Sprzedaż mieszkania po spadku a podatek 19%

Kiedy sprzedaż mieszkania po spadku podlega PIT?

Zasadą jest, że odpłatne zbycie nieruchomości podlega podatkowi dochodowemu, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Przy dziedziczeniu obowiązuje jednak szczególna zasada: dla spadkobiercy termin ten liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.

Jeżeli więc ojciec kupił mieszkanie rok przed śmiercią, a dzieci sprzedały je niedługo po przeprowadzeniu sprawy spadkowej, sprzedaż może mieścić się w pięcioletnim okresie. Nie oznacza to jednak automatycznie podatku od całej ceny sprzedaży. Podatek 19% oblicza się od dochodu, a nie od przychodu.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości rozlicza się według zasad określonych m.in. w art. 30e ustawy PIT. W praktyce trzeba ustalić przychód ze sprzedaży, koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu.

Jak ustalić dochód przy sprzedaży mieszkania odziedziczonego?

Przy nieruchomości nabytej w spadku do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć nie tylko określone nakłady poniesione już przez spadkobiercę, lecz także udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę. Oznacza to, że jeżeli ojciec kupił mieszkanie za określoną cenę, spadkobiercy mogą co do zasady uwzględnić tę cenę jako koszt podatkowy, proporcjonalnie do swoich udziałów.

Jeżeli spadkobierców jest dwoje i każdy odziedziczył udział 1/2, każdy z nich osobno rozlicza swoją część. Każdy wykazuje w PIT-39 połowę przychodu ze sprzedaży oraz połowę kosztów przypadających na odziedziczony udział. Jeżeli ojciec kupił mieszkanie drożej, niż zostało ono sprzedane, po stronie spadkobierców może powstać strata podatkowa, a nie dochód.

W opisanym stanie faktycznym kluczowe jest więc porównanie ceny sprzedaży mieszkania z kosztem nabycia poniesionym przez ojca oraz ewentualnymi kosztami sprzedaży. Jeżeli ojciec nabył mieszkanie za 240 000 zł, a spadkobiercy sprzedali je łącznie za 220 000 zł, to przy założeniu prawidłowego udokumentowania kosztu nabycia nie wystąpi dochód do opodatkowania. Każdy spadkobierca wykaże swoją część przychodu i kosztu, a wynik rozliczenia nie powinien prowadzić do podatku 19%.

Czy trzeba składać PIT-39, gdy nie ma podatku?

Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu, spadkobierca powinien złożyć zeznanie PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Dotyczy to także sytuacji, w której po uwzględnieniu kosztów nie powstaje podatek do zapłaty.

W PIT-39 należy wykazać przychód, koszty oraz dochód albo stratę. Każdy spadkobierca składa własne zeznanie, nawet jeżeli sprzedaż została dokonana jednym aktem notarialnym. Małżonek spadkobiercy nie składa PIT-39 z tego tytułu tylko dlatego, że pozostaje ze spadkobiercą we wspólności majątkowej.

Czy pieniądze ze spadku należą do małżonka?

Co do zasady przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie wchodzą do majątku osobistego małżonka, chyba że spadkodawca postanowił inaczej. Dotyczy to również pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży odziedziczonego udziału w mieszkaniu, jeżeli stanowią one ekonomiczny odpowiednik odziedziczonego prawa.

Oznacza to, że kwota przypadająca spadkobiercy po sprzedaży mieszkania nie staje się automatycznie majątkiem wspólnym małżonków. Jeżeli jednak spadkobierca przeznaczy te środki na spłatę kredytu dotyczącego wspólnej nieruchomości małżonków albo na remont wspólnego domu, może powstać zagadnienie nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny. Ma to znaczenie przede wszystkim przy ewentualnym podziale majątku małżeńskiego.

Ulga mieszkaniowa i spłata wspólnego kredytu hipotecznego

Ulga mieszkaniowa z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT ma zastosowanie wtedy, gdy ze sprzedaży nieruchomości powstał dochód, ale przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie. Obecnie termin ten wynosi trzy lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Do własnych celów mieszkaniowych może należeć m.in. spłata kredytu lub pożyczki oraz odsetek, jeżeli kredyt został zaciągnięty przed dniem sprzedaży na cele mieszkaniowe podatnika. Typowym przykładem jest kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup lub budowę domu, w którym podatnik faktycznie zaspokaja własne potrzeby mieszkaniowe.

