Sprzedaż mieszkania ze spadku i spłata brata a podatek

Sprzedaż nabytej nieruchomości

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli miało miejsce w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Przy czym pojęcie nabycia należy rozumieć szeroko, co oznacza, że obejmuje ono nie tylko zakup, ale również nabycie w drodze darowizny czy dziedziczenia.

Trzeba jednak zauważyć, że, począwszy od 1 stycznia 2019 r., wprowadzono nowy art. 10 ust. 5 ustawy PIT, który stanowi, że „w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę”.

Skoro zatem całą nieruchomość nabył Pan w spadku po swojej mamie, to okres opodatkowania należy liczyć od roku, w którym to Pana matka (spadkodawca) nabyła nieruchomość.

Trzeba jednak zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy PIT w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Sposób nabycia nieruchomości przez spadkodawcę

W świetle powyższych przepisów należy ustalić, w jaki sposób odbyło się nabycie nieruchomości. Jeżeli nieruchomość ta w momencie wykupu weszła do majątku wspólnego to data nabycia nieruchomości był rok 1997 r. W konsekwencji sprzedaż takiego mieszkania odbędzie się bez podatku, ponieważ od momentu kiedy spadkodawca nabył nieruchomość upłynęło więcej niż 5 lat.

Jeżeli natomiast okazałoby się, że wyłącznie ojciec nabył nieruchomość w 1997 r. i tylko on był właścicielem nieruchomości (nie stanowiła majątku wspólnego), to matka nabyła nieruchomość w 2019 r. na mocy dziedziczenia. W tym przypadku podatek dochodowy wystąpi ponieważ przyjmując, że nabycie przez spadkodawcę miało miejsce w 2019 r. (w drodze spadku po mężu) to od momentu nabycia przez spadkobiercę nie upłynęło więcej niż 5 lat – okres ten upłynie dopiero z końcem 2024 r.

W opisie sprawy wskazał Pan, że rodzice byli małżeństwem, więc zakładam, że chodzi o wspólność małżeńską, zatem prawidłowa jest opcja nr 1. Skoro jednak w drodze dziedziczenia po matce nabył Pan całość mieszkania (jak rozumiem w spadku po ojcu nie był Pan spadkobiercą), to dlaczego US chce obliczać podatek od połowy mieszkania? Zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy PIT w przypadku nabycia nieruchomości w ramach wspólności małżeńskiej datą nabycia jest data zakupu do wspólności małżeńskiej – datą nabycia nie jest natomiast dziedziczenie po małżonkach.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

W mojej ocenie organ, udzielając Panu wyjaśnień, całkowicie pominął treść art. 10 ust. 6 ustawy. Dodatkowo takie stanowisko stwierdzające brak ponownego momentu nabycia w przypadku dziedziczenia po małżonkach wynika także z orzecznictwa.

Jak bowiem wskazał NSA w uchwale z dnia 15.05.2017 r., sygn. akt II FPS 2/17:

„Skoro ze względu na wspólność majątkową nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie, to nie można też przyjąć, że pięcioletni termin biegnie od daty nabycia nie-ruchomości w drodze spadku. Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie tego składnika do majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu bądź drugiemu małżonkowi w udziałach o określonej wielkości.

Podsumowując, należy uznać, że dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków”.

Również organy podatkowe w oficjalnym komunikacie potwierdzają powyższe stanowisko. Jak stwierdził Minister Finansów w interpretacji ogólnej z dnia 06.02.2018 r., DD2.8201.3.2017.KBF:

„Uwzględniając dominującą linię orzeczniczą w zakresie omawianego zagadnienia, a w szczególności uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2017 r. sygn. akt II FPS 2/17, stwierdzam, że jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło po śmierci jednego z małżonków, a nieruchomość nabyta została do majątku objętego wspólnością majątkową, to pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

Powyższa interpretacja uwzględnia szczególny charakter wspólności majątkowej małżeńskiej, z której wynika, że małżonkowie mają prawo do całej nieruchomości objętej wspólnością majątkową i nie można określić przypadających na każdego z małżonków udziałów w tej wspólności w czasie jej trwania.

Stąd dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych uznaje się, że w momencie śmierci jednego z małżonków nie następuje nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez drugiego małżonka, jeżeli nieruchomość objęta była wspólnością majątkową”.

Uważam, że powinien Pan powyższe argumenty przedstawić w swoim US, ponieważ w mojej ocenie podatek od sprzedaży w ogóle nie wystąpi. Matka nabyła mieszkanie w 1997 r. Dziedziczenie po zmarłym mężu w 2017 r. nie jest nabyciem połowy mieszkania.

Spłata brata

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy PIT do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c.

W świetle powyższego przepisu podatnik ma możliwość zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia wykonanych zapisów. Chodzi zatem wyłącznie o wykonane zapisy. Co jednak istotne, takim kosztem może być także zapis dokonany już po sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku.