Indywidualne porady prawne
Autor: Aleksander Słysz
W 2007 r. kupiliśmy z mężem mieszkanie na kredyt. W 2014 r. rozwiedliśmy się i dokonaliśmy podziału majątku. Na tej podstawie jedyną właścicielką mieszkania i kredytu we frankach szwajcarskich zostałam ja. Dziś mieszkanie zostało sprzedane. Ponieważ kupujący zażyczył sobie, żeby mieszkanie było bez żadnych obciążeń, pożyczyłam pieniądze na spłatę kredytu. Pieniądze te muszę zwrócić, nie odniosę więc żadnej korzyści majątkowej. Notariusz zasugerował, że powinnam zapłacić podatek PCC, gdyż od podziału majątku nie minęło 5 lat. Czy to prawda? Czy muszę zapłacić ten podatek? Dodam jeszcze, że w 2015 kupiłam drugie mieszkanie, też na kredyt i nie ma szans, żebym przez kolejne 2 lata spłaciła za nie kwotę, którą otrzymałam dzisiaj za sprzedane mieszkanie. Jak wygląda moja sytuacja w kontekście podatków?
Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym dokonano nabycia, powoduje powstanie przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2016.2032 t.j. ze zm.). Podatek wynosi tu obecnie 19% podstawy obliczenia podatku, którą stanowi dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a w pewnym uproszczeniu kosztami określonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy. By ewentualnie podatku nie zapłacić, można skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zgodnie z którym – wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Powyższe cele określone zostały w art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem a contrario, jeśli sprzedaż ma miejsce po upływie 5 wyżej wymienionych lat, to przychód nie powstaje. Czy dla Pani, i w jakiej części, datą nabycia jest 2014 r., to już odrębna kwestia. Przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie stosuje się do przychodów z tytułu podziału wspólnego majątku małżonków w wyniku ustania lub ograniczenia małżeńskiej wspólności majątkowej oraz przychodów z tytułu wyrównania dorobków po ustaniu rozdzielności majątkowej małżonków lub śmierci jednego z nich – nie jest to jednak kwestia daty nabycia, a trzeba pamiętać, że wspólność majątkowa małżeństwa ustaje z chwilą rozwiązania małżeństwa przez rozwód. Z tą też chwilą można dokonywać podziału majątku wspólnego. Zasadniczo przyjmuje się, iż gdy w wyniku podziału majątku wspólnego wartość otrzymanej przez jednego z małżonków nieruchomości nie przekroczyła udziału przysługującego mu w majątku objętym ustawową współwłasnością, to za datę nabycia całości uznać należy moment nabycia do majątku wspólnego (czyli datę nabycia do wspólności małżeńskiej) – nie brak jednak i odmiennych opinii niemniej jednak tak właśnie na ogół wskazuje się w orzecznictwie np. w:
Niemniej jednak, jeśli u Pani mamy do czynienia z ewentualnym nabyciem ponad udział, to może zostać nieopodatkowana tylko część przychodu odpowiadająca temu nabyciu ponad pierwotny udział. Tu jest z prawnego punktu widzenia pewna nieścisłość, bowiem współwłasność małżeńska jest bezudziałowa, ale tak niestety przyjmuje się w praktyce. Tak też uznał w piśmie z dnia 12 stycznia 2011 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie [sygnatura: IPPB4/415-807/10-2/LS]:
„Wartość uzyskanego przez podatnika w wyniku podziału majątku ograniczonego prawa rzeczowego, przekraczającego udział, jaki przysługiwał podatnikowi w tym majątku, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast pozostała część przychodu, uzyskana ze sprzedaży tej części ograniczonego prawa rzeczowego, którego wartość mieściła się w udziale przysługującym podatnikowi w majątku wspólnym nie będzie podlegała opodatkowaniu, gdyż sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie”.
Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼
Indywidualne porady prawne
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika