Sprzedaż nieruchomości będącej środkiem trwałym - podatek i VAT

Nieruchomość – budynek mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź na zadane pytanie zależy od tego, czy firmowa nieruchomość ma charakter mieszkalny czy też użytkowy.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej jest odpłatne zbycie środków trwałych, w tym nieruchomości, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2c ustawy PIT.

Zgodnie z przywołanym wyłączeniem z art. 14 ust. 2c ustawy PIT do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Sprzedaż nieruchomości a podatek dochodowy

W takim przypadku stosuje się art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, który podaje, że nie podlega opodatkowaniu sprzedaż nieruchomości, jeżeli miała miejsce po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości.

W rezultacie jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością mieszkalną, to w momencie sprzedaży nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku PIT, ponieważ od końca roku kalendarzowego nabycia upłynęło więcej niż 5 lat.

Jeżeli natomiast mamy do czynienia z nieruchomością użytkową, to moment nabycia nie ma znaczenia. W takim przypadku sprzedaż wygeneruje przychód z działalności gospodarczej, który należy rozliczyć na bieżąca w miesiącu dokonania sprzedaży i uwzględnić w zaliczce na podatek (a nie w zeznaniu rocznym).

Wycofanie nieruchomości z majątku firmowego

Jeżeli dodatkowo rozpatrujemy opcję wycofania nieruchomości z majątku firmowego do majątku prywatnego i sprzedaż w ramach majątku prywatnego, to wskazać należy, że w tym przypadku również skutki podatkowe zależne są od rodzaju nieruchomości.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W świetle wyżej wskazanych przepisów, aby sprzedaż nieruchomości zakwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, muszą zostać spełnione łącznie wskazane wyżej powołanymi przepisami przesłanki, a więc:

• zbycie nieruchomości nie może następować w ramach (w wykonaniu) prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej,
• zbywane nieruchomości nie mogą stanowić składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Jeżeli zatem wycofanie ma dotyczyć nieruchomości firmowej mieszkalnej, to przy sprzedaży podatek PIT nie powstaje. Jeżeli natomiast dotyczy nieruchomości firmowej użytkowej, to dopiero po 6 latach od wycofania można taką nieruchomość sprzedać bez podatku.

Aktualnie obowiązujące przepisy nie przewidują żadnego zwolnienia/preferencji w przypadku sprzedaży nieruchomości firmowej użytkowej. Nie ma przepisu, który pozwalałby uniknąć podatku w przypadku przeznaczenia środków pochodzących ze sprzedaży na inne cele inwestycyjne. Podatek od sprzedaży nieruchomości firmowej użytkowej i tak należy odprowadzić.

Sprzedaż nieruchomości a podatek VAT

Jeżeli chodzi natomiast o podatek VAT, to zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W konsekwencji kluczowe staje się ustalenie, czym jest pierwsze zasiedlenie oraz kiedy mamy z nim do czynienia.

Pierwsze zasiedlenie

Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy VAT (w brzmieniu od 1 września 2019 r.), w myśl którego „przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Przyjmując nawet, że do pierwszego zasiedlenia doszło w 2015 r., to sprzedaż takiej nieruchomości w 2022 r. będzie korzystać z opisanego zwolnienia. Z uwagi, iż w momencie zakupu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, to nie znajdzie zastosowania system korekty podatku odliczonego, o którym mowa w art. 91 ust. 2 ustawy VAT. W konsekwencji transakcja ta będzie neutralna podatkowo na gruncie podatku VAT.