Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania z darowizny i przeznaczenie na własne cele mieszkaniowe a podatek

Marcin Sądej • Opublikowane: 2021-07-26

Otrzymałem mieszkanie – częściowo w spadku po matce (w 2009 r.) i częściowo w darowiźnie od ojca (w 2020 r.). Mieszkanie rodzice kupili w 2002 r. Ojciec zmarł w tym roku i teraz chcę sprzedać to mieszkanie. Czy na pewno muszę zapłacić podatek dochodowy od części uzyskanej w darowiźnie?
Jeśli tak to, czy mogę skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przeznaczając uzyskane środki na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego w 2009 r. na zakup mieszkania, którego właścicielką była moja córka (już sprzedała to mieszkanie i kupiła inne)? Ja jednak z żoną i córką, wszyscy troje, jesteśmy kredytobiorcami. Kredyt nie jest jeszcze spłacony. Co więcej, kredyt jest zabezpieczony na hipotece mojego i żony domu, w którym aktualnie mieszkamy. Chcemy uniknąć podatku dochodowego od tej części mieszkania otrzymanego w darowiźnie. Jeśli powyższe rozwiązanie nie jest możliwe, to może powinniśmy kupić mieszkanie od córki – przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe? Natomiast nasz dom przekazać córce darowiźnie?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż mieszkania z darowizny i przeznaczenie na własne cele mieszkaniowe a podatek

Sprzedaż mieszkania a podatek

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przez nabycie rozumie się nie tylko nabycie w drodze kupna, ale również nabycie w drodze darowizny czy dziedziczenia.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat ,licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Data nabycia mieszkania przez spadkodawcę

Ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę”.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tych nieruchomości przez spadkodawcę.

Zgodnie z art. 16 ustawy zmieniającej przepisy ustaw zmienianych w art. 1–3 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości dokonana po 2019 r. powoduje, że znajdują zastosowanie nowe zasady obliczania okresu opodatkowania sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku. W takim przypadku okres pięciu lat liczony jest od chwili, kiedy to spadkodawca, a nie spadkobierca, nabył nieruchomość.

Powyższy przepis odnosi się jednakże wyłącznie do nabycia nieruchomości lub części w drodze dziedziczenia. Przepis ten nie ma natomiast zastosowania do nabycia w drodze darowizny.

Część mieszkania nabyta w drodze darowizny

Faktycznie zatem w zakresie sprzedaży części nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny w 2020 r. powstaje konieczność zapłaty podatku dochodowego. Część nabyta w spadku nie będzie w tym przypadku podlegała opodatkowaniu podatkiem od sprzedaży.

Własne cele mieszkaniowe

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy PIT „za wydatki na własne cele mieszkaniowe dające prawo do zwolnienia od podatku uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na cele określone w pkt 1,

b)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo–kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30”.

W myśl natomiast art. 21 ust. 25a ustawy PIT „wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a–c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a–c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie”.

Cel mieszkaniowy a spłata kredytu

W konsekwencji wydatkiem na własny cel mieszkaniowy jest wydatek na nieruchomość (w tym również spłatę kredytu), która stanowi własność podatnika.

Oznacza to, że spłata kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty na nieruchomość, która należała do córki, a obecnie stanowi własność osoby trzeciej, nie daje prawa do zwolnienia.

Dodajmy także, że musi to być kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości stanowiącej własność podatnika, a nie kredyt zabezpieczony na własności podatnika. To dwa zupełnie inne pojęcia.

Nieruchomości i darowizny w rodzinie a uniknięcie podatku

Zakup nieruchomości od członka rodziny zasadniczo spełnia kryterium własnego celu mieszkaniowego. Dodatkowo warto wskazać, że aby zwolnienie przysługiwało, podatnik musi w nabytej nieruchomości rzeczywiście mieszkać, tzn. musi realizować własne cele mieszkaniowe ,a więc nieruchomość musiałaby stanowić dla Pana dach nad głową.

Jednakże moim zdaniem podejrzenie ze strony US wywoła nie tyle samo nabycie nieruchomości od córki, ile przekazana jej „darowizna zwrotna”. Nie ulega bowiem wątpliwości, że na skutek takiego zabiegu każde z Państwa będzie miało nieruchomość, a podatek nie zostanie zapłacony na skutek zastosowania zwolnienia od podatku.

Trzeba wskazać, że w normalnym obrocie gospodarczym nie występują transakcje, w której sprzedawca sprzedaje nabywcy nieruchomość, a nabywca swoją nieruchomość daruje sprzedawca. Można potocznie określić, że taka transakcja jest „nienaturalna” pod względem gospodarczym.

Tutaj organ ma określone uprawnienia.

Zgodnie z art. 119a Ordynacji podatkowej „czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli osiągnięcie tej korzyści, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem lub celem ustawy podatkowej lub jej przepisu, było głównym lub jednym z głównych celów jej dokonania, a sposób działania był sztuczny (unikanie opodatkowania). Jeżeli korzyść podatkowa została osiągnięta w rezultacie dokonania czynności w wyniku zastosowania przepisu ustawy podatkowej określającego warunki przyznania zwolnienia podmiotowego lub przedmiotowego, wyłączenia z podstawy opodatkowania, w tym wyłączenia przychodów (dochodów) z opodatkowania, lub odliczenia od przychodu, dochodu lub podatku, to skutki podatkowe określa się na podstawie stanu prawnego, jaki zaistniałby, gdyby dany przepis ustawy podatkowej nie miał zastosowania”.

Mówiąc wprost, jeżeli US uzna, że taka „zamiana” z córką miała charakter sztuczny i miała na celu wyłącznie uniknięcie opodatkowania na skutek zastosowania zwolnienia od podatku, to po prostu odbierze Panu prawo do zwolnienia i nakaże zapłatę podatku (nie podważając samych aktów notarialnych umowy sprzedaży i umowy darowizny).

Moim osobistym zdaniem taka transakcja obarczona jest ryzykiem. Oczywiście nie jest w 100% pewne, że organ podatkowy rozpocznie wobec Pana postępowanie w zakresie unikania opodatkowania (niestety w żaden sposób nie jestem w stanie przewidzieć, czy tak będzie, czy nie), ale trzeba liczyć się z opisanym ryzykiem przy tak zaplanowanej transakcji.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »