Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania sprzed małżeństwa a skorzystanie z ulgi mieszkaniowej

Aleksander Słysz • Opublikowane: 2017-11-24

Otrzymałem 2 lata temu mieszkanie w darowiźnie, będąc kawalerem. Aktualnie jestem żonaty i miesiąc temu sprzedałem to mieszkanie za 250 tys. zł. Chcę skorzystać ze zwolnienia i obecnie jestem na etapie zakupu działki wartej 100 tys. zł. Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, powinienem tę działkę kupić tylko na siebie, czy mogę wraz z małżonką? Czy przy zakupie takiej działki do zwolnienia zalicza się pełną kwotę, czy tylko połowę? Czy wydatki na planowaną budowę (udokumentowane fakturami) są uwzględniane przy uldze w pełnej wartości, czy tylko w 50%, jeśli jesteśmy współwłaścicielami działki?

Aleksander Słysz

»Wybrane opinie klientów

Chciałbym aby w przyszłości prawnik, pytał przed napisaniem ostatecznej odpowiedzi o szczegóły, laicy tacy jak ja nie wiedza które informacje mogą być istotne a które nie. Mam nadzieje, że uzyskam odpowiedź na dodatkowe pytanie.
Piotr, HR business partner, 37 lat
Bardzo pomocny serwis. Dzięki niemu za niewielką w sumie opłatą pozbyłem się dużego problemu.
Roman, 62 lata
Polecam jak najbardziej.
Ewa
Porada przekonująca i konkretna (z powołaniem się na odpowiednie artykuły oraz podaniem przykładowych postanowień sądu). 
Tomasz, manager, 53 lata
Jestem pod ogromnym wrażeniem, co do uzyskania informacji bardzo szczegółowej. Fachowe doradztwo, takiej informacji nie uzyskam nigdzie, wcześniej. Składam podziękowanie Pani Izabeli Nowackiej-Marzeion. 
Wiesława, sprzątaczka, 555 lat

Na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych [Dz.U.2016.2032 t.j. ze zm. dalej jako u.PIT] – wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e u.PIT, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Własne cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 u.PIT. Skoro sprzedawane mieszkanie stanowi Pana odrębny majątek, to środki uzyskane ze sprzedaży również stanowić będą Pana majątek odrębny. Zgodnie z art. 33 pkt 1 i pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił; a także przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Od lat istnieją kontrowersje, czy przeznaczenie środków z majątku odrębnego na zakup do majątku wspólnego jest w ogóle możliwe i jakie ma konsekwencje. Co do zasady, jeśli za te pieniądze kupi Pan działkę, to ta działka winna być w całości Pana, nie wejdzie bowiem do majątku wspólnego. Już kilkukrotnie wskazywałem w naszym portalu, że sytuację tę różnie widzi się w praktyce i w doktrynie, tak z punktu widzenia wejścia nabywanych rzeczy do majątku wspólnego, jak i realizacji warunków zwolnienia. Przykładowo K. Różycki wskazuje, iż konieczne jest rozszerzenie wspólności majątkowej na środki z majątku odrębnego: „Jeżeli środki pieniężne uzyskane z odpłatnego zbycia mieszkania własnościowego, stanowiącego składnik majątku odrębnego jednego z małżonków, zostaną wniesione do majątku wspólnego małżonków, to całość kwoty uzyskanej z odpłatnego zbycia i przeznaczenie jej na cele mieszkaniowe (nabycie mieszkania i działki budowlanej) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego. (…) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 26 października 2012 r., IPTPB2/415-540/12-4/KSM, wyjaśnił, że jeśli środki pieniężne uzyskane z odpłatnego zbycia składnika majątku odrębnego jednego z małżonków zostaną wniesione do majątku wspólnego małżonków, to całość kwoty uzyskanej z odpłatnego zbycia i przeznaczenie jej na cele mieszkaniowe będzie korzystać ze zwolnienia. [Lex/el QA 235221 K. Różycki].

Podobnie uważa K. Kamiński, który wskazał, iż: „W analizowanym jednak przypadku istotny jest jeden szczegół. Otóż sprzedana nieruchomość (mieszkanie) stanowiła majątek odrębny podatnika (małżonka), natomiast nabyte w 2011 r. kolejne mieszkanie będzie stanowiło współwłasność podatnika i jego małżonki. W takiej sytuacji, co do zasady środki uzyskane przez małżonka ze sprzedaży będą stanowiły jego majątek odrębny (wniosek z art. 33 pkt 2 i pkt 10 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz. U. z 2015 r. poz. 2082 z późn. zm.). Jak wynika z treści pytania przychód uzyskany ze sprzedaży odrębnej własności nie został wniesiony do majątku wspólnego podatnika i żony. W związku z tym nie będzie możliwości zastosowania ww. zwolnienia w zakresie wydatków na nabycie mieszkania przypadających proporcjonalnie na małżonkę. Aby wydatkowana kwota (150 000 zł) w pełni mogła skorzystać ze zwolnienia, należałoby włączyć wolą małżonka jego środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości do majątku wspólnego małżonków (...)” [Lex/el QA 208526].

