Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania z darowizny, kupno nowego i wynajem a utrata ulgi i podatek

Marcin Sądej • Opublikowane: 2019-07-19

Po śmierci taty, w tym roku sprzedałam mieszkanie, które otrzymałam od niego przed 2 laty aktem darowizny. Niestety wprowadzono mnie w błąd, mówiąc, że mogę kupić i wynająć inne mieszkanie. Mieszkanie sprzedałam w lutym br., natomiast w kwietniu kupiłam małe mieszkanie w innym mieście i od maja je wynajmuję. Fakt ten zgłosiłam do urzędu skarbowego, płacę co miesiąc podatek od wynajmu (8,5%). Umowa najmu zawarta jest tylko do końca roku. Sprawy rodzinne zajęły mi trochę czasu, ale od stycznia chcę w tym mieszkaniu zamieszkać. Czy z tego powodu, że przez te kilka miesięcy legalnie wynajmuję mieszkanie, stracę ulgę i będę musiała zapłacić podatek? Czy jednak faktyczne zamieszkanie od nowego roku w tym mieszkaniu wystarczy?

Marcin Sądej

»Wybrane opinie klientów

Chciałbym aby w przyszłości prawnik, pytał przed napisaniem ostatecznej odpowiedzi o szczegóły, laicy tacy jak ja nie wiedza które informacje mogą być istotne a które nie. Mam nadzieje, że uzyskam odpowiedź na dodatkowe pytanie.
Piotr, HR business partner, 37 lat
Bardzo pomocny serwis. Dzięki niemu za niewielką w sumie opłatą pozbyłem się dużego problemu.
Roman, 62 lata
Polecam jak najbardziej.
Ewa
Porada przekonująca i konkretna (z powołaniem się na odpowiednie artykuły oraz podaniem przykładowych postanowień sądu). 
Tomasz, manager, 53 lata
Jestem pod ogromnym wrażeniem, co do uzyskania informacji bardzo szczegółowej. Fachowe doradztwo, takiej informacji nie uzyskam nigdzie, wcześniej. Składam podziękowanie Pani Izabeli Nowackiej-Marzeion. 
Wiesława, sprzątaczka, 555 lat

W świetle art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podatek wynosi 19%. Podatnik, który sprzedał taką nieruchomość, może jednak skorzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Zgodnie z jego treścią – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z przytoczonych przepisów wynika, że podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia podatkowego, jeżeli wydatkuje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, a wydatkowania tego przychodu dokona w okresie dwóch lat od daty sprzedaży. W myśl ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że aktualnie ta nieruchomość jest czasowo wynajmowana, jednak planuje Pani zamieszkać w tym mieszkaniu od przyszłego roku. Podobną kwestię rozpatrywał NSA w wyroku z dnia 29 listopada 2016 r., II FSK 3126/14:

„W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny: wnioskodawczyni w sierpniu 2010 r. nabyła w drodze spadku niezabudowaną nieruchomość gruntową. Dochód uzyskany z jej zbycia w styczniu 2012 r. przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup trzech lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości. Kupno i sprzedaż nie nastąpiły w ramach działalności gospodarczej. Wskazano, że obecnie wnioskodawczyni zamieszkuje w domu jednorodzinnym po rodzicach, otrzymanym w spadku, który ze względu na koszty utrzymania i stan zdrowia (II grupa inwalidzka) zamierza sprzedać. Jak wskazała, obecnie z powodu trudnej sytuacji życiowej (utrata pracy, utrzymanie córki, niski dochód z pracy) zdecydowała się wynająć zakupione mieszkania. Podatek od wynajmu opłaca w formie ryczałtu. Nie prowadzi działalności gospodarczej – wynajmu mieszkań. W przyszłości ww. lokale mieszkalne planuje przeznaczyć na cele mieszkaniowe własne i córki.

