Sprzedaż nieruchomości, która przypadła małżonkowi po podziale majątku a podatki

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym dokonano nabycia, powoduje powstanie przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2016.2032 t.j. ze zm.). Podatek wynosi tu obecnie 19% podstawy obliczenia podatku, którą stanowi dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a w pewnym uproszczeniu kosztami określonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy. By ewentualnie podatku nie zapłacić, można skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zgodnie z którym – wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Powyższe cele określone zostały w art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem a contrario, jeśli sprzedaż ma miejsce po upływie 5 wyżej wymienionych lat, to przychód nie powstaje. Czy dla Pani, i w jakiej części, datą nabycia jest 2014 r., to już odrębna kwestia. Przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie stosuje się do przychodów z tytułu podziału wspólnego majątku małżonków w wyniku ustania lub ograniczenia małżeńskiej wspólności majątkowej oraz przychodów z tytułu wyrównania dorobków po ustaniu rozdzielności majątkowej małżonków lub śmierci jednego z nich – nie jest to jednak kwestia daty nabycia, a trzeba pamiętać, że wspólność majątkowa małżeństwa ustaje z chwilą rozwiązania małżeństwa przez rozwód. Z tą też chwilą można dokonywać podziału majątku wspólnego. Zasadniczo przyjmuje się, iż gdy w wyniku podziału majątku wspólnego wartość otrzymanej przez jednego z małżonków nieruchomości nie przekroczyła udziału przysługującego mu w majątku objętym ustawową współwłasnością, to za datę nabycia całości uznać należy moment nabycia do majątku wspólnego (czyli datę nabycia do wspólności małżeńskiej) – nie brak jednak i odmiennych opinii niemniej jednak tak właśnie na ogół wskazuje się w orzecznictwie np. w:

• wyroku z dnia 9 kwietnia 1997 r. [sygnatura: I SA/Kr 35/97] NSA wskazuje, iż za datę nabycia nieruchomości „(...) w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli wartość otrzymanej przez byłego małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej nieruchomości, która przekracza udział byłego małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego”.
• w wyroku WSA w Lublinie z dnia 2 grudnia 2011 r. [sygnatura: I SA/Lu 654/11] „za datę nabycia nieruchomości lub prawa, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania wspólności ustawowej, ale tylko wówczas, jeżeli podział jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub jeżeli wartość otrzymanych przez daną osobę nieruchomości lub praw w wyniku tego podziału mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim”.

Niemniej jednak, jeśli u Pani mamy do czynienia z ewentualnym nabyciem ponad udział, to może zostać nieopodatkowana tylko część przychodu odpowiadająca temu nabyciu ponad pierwotny udział. Tu jest z prawnego punktu widzenia pewna nieścisłość, bowiem współwłasność małżeńska jest bezudziałowa, ale tak niestety przyjmuje się w praktyce. Tak też uznał w piśmie z dnia 12 stycznia 2011 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie [sygnatura: IPPB4/415-807/10-2/LS]:

„Wartość uzyskanego przez podatnika w wyniku podziału majątku ograniczonego prawa rzeczowego, przekraczającego udział, jaki przysługiwał podatnikowi w tym majątku, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast pozostała część przychodu, uzyskana ze sprzedaży tej części ograniczonego prawa rzeczowego, którego wartość mieściła się w udziale przysługującym podatnikowi w majątku wspólnym nie będzie podlegała opodatkowaniu, gdyż sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie”.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »