Sprzedaż nieruchomości na Ukrainie a rezydencja podatkowa

Miejsce zamieszkania w Polsce

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy PIT „osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Obowiązek podatkowy w Polsce

Posiadając w momencie sprzedaży nieruchomości status polskiego rezydenta podatkowego, podlega Pani pod nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT „opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego nabycia”. W przypadku rezydentów regulacja ta ma zastosowanie zarówno do nieruchomości znajdujących się w Polsce, jak i za granicą.

Zgodnie z art. 4a ustawy PIT „polskie przepisy należy stosować z uwzględnieniem umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania”. Zgodnie z art. 13 polsko-ukraińskiej umowy dochody osiągnięte przez osobę mającą miejsce zamieszkania w Polsce z przeniesienia własności majątku nieruchomego położonego w Ukrainie mogą być opodatkowane w Ukrainie.

Przy czym sformułowanie „dochód z przeniesienia własności majątku może być opodatkowany w drugim państwie” oznacza, że drugie państwo (w rozpatrywanym przypadku Państwo, w którym położona jest zbywana nieruchomość) ma prawo opodatkować taki dochód, jeżeli na podstawie przepisów tego państwa dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega w tym państwie opodatkowaniu. Sformułowanie to oznacza zatem brak wyłączności do opodatkowania tego dochodu przez Państwo, w którym podatnik ma miejsce zamieszkania. W świetle zapisów cytowanej umowy dochód osoby mającej miejsce zamieszkania w Polsce z tytułu sprzedaży majątku nieruchomego położonego na Ukrainie może być opodatkowany zarówno w państwie rezydencji, tj. w Polsce, jak i na Ukrainie, zgodnie z prawem tego państwa.

Podwójne opodatkowanie po sprzedaży nieruchomości na Ukrainie

W konsekwencji odpłatne zbycie nieruchomości położonej w Ukrainie przez polskiego rezydenta podatkowego podlega opodatkowaniu zarówno w kraju rezydencji, jak i w kraju źródła dochodu. Dochód ze sprzedaży nieruchomości może być opodatkowany zarówno w państwie miejsca zamieszkania zbywcy tj. w Polsce, jak też w państwie, w którym nieruchomość ta jest położona – tj. na Ukrainie.

Aby jednak nie doszło do podwójnego opodatkowania, zastosowanie mieć będzie metoda unikania podwójnego opodatkowania określona w art. 24 ust. 2 umowy. W myśl tego przepisu jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce uzyskuje dochód lub posiada majątek, który zgodnie z postanowieniami niniejszej konwencji może być opodatkowany w Ukrainie, to Polska zwolni taki dochód lub majątek od podatku.

Wyłączenie z progresją

W rezultacie obowiązuje metoda wyłączenia z progresją, która polega na tym, że dochód ze sprzedaży nieruchomości położonej w Ukrainie jest zwolniony od podatku w Polsce.

Pismo z dnia 3.02.2009 r., wydane przez: Izba Skarbowa w Poznaniu, ILPB2/415-714/08-2/ES, Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości położonych na Ukrainie:

„W dniu 8 września 2008 r. Zainteresowana dokonała sprzedaży lokali dla podmiotu z Ukrainy, na podstawie dwóch odrębnych aktów notarialnych, każdy z dnia 8 września 2008 r. W związku z tą transakcją notariusz naliczył i pobrał zgodnie z obowiązującymi na terenie Ukrainy przepisami 5% zryczałtowany podatek dochodowy od osób fizycznych ze sprzedaży każdej nieruchomości. Pobrano łącznie podatku 131 761,85 hrywni.

Reasumując, stwierdzić należy, że dochód uzyskany przez Zainteresowaną ze zbycia nieruchomości położonych na Ukrainie podlega w Polsce zwolnieniu z opodatkowania i nie wpływa w Polsce na opodatkowanie uzyskanych przez Wnioskodawczynię dochodów z umowy o pracę.”

Pismo z dnia 30.10.2020 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0115-KDIT2.4011.536.2020.3.ENB, Opodatkowanie działalności gospodarczej i sprzedaży majątku dokonywanych na terytorium Ukrainy, http://sip.mf.gov.pl:

„Ponieważ dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia mieszkania położonego na Ukrainie – w sytuacji gdy sprzedaż zostanie dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – podlega opodatkowaniu zarówno na Ukrainie jak i w Polsce, zastosowanie znajdzie metoda unikania podwójnego opodatkowania uregulowana w powołanym art. 24 ust. 2 lit. a ww. umowy.

W konsekwencji dochód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości położonej na terenie Ukrainy będzie w Polsce zwolniony z opodatkowania.

Jednocześnie, z uwagi na fakt, że w Polsce dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł, dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości położonej na Ukrainie nie będzie miał wpływu na wysokość zobowiązania podatkowego w Polsce, i nie będzie podlegał wykazaniu w zeznaniu podatkowym”.

Mając zatem na uwadze treść polsko-ukraińskiej umowy międzynarodowej, sprzedaż nieruchomości zlokalizowanej w Ukrainie przez rezydenta polskiego nie podlega opodatkowaniu PIT w Polsce.

Końcowo przypomnijmy, że na mocy art. 91 ust. 3 Konstytucji ratyfikowane umowy międzynarodowe mają pierwszeństwo przed treścią ustaw w razie ich sprzeczności.