Jeżeli kredyt hipoteczny został zaciągnięty wspólnie z małżonkiem na działkę budowlaną i dom służący własnym celom mieszkaniowym podatnika, spłata tego kredytu może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe. W praktyce nie należy automatycznie zakładać, że podatnik może rozliczyć wyłącznie połowę spłaty tylko dlatego, że kredyt jest wspólny. Znaczenie ma m.in. to, czy podatnik jest współkredytobiorcą, czy odpowiada za dług, na jaki cel zaciągnięto kredyt i czy nieruchomość rzeczywiście służy jego własnym potrzebom mieszkaniowym.

W opisanej sprawie ta analiza byłaby potrzebna dopiero wtedy, gdyby po uwzględnieniu kosztów po ojcu powstał dochód. Jeżeli dochodu nie ma, nie ma czego zwalniać z podatku. Ulga mieszkaniowa nie jest potrzebna do uniknięcia podatku, bo podatek nie powstaje już na etapie obliczenia dochodu.

Co z pozostałą kwotą ze sprzedaży?

Jeżeli po rozliczeniu sprzedaży powstaje dochód i podatnik chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, nie musi przeznaczać całego przychodu na cele mieszkaniowe. Trzeba jednak pamiętać, że zwolnienie działa proporcjonalnie. Jeżeli tylko część przychodu zostanie wydana na własne cele mieszkaniowe, zwolniona będzie odpowiednia część dochodu, a od pozostałej części może powstać podatek.

Jeżeli natomiast sprzedaż kończy się stratą, podatnik może swobodnie zdecydować, czy spłaci kredyt, zachowa środki, czy przeznaczy je na inny cel. Taka decyzja nie wpływa wtedy na podatek od sprzedaży mieszkania, bo brak jest dochodu do opodatkowania.

FAQ

Czy podatek 19% płaci się od całej ceny sprzedaży?

Nie. Podatek 19% dotyczy dochodu, czyli zasadniczo różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami. Przy spadku ważnym kosztem może być cena nabycia zapłacona wcześniej przez spadkodawcę.

Od kiedy liczyć pięć lat przy mieszkaniu odziedziczonym po ojcu?

Termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym ojciec nabył lub wybudował nieruchomość. Nie liczy się go od dnia śmierci, od dnia postanowienia sądu ani od dnia sprzedaży przez spadkobierców.

Czy każdy spadkobierca składa osobny PIT-39?

Tak. Każdy spadkobierca rozlicza swoją część sprzedaży samodzielnie. Wykazuje przychód i koszty proporcjonalnie do swojego udziału w sprzedawanej nieruchomości.

Czy mogę spłacić wspólny kredyt małżeński pieniędzmi ze spadku?

Możesz przeznaczyć środki na taką spłatę. Podatkowo może to być własny cel mieszkaniowy, jeżeli kredyt spełnia warunki ustawy PIT. Rodzinnie może to jednak oznaczać nakład z majątku osobistego na majątek wspólny, który warto udokumentować.

Czy ulga mieszkaniowa jest potrzebna, jeśli sprzedaż przyniosła stratę?

Nie. Ulga mieszkaniowa zwalnia dochód, a nie stratę. Jeżeli po uwzględnieniu kosztów nie ma dochodu, podatek nie występuje niezależnie od tego, na co zostaną przeznaczone pieniądze.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest prawidłowe ustalenie dochodu ze sprzedaży mieszkania po ojcu. Jeżeli ojciec kupił lokal za cenę wyższą niż cena późniejszej sprzedaży, spadkobiercy mogą wykazać koszt nabycia poniesiony przez spadkodawcę i w rezultacie nie zapłacić podatku 19%.

Spłata wspólnego kredytu hipotecznego ma znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy dochód faktycznie powstaje i trzeba skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Wtedy należy sprawdzić cel kredytu, datę jego zaciągnięcia, dokumenty bankowe oraz to, czy nieruchomość służy własnym potrzebom mieszkaniowym podatnika.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59