Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż nieruchomości z darowizny i zakup działki pod usługi a podatek

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2020-10-09

Otrzymałem darowiznę (zerowa grupa podatkowa) – nieruchomość wraz z budynkiem. Wartość darowizny to 220 tys. zł. Chcę sprzedać tę nieruchomość przed upływem 5 lat. Pieniądze chcę w całości przeznaczyć na zakup działki w innej miejscowości (koszt to 240 tys. zł). Później na tej działce chcę wybudować budynek usługowy. Czy będę musiał zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży? Czy brak części mieszkalnej nie pozwoli mi skorzystać z ulgi? Dodam, że posiadam w tej nieruchomości dom, w którym jestem zameldowany – czy to ma wpływ na sytuację?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż nieruchomości z darowizny i zakup działki pod usługi a podatek

Cel nabycia nieruchomości a zwolnienie z podatku

Sam fakt, że zakup gruntu nastąpi na kwotę wyższą niż cena, za jaką sprzeda Pan mieszkanie, nie ma dla zwolnienia najmniejszego znaczenia. Inaczej jest jednak z celem nabycia.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „źródłami przychodów jest między innymi odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia”. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Własne cele mieszkaniowe

Ustawa przewiduje jednak katalog zwolnień z podatku w określonych sytuacjach. Przypadek, o który Pan pyta, regulowany jest treścią art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy, zgodnie z którym zwolnione z podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Ustawa wyjaśnia także, co to są owe „własne cele mieszkaniowe”.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 „za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

— położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a”.

Konieczność zamieszkania w nabytym budynku

Jak Pan widzi, związek nabycia z celem mieszkaniowym jest tu bardzo podkreślany. O ile we wczesnym rozliczeniu nabycie gruntu pod budowę lokalu mieszkalnego w sytuacji posiadania innego lokalu mieszkalnego w danej miejscowości nie stanowi przeszkody do odliczenia, o tyle po wybudowaniu i oddaniu do użytkowania osoba korzystająca ze zwolnienia musi wykorzystać budynek na własne cele mieszkaniowe, a to oznacza, że nie może mieszkać gdzie indziej. W trakcie późniejszej kontroli urząd skarbowy może dokonać sprawdzenia tego stanu. W podobnej kwestii wypowiadały się już zresztą sady administracyjne, oceniając tę sytuację jednoznacznie:

„Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (…). W takim wypadku celem działania podatnika nie jest dążenie do spełnienia, zrealizowania potrzeby mieszkaniowej, ale dążenie do osiągnięcia zysku. Nabywane mieszkanie jest środkiem do jego osiągnięcia” – wyrok WSA w Łodzi z 24.02.2012 r. (sygn. akt I SA/Łd 1639/11) oraz z 02.06.2014 r. (sygn. akt I SA/Łd 229/14).

Wydatki na potrzeby mieszkaniowe – tylko one możliwe do odliczenia

Co do możliwości odliczenia wydatków na zakup nieruchomości, na której posadowiony zostanie budynek usługowy i prowadzona będzie działalność gospodarcza, należy uznać, że odliczenie będzie możliwe w proporcji, w jakim następuje udział lokalu mieszkalnego w całej nieruchomości. Tylko ta część wydatków, która zostanie przeznaczona na potrzeby mieszkaniowe może stanowić podstawę do wyliczenia zwolnienia.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Otrzymanie z PUP refundacji a KPiR i ewidencja VAT

Podpisałem umowę z PUP o „refundację kosztów wyposażenia lub doposażenia stanowiska pracy dla skierowanego bezrobotnego” w wysokości 16 000 zł...

 

Wypłata świadczenia z polisy na życie

Mamy syna, któremu wiele lat temu założyliśmy polisę na życie („Junior”). Syn ma już 22 lata i niebawem otrzyma wypłatę świadczenia z...

 

Zagraniczna umowa o dzieło a podatek dochodowy

Pracuję na podstawie umowy o dzieło z przeniesieniem praw autorskich zawartej z firmą mającą swoją siedzibę na Słowacji. Jestem obywatelką...

 

Umowa użyczenia bez opodatkowania

Moja mama jest właścicielką garażu, który stoi pusty i niszczeje, a ponadto wymaga remontu sufitu, aby był bezpieczny. Syn sąsiadki mamy (jeszcze...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »