Sprzedaż mieszkania po spadku a podatek 19%, kiedy i jak można skorzystać ze zwolnienia?

Przepisy podatkowe

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego nabycia. W przypadku nabycia w drodze spadku termin opodatkowania liczony jest od daty, kiedy to spadkodawca nabył nieruchomość. W tym przypadku będzie to rok 2022, co oznacza, że sprzedaż nieruchomości podlega pod regulacje ustawy PIT w tym przypadku.

Co jednak istotne, zgodnie z art. 30e ustawy PIT „opodatkowaniu podlega dochód ze zbycia nieruchomości rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy”.

Zgodnie zaś z art. 22 ust. 6d zdanie drugie ustawy PIT §do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika”.

Art. 22 ust. 6d ustawy PIT w ww. brzmieniu obowiązuje od 1 stycznia 2019 r. Jak czytamy w projekcie ustawy wprowadzającym ten przepis (druk 2854):

„Ustawa ma na celu wprowadzenie zmian odnoszących się do spadkobierców zbywających nieruchomości lub określone prawa majątkowe nabyte w spadku ukierunkowanych na pełniejszą realizację na gruncie podatku PIT sukcesji praw spadkodawcy związanych z odziedziczoną nieruchomością.

Ponadto projekt przewiduje umożliwienie zaliczenia do kosztów podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw majątkowych, nabytych w drodze spadku:

• kosztów nabycia (wytworzenia) tej nieruchomości lub określonego prawa majątkowego poniesionych przez spadkodawcę oraz
• długów i ciężarów spadkowych”. 

Ww. przepis umożliwia zatem spadkobiercom zaliczenie do kosztów podatkowym w momencie sprzedaży nieruchomości wydatków na nabycie, jakie poniósł spadkodawca.

Sprzedaż mieszkania i brak podatku

Z przedstawionego przez Pana opisu sprawy wynika, że spadkodawca nabył w drodze umowy (dołączonej przez Pana) w 2022 roku mieszkanie o wartości 240 000 zł. Natomiast obecnie mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 222 000 zł. To zatem oznacza, że w tym przypadku koszt jest większy niż przychód, a zatem nie mamy do czynienia z dochodem, lecz ze strata podatkową.

To po pierwsze oznacza, że nie występuje podatek do zapłaty. Po drugie oznacza to, że nie ma uzasadnienia rozpatrywanie kwestii możliwości zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT (własne cele mieszkaniowe), ponieważ zwolnienie do obejmuje uzyskany ze sprzedaży dochód (w myśl tego przepisu: „zwalnia się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości”), który w tym przypadku nie występuje, ponieważ mamy stratę.

W konsekwencji należy jedynie złożyć PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym i wykazać stratę z odpłatnego zbycia nieruchomości. W kosztach wykazujemy wydatek, jaki spadkodawca poniósł na nabycie nieruchomości. Każdy spadkobierca składa osobny PIT-39, wykazując połowę przychodu ze sprzedaży oraz połowę kosztu, jaki spadkodawca poniósł na nabycie nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207