Sprzedaż mieszkania w Austrii a podatek w Polsce

Przepisy dotyczące polskiego rezydenta podatkowego

W opisie sprawy wskazał Pan, że jest polskim rezydentem podatkowym. W związku z tym ma do Pana zastosowanie art. 3 ust. 1 ustawy PIT stanowiący o nieograniczonym obowiązku podatkowym. W myśl tego przepisu „osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy). Dodatkowo w myśl art. 4a ustawy PIT polskie przepisy należy stosować z uwzględnieniem umów międzynarodowych”.

W konsekwencji należy odnieść się do przepisów Umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Austrii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku, podpisana w Wiedniu dnia 13 stycznia 2004 r.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. Konwencji „dochody osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie”.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ww. Konwencji „zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z przeniesienia własności majątku nieruchomego, w rozumieniu artykułu 6 i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie”.

Użycie w tych przepisach słów „może być opodatkowany” nie oznacza możliwości opodatkowania. Sformułowanie to oznacza, że sprzedaż nieruchomości położonej w danym kraju (w tym wypadku w Austrii) podlega opodatkowaniu w tym kraju.

Sformułowanie, iż dochód ten „może” być opodatkowany, nie zezwala na dowolne wybranie państwa, w którym dochód ten ma zostać opodatkowany. Należy wyjaśnić, że użycie w tym przepisie słowa „mogą być opodatkowane” oznacza, że przychody, o których w nim mowa, są opodatkowane w kraju miejsca położenia nieruchomości zawsze, o ile prawo podatkowe tego państwa przewiduje opodatkowanie takiego dochodu. Innymi słowy przepis ten oznacza, iż dochód taki oprócz tego, że podlega opodatkowaniu w państwie, w którym osoba osiągająca ten dochód ma miejsce zamieszkania lub siedzibę, to podlega również opodatkowaniu w tym państwie, w którym położony jest dany majątek, zgodnie z prawem tego państwa.

Oznacza to, że dochód osoby posiadającej miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce z tytułu sprzedaży nieruchomości położonej w Austrii podlega opodatkowaniu zarówno w miejscu położenia nieruchomości, tj. w Austrii, jak i w Polsce. Jednakże w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania należy zastosować przewidzianą w art. 24 ww. umowy metodę unikania podwójnego opodatkowania (metoda proporcjonalnego odliczenia).

Zgodnie bowiem z art. 24 ust. 1 lit. b) umowy jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce osiąga części dochodu, które zgodnie z postanowieniami artykułów 10, 11, 12 lub 13 niniejszej Umowy mogą być opodatkowane w Austrii, wówczas Polska zezwoli na odliczenie od podatku od dochodu tej osoby kwoty równej podatkowi od dochodu zapłaconemu w Austrii. Jednakże, takie odliczenie nie może przekroczyć tej części podatku, obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która przypada na dochód lub zyski majątkowe uzyskane w Austrii.

Sposób opodatkowania zbycia nieruchomości w Polsce

Odnosząc się natomiast do sposobu opodatkowania, w myśl polskich przepisów wskazać należy, że zgodnie z aktualnie obowiązującym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem przez nabycie rozumie się również nabycie w drodze spadku, darowizny, zasiedzenia, czy zniesienia współwłasności. W konsekwencji aktualnie w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku należy poczekać 5 pełnych lat kalendarzowych, aby móc sprzedaż nieruchomość bez podatku. Powyższy przepis doznał jednak istotnej zmiany, począwszy od 1 stycznia 2019 r.

W myśl art. 1 pkt 4 ww. ustawy zmieniającej ustawodawca dodał nowy art. 10 ust. 5 o następującym brzmieniu:

„W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę”.

Zgodnie z art. 16 ustawy zmieniającej przepisy ustaw zmienianych w art. 1–3, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości dokonana w 2019 r. powoduje, że znajdują zastosowanie nowe zasady obliczania okresu opodatkowania sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku. W takim przypadku okres pięciu lat liczony jest od chwili, kiedy to spadkodawca, a nie spadkobierca, nabył nieruchomość.

Brak opodatkowania sprzedaży w Polsce

Skoro zatem nabycie spadku miało miejsce w 2007 r., to z pewnością spadkodawca nabył tę nieruchomość wcześniej. W rezultacie od chwili nabycia upłynął okres dłuższy niż 5 lat, co oznacza, że w świetle prawa polskiego sprzedaż takiej nieruchomości położonej w Austrii nie podlega opodatkowaniu polskim podatkiem.

Powyższe stanowisko potwierdza interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13.04.2018 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.78.2018.1.MST. Pismo to wprawdzie dotyczy sprzedaży nieruchomości w USA, ale obowiązuje tam ta sama metoda proporcjonalnego odliczenia, więc możemy zastosować zasadę analogii.

„Powołany przepis formułuje generalną zasadę stanowiącą, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie powoduje powstanie obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli wspomniane zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie bądź wybudowanie, nie generuje ono przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie – kwota uzyskana z takiego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne jest rozstrzygnięcie, czy przedmiotowa sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz ustalenie daty nabycia prawa własności do nieruchomości.

W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazał, że jest właścicielem nieruchomości zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym położonej w Stanach Zjednoczonych Ameryki Północnej, którą nabył w 2011 r. Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, której przedmiotem jest obrót nieruchomościami.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy więc stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku, w którym ją nabyto (rok 2011), zatem nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie - nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z taką sprzedażą”.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości położonej w Austrii nabytej w spadku w 2007 r. nie podlega opodatkowaniu w Polsce. Skoro nie podlega opodatkowaniu w Polsce, to nie ma Pan obowiązku wykazywania tej sprzedaży w żadnej polskiej deklaracji podatkowej składanej za 2019 r. (nawet jeżeli sprzedaż podlega ewentualnemu opodatkowaniu według prawa austriackiego).