolnienia, należy przeznaczyć na takie cele cały przychód, czyli 1 300 000 zł, a nie tylko dochód.

3. Zakup nowego mieszkania w ciągu trzech lat
   Zwolnienie przysługuje wyłącznie wtedy, gdy podatnik realizuje w nim własne potrzeby mieszkaniowe. Przeznaczenie lokalu na wynajem wyklucza ulgę.

4. Czy zniesienie rozdzielności majątkowej wpłynie na podatek?
   Ustrój majątkowy małżonków nie wpływa na sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości ani na prawo do ulgi mieszkaniowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350