Sprzedaż odziedziczonego udziału w nieruchomości TBS a podatek

Sprzedaż udziału w nieruchomości TBS a podatek

W pierwszej kolejności wskażmy, że fakt zastosowania zwolnienia w ramach nabycia spadku w żaden sposób nie wpływa na kwestie ewentualnego podatku dochodowego od zbycia składników majątku nabytych w spadku. Po pierwsze nabycie spadku jest zupełnie odrębną czynnością prawną od czynności sprzedaży i obie te czynności podlegają pod różne podatki.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT przepisów ustawy o podatku dochodowym nie stosuje się do przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zaś art. 1 ustawy SD wskazuje, że zakres tego podatku ogranicza się do nabycia spadku, ale nie obejmuje sprzedaży składników majątku nabytych w spadku.

Odnośnie do TBS wskażmy, że nabywając udziały w kosztach budowy realizowanej przez TBS osoba, która wnosi partycypację, nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie prawo do korzystania na zasadach najmu z mieszkania wybudowanego w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego. Osoba, decydując się na zawarcie umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego przez TBS, nigdy nie jest właścicielem tego lokalu, nabywa jedynie dla siebie lub dla osoby przez siebie wskazanej prawo najmu tego lokalu. Oznacza to, że partycypacja stanowi jedynie udział w kosztach budowy, nie stanowi natomiast udziału we własności lokalu.

Zatem prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego na zasadach najmu z tytułu wniesienia partycypacji do TBS stanowi prawo majątkowe. Natomiast przeniesienie tego prawa na inną osobę w drodze odpłatnej umowy cesji stanowi zbycie prawa majątkowego. W konsekwencji na gruncie prawa podatkowego nie mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem prawa własności do nieruchomości, lecz z odpłatnym zbyciem prawa majątkowego, czyli ze źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT.

Odpłatne zbycie prawa majątkowego a podatek

Zgodnie z art. 18 ustawy o PIT „za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw”.

Przepis art. 18 ustawy o PIT wymienia jedynie przykładowo kilka rodzajów praw majątkowych (świadczy o tym posłużenie się przez ustawodawcę zwrotem „w szczególności”). Prawa majątkowe wymienione w tym przepisie nie stanowią zatem zamkniętego katalogu przychodów uzyskiwanych z tego źródła.

Dochód uzyskany z praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 ustawy o PIT (12% lub 32%). To oznacza, że sprzedaż nabytych w spadku udziałów w TBS stanowi przychód z odpłatnego zbycia prawa majątkowego i podlega opodatkowaniu podatkiem PIT (niezależnie od okresu, jaki minął od momentu nabycia udziałów, ponieważ jest to sprzedaż prawa majątkowego, a nie sprzedaż nieruchomości). Taki sposób interpretacji potwierdza m.in. pismo z 29.04.2020 r., wydane przez: Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0112-KDIL2 1.4011.299.2020.1.KF.

Co ważne, opodatkowaniu będzie podlegać przychód uzyskany ze sprzedaży udziałów w TBS bez możliwości pomniejszenia go o wydatki na nabycie, jakie poniósł spadkodawca (zmarły ojciec).

Partycypacja w kosztach budowy mieszkania TBS

Pismo z dnia 12.06.2012 r., wydane przez: Izbę Skarbową w Katowicach, IBPBII/2/415-417/12, http://sip.mf.gov.pl:

„Wnioskodawca w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym wskazał, że w 2004 r. ojciec wnioskodawcy wniósł opłatę za partycypację w kosztach budowy lokalu mieszkalnego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego oraz kaucję, a następnie to prawo partycypacji przeniósł w drodze darowizny na wnioskodawcę w dniu 10 października 2010 r. Tym samym stwierdzić należy, że do nabycia przez wnioskodawcę przedmiotowego prawa majątkowego doszło pod tytułem darmym, czyli nieodpłatnie.

Istotnym jest fakt, iż prawo partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w zasobach TBS wnioskodawca nabył nieodpłatnie, zatem z dokumentów wynika, że nie poniósł żadnych kosztów, aby nabyć to prawo. Wszakże z mocy samego prawa wynika, że wnioskodawca takiego kosztu nie mógł ponieść, bo jako najemca nie mógł być partycypantem. Partycypantem został jego ojciec i to wyłącznie jemu można przypisać wydatek na opłatę za partycypację i kaucję.

Przychodem będzie otrzymana kwota za zbyte prawo bez możliwości pomniejszania o koszty, jakie poniósł ojciec wnioskodawcy z tytułu zawarcia z TBS umowy partycypacji w kosztach budowy mieszkania, z uwagi na nabycie tego prawa przez wnioskodawcę w drodze czynności nieodpłatnej”.

W konsekwencji w tym przypadku powstanie konieczność rozliczenia podatku dochodowego PIT.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350