Inaczej uważa m.in. R. Styczyński, który uznał, że: „Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są również te dotyczące składników majątku wspólnego małżonków. Dotyczy to również sytuacji, gdy wydatki takie są finansowane ze środków pochodzących ze sprzedaży domu lub mieszkania stanowiącego odrębny majątek jednego z małżonków. Stanowisko takie potwierdził w interpretacji indywidualnej Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 4 listopada 2011 r., ITPB2/415-750/11/IL: »(...) wydatkowanie przed upływem dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. w przedmiotowej sprawie do końca 2013 r., całości środków pieniężnych, uzyskanych ze sprzedaży mieszkania, stanowiącego majątek odrębny Wnioskodawczyni, na nabycie do majątku wspólnego małżonków nieruchomości w postaci budynku mieszkalnego oraz na remont własnego budynku spełnia przesłanki zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (...)« [Lex/el QA 542378]”.

Praktyka organów podatkowych jest różna, niektóre uznają w opisanej sytuacji, gdy nie rozszerzy się wspólności majątkowej na omawiane środki, tylko w 50%, inne w całości, aczkolwiek jak wskazałem, jeśli nie rozszerzy się wspólności majątkowej na te środki, to zakup działki za nie winien spowodować, że wejdzie ona do Pana majątku odrębnego. Wydawane interpretacje również nie są identyczne, aczkolwiek wiele jest pozytywnych i nie wymagających dla uznania wydatku w 100% rozszerzania wspólności majątkowej np. pismo z dnia 16 kwietnia 2013 r. [Izba Skarbowa w Katowicach IBPBII/2/415-59/13/NG], w którym czytamy w analogicznej jak Pana sprawie, co następuje: „Jednak dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy istotna będzie kwestia ustalenia, czy cała kwota uzyskana ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego przez wnioskodawcę w spadku (a więc należącego do jego majątku odrębnego) może podlegać zwolnieniu z opodatkowania, jeśli przeznaczona będzie na zakup lokalu mieszkalnego do majątku wspólnego wnioskodawcy i jego małżonka. Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 788 z późn. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 pkt 1 ww. ustawy). Ponadto ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego, nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzenia udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy uznać należy, iż skoro będące przedmiotem sprzedaży spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego stanowiło majątek osobisty wnioskodawcy, a uzyskany ze sprzedaży tego prawa przychód zostanie począwszy od daty sprzedaży nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie w całości wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, jakim jest nabycie lokalu mieszkalnego należącego do obojga małżonków, to nie ma w tej sytuacji przeszkód prawnych, aby przychód ten w całości przeznaczony na nabycie lokalu mieszkalnego korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej, zostaje spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na nabycie lokalu mieszkalnego, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki, które pochodziły ze sprzedaży majątku osobistego wnioskodawcy, zostały wydatkowane na nabycie lokalu mieszkalnego, który wejdzie w skład majątku wspólnego wnioskodawcy i jego współmałżonka.”

W zakresie budowy wydatkami zgodnymi z warunkami zwolnienia są wydatki na „budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego”. Ustawa w art. 21 ust. 26 wyjaśnia, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa powyżej, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Współwłasność zatem nie limituje tu odliczenia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Czy muszę zapłacić podatek od sprzedaży domu ze spadku?

W 2010 r. zmarła moja mama. Akt poświadczenia dziedziczenia określa, że mąż i 3 dzieci otrzymali równe udziały po 1/4. W skład spadku wchodził...

Rozliczenie PIT jako samotnie wychowująca matka

Mam pytanie odnośnie rozliczenia PIT za ubiegły rok*. Od prawie 3 lat mam rozdzielność majątkową z mężem. Rozwód uprawomocnił się w tym...

Skorzystanie z ulgi w podatku dochodowym a zmiana planów mieszkaniowych

W 2013 r. sprzedałem działkę i złożyłem PIT-39. Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej wybudowałem dom (2014-2015) na działce, której byłem...

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania a ulga na własne cele mieszkaniowe

Dwoje moich pełnoletnich dzieci odziedziczyło po babci własnościowe spółdzielcze prawo do mieszkania, po 50% każde. Przed upływem 5 lat zdecydowały się je...

Nabycie spadku a pięcioletni okres na zapłatę podatku

Mama zmarła w 2010 roku, zostawiając w spadku działkę (jedyna własność majątkowa mamy). W 2012 roku złożyliśmy do sądu wniosek...

Program dobrowolnych odejść a podatek dochodowy

W ramach program dobrowolnych odejść w 2016 r. otrzymałem odprawę oraz rekompensatę. Od składników odszkodowania został pobrany podatek dochodowy 18%....

Rozliczenie PIT jako matka samotnie wychowująca dziecko

Jestem panną. Dwa lata temu urodziłam córkę. Z ojcem dziecka jesteśmy zameldowani pod tym samym adresem. Ojciec dziecka już od ponad roku nie ma pracy....

Podatek ze sprzedaży mieszkania osoby mieszkającej w USA

Od przeszło 5 lat posiadamy z mamą mieszkanie własnościowe: ja 25%, mama – 75%. Mama na stałe mieszka w USA, ma zieloną kartę, upoważniła...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »