Sprzedaż mieszkania z darowizny, kupno nowego i wynajem a utrata ulgi i podatek

Dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wolne od podatku

W świetle art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podatek wynosi 19%. Podatnik, który sprzedał taką nieruchomość, może jednak skorzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Zgodnie z jego treścią – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zdefiniowanie własnych celów mieszkaniowych na tle stanu faktycznego

Z przytoczonych przepisów wynika, że podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia podatkowego, jeżeli wydatkuje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, a wydatkowania tego przychodu dokona w okresie dwóch lat od daty sprzedaży. W myśl ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że aktualnie ta nieruchomość jest czasowo wynajmowana, jednak planuje Pani zamieszkać w tym mieszkaniu od przyszłego roku. Podobną kwestię rozpatrywał NSA w wyroku z dnia 29 listopada 2016 r., II FSK 3126/14:

„W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny: wnioskodawczyni w sierpniu 2010 r. nabyła w drodze spadku niezabudowaną nieruchomość gruntową. Dochód uzyskany z jej zbycia w styczniu 2012 r. przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup trzech lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości. Kupno i sprzedaż nie nastąpiły w ramach działalności gospodarczej. Wskazano, że obecnie wnioskodawczyni zamieszkuje w domu jednorodzinnym po rodzicach, otrzymanym w spadku, który ze względu na koszty utrzymania i stan zdrowia (II grupa inwalidzka) zamierza sprzedać. Jak wskazała, obecnie z powodu trudnej sytuacji życiowej (utrata pracy, utrzymanie córki, niski dochód z pracy) zdecydowała się wynająć zakupione mieszkania. Podatek od wynajmu opłaca w formie ryczałtu. Nie prowadzi działalności gospodarczej – wynajmu mieszkań. W przyszłości ww. lokale mieszkalne planuje przeznaczyć na cele mieszkaniowe własne i córki.

Z przytoczonych przepisów wynika, że podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia podatkowego, jeżeli wydatkuje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, a wydatkowania tego przychodu dokona w okresie dwóch lat od daty sprzedaży. Zagadnieniem budzącym spór w sprawie jest zdefiniowanie własnych celów mieszkaniowych na tle stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wnioskodawczyni podała, że dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup trzech lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości. Kupno i sprzedaż nie nastąpiły w ramach działalności gospodarczej. Obecnie wnioskodawczyni zamieszkuje w domu jednorodzinnym po rodzicach, otrzymanym w spadku, który ze względu na koszty utrzymania i stan zdrowia (II grupa inwalidzka) zamierza sprzedać. Obecnie z powodu trudnej sytuacji życiowej (utrata pracy, utrzymanie córki, niski dochód z pracy) zdecydowała się wynająć zakupione mieszkania. Nie prowadzi działalności gospodarczej – wynajmu mieszkań. W przyszłości ww. lokale mieszkalne planuje przeznaczyć na cele mieszkaniowe własne i córki.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie zakupionych lokali mieszkalnych samo w sobie nie może przesądzać o tym, że podatnik nie będzie w nich realizował w tych mieszkaniach własnych celów mieszkaniowych. Ustawodawca nie zastrzegł w treści analizowanych przepisów, że własny cel mieszkaniowy w zakupionym lokalu ma być realizowany nieprzerwanie od daty jego nabycia. Zgodzić się jednak należy z Sądem I instancji, że dla uznania spełnienia warunków skorzystania z ulgi nie jest wystarczająca sama deklaracja podatnika, że poprzez wskazane zakupy realizuje swój cel mieszkaniowy. Ustawodawca nie odniósł bowiem skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od werbalnej deklaracji takiego zamiaru w chwili nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe. Zatem ocena musi dotyczyć tego, czy cel ten jest obiektywnie realizowany w stanie faktycznym sprawy. Dopiero pełne i wyczerpujące rozważenie przez organ interpretujący wszystkich elementów stanu faktycznego, z uwzględnieniem uwag Naczelnego Sądu Administracyjnego co do wykładni analizowanego przepisu pozwoli na prawidłową ocenę stanowiska wnioskodawczyni.”

Jak zatem wynika z przytoczonego wyroku, czasowe wynajmowanie mieszkania nie pozbawia Pani możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT. Pomimo aktualnego wynajmu mieszkania, okoliczność rozpoczęcia w nim zamieszkiwania od początku przyszłego roku spełnia przesłankę własnych celów mieszkaniowych. Może Pani skorzystać ze zwolnienia podatkowego.

Reasumując, w mojej opinii nie musi się Pani niczego obawiać, składając PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku. Jeżeli w kupionym mieszkaniu faktycznie Pani będzie mieszkać, to zostaną spełnione własne cele mieszkaniowe. Liczy się wyłącznie faktyczne zamieszkiwanie w danym lokalu. Czasowe wynajmowanie mieszkania nie odbiera Pani prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku.

* Opis sprawy z listopada 2017 r.