Z przytoczonych przepisów wynika, że podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia podatkowego, jeżeli wydatkuje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, a wydatkowania tego przychodu dokona w okresie dwóch lat od daty sprzedaży. Zagadnieniem budzącym spór w sprawie jest zdefiniowanie własnych celów mieszkaniowych na tle stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wnioskodawczyni podała, że dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup trzech lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości. Kupno i sprzedaż nie nastąpiły w ramach działalności gospodarczej. Obecnie wnioskodawczyni zamieszkuje w domu jednorodzinnym po rodzicach, otrzymanym w spadku, który ze względu na koszty utrzymania i stan zdrowia (II grupa inwalidzka) zamierza sprzedać. Obecnie z powodu trudnej sytuacji życiowej (utrata pracy, utrzymanie córki, niski dochód z pracy) zdecydowała się wynająć zakupione mieszkania. Nie prowadzi działalności gospodarczej – wynajmu mieszkań. W przyszłości ww. lokale mieszkalne planuje przeznaczyć na cele mieszkaniowe własne i córki.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie zakupionych lokali mieszkalnych samo w sobie nie może przesądzać o tym, że podatnik nie będzie w nich realizował w tych mieszkaniach własnych celów mieszkaniowych. Ustawodawca nie zastrzegł w treści analizowanych przepisów, że własny cel mieszkaniowy w zakupionym lokalu ma być realizowany nieprzerwanie od daty jego nabycia. Zgodzić się jednak należy z Sądem I instancji, że dla uznania spełnienia warunków skorzystania z ulgi nie jest wystarczająca sama deklaracja podatnika, że poprzez wskazane zakupy realizuje swój cel mieszkaniowy. Ustawodawca nie odniósł bowiem skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od werbalnej deklaracji takiego zamiaru w chwili nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe. Zatem ocena musi dotyczyć tego, czy cel ten jest obiektywnie realizowany w stanie faktycznym sprawy. Dopiero pełne i wyczerpujące rozważenie przez organ interpretujący wszystkich elementów stanu faktycznego, z uwzględnieniem uwag Naczelnego Sądu Administracyjnego co do wykładni analizowanego przepisu pozwoli na prawidłową ocenę stanowiska wnioskodawczyni.”

Jak zatem wynika z przytoczonego wyroku, czasowe wynajmowanie mieszkania nie pozbawia Pani możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT. Pomimo aktualnego wynajmu mieszkania, okoliczność rozpoczęcia w nim zamieszkiwania od początku przyszłego roku spełnia przesłankę własnych celów mieszkaniowych. Może Pani skorzystać ze zwolnienia podatkowego.

Reasumując, w mojej opinii nie musi się Pani niczego obawiać, składając PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku. Jeżeli w kupionym mieszkaniu faktycznie Pani będzie mieszkać, to zostaną spełnione własne cele mieszkaniowe. Liczy się wyłącznie faktyczne zamieszkiwanie w danym lokalu. Czasowe wynajmowanie mieszkania nie odbiera Pani prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku.

* Opis sprawy z listopada 2017 r.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Kiedy możemy sprzedać mieszkanie po śmierci żony?

Mieliśmy z żoną współwłasność mieszkania. Żona zmarła 5 lat temu i notarialnie jej część mieszkania przeszła na mnie i naszych 2 synów. Kiedy...

Czy firma będąca na ryczałcie może być podwykonawcą w drugiej firmie?

Dwie firmy prowadzą usługi budowlane. Jedna należy do ojca, druga do syna. Jedna jest na podatkowej księdze przychodów i rozchodów, druga na ryczałcie....

Nierezydent a podatek od sprzedaży mieszkania

Mieszkam za granicą od 10 lat, zakupiłam mieszkanie w Polsce 2 lata temu. Jest przeznaczone na wynajem. Niestety muszę je teraz sprzedać. Czy jako...

Podatek za czas zasiłku postojowego w Norwegii

W latach 2008–2015 pracowałem w Norwegi, od dwóch lat pracuję w Polsce. W roku 2010 byłem na zasiłku postojowym w Norwegi...

Sprzedaż rzeczy na Allegro a zeznanie podatkowe

Jestem rencistą. Postanowiłem dorobić, sprzedając niepotrzebne rzeczy na Allegro. Są to przeważnie części samochodowe, które pozostały mi...

Dochody z Forex, jak rozliczyć?

W ubiegłym roku spekulowałem na rynku Forex przy użyciu brokera, którego siedziba firmy znajduje się na Cyprze. Czy mam obowiązek rozliczać straty...

Sprzedaż domu po mężu przez obywatelkę USA - rozliczenie z urzędem skarbowym

Po śmierci męża został sprzedany dom w 2017 r. (rok po jego śmierci) w Polsce – pieniędzmi podzieliłam się z synem męża. Jestem...

Opodatkowanie dochodu powstałego w wyniku windykacji wierzytelności

Mam pytanie związane z opodatkowaniem dochodu powstałego w wyniku windykacji wierzytelności. Opis sytuacji: Prowadziłem działalność gospodarczą...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »