Sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek PIT

Data nabycia mieszkania a sprzedaż po spadku

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości albo określonych praw majątkowych podlega opodatkowaniu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jeżeli sprzedaż następuje po upływie tego terminu, nie powstaje przychód z tego źródła. W praktyce oznacza to brak podatku dochodowego od sprzedaży i brak obowiązku składania PIT-39 z tego tytułu.

Przy mieszkaniach odziedziczonych najważniejsze jest jednak to, że od 2019 r. ustawodawca wprost uregulował sposób liczenia tego terminu dla spadkobierców. Nie zawsze liczy się go od dnia śmierci spadkodawcy ani od dnia postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Nieruchomość nabyta w spadku a 5-letni termin

Art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę.

Oznacza to, że dla spadkobiercy nie jest rozstrzygająca sama data nabycia spadku. Trzeba ustalić, kiedy mieszkanie lub udział w mieszkaniu nabyła osoba, po której nastąpiło dziedziczenie.

W opisanej sprawie mama zmarła w 2023 r., ale jej udział w mieszkaniu został nabyty najpóźniej w 2009 r., gdy dziedziczono po ojcu. Jeżeli nie było późniejszego zdarzenia powodującego nowe nabycie udziału przez mamę, sprzedaż w 2023 r. nastąpiła po upływie 5-letniego terminu liczonego od końca 2009 r.

Udziały odziedziczone wcześniej po ojcu

Z opisu wynika też, że dzieci nabyły po ojcu po 1/6 udziału w mieszkaniu już w 2009 r. Sprzedaż tych udziałów w 2023 r. również nastąpiła po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia.

W konsekwencji, przy takim stanie faktycznym, sprzedaż udziałów nabytych po ojcu oraz udziałów nabytych później po mamie nie powinna powodować obowiązku zapłaty PIT.

Wspólność majątkowa małżeńska rodziców

Dodatkowe znaczenie może mieć art. 10 ust. 6 ustawy PIT. Przepis ten dotyczy sprzedaży nieruchomości nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie wspólności majątkowej małżeńskiej.

Jeżeli rodzice nabyli mieszkanie do majątku wspólnego, 5-letni termin liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie do majątku wspólnego małżonków albo wybudowanie nieruchomości w trakcie trwania wspólności. W wielu sprawach oznacza to jeszcze wcześniejszą datę nabycia niż data śmierci jednego z małżonków.

Jeżeli jednak mieszkanie nie należało do majątku wspólnego, lecz było majątkiem osobistym jednego z rodziców, trzeba analizować dokumenty nabycia, postanowienia spadkowe i ewentualne umowy dotyczące udziałów.

Czy trzeba składać PIT-39?

PIT-39 składa się wtedy, gdy sprzedaż nieruchomości lub udziału w nieruchomości stanowi opodatkowane źródło przychodu, czyli co do zasady następuje przed upływem 5-letniego terminu. Formularz składa się także wtedy, gdy podatnik chce wykazać przychód i skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Jeżeli sprzedaż nastąpiła już po upływie 5 lat, liczonych według zasad właściwych dla spadku, transakcja nie stanowi źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. W takiej sytuacji nie ma podatku do zapłaty i nie ma obowiązku składania PIT-39.

W opisanym przypadku, przy założeniu że mama nabyła swój udział najpóźniej w 2009 r., a dzieci swoje wcześniejsze udziały również w 2009 r., sprzedaż mieszkania w 2023 r. nie powinna wymagać złożenia PIT-39.

Kiedy wynik może być inny?

Ocena podatkowa może być inna, jeżeli wystąpiło jedno z dodatkowych zdarzeń, którego nie widać z samej informacji o dziedziczeniu. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy spadkobierca po dziale spadku otrzymał więcej niż wynikało z jego udziału w spadku, nabył udział od innej osoby albo zawarto umowę zniesienia współwłasności ze spłatami.

Znaczenie może mieć także to, czy sprzedawana nieruchomość była lokalem mieszkalnym, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, czy innym prawem majątkowym. Zasady są podobne, ale dokumenty mogą inaczej opisywać przedmiot sprzedaży.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego po rodzicu nie zawsze powoduje podatek dochodowy. W przypadku spadku 5-letni termin liczy się zasadniczo od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od daty śmierci spadkodawcy.

W przedstawionej sprawie sprzedaż w 2023 r. powinna być neutralna w PIT, jeżeli mama nabyła swój udział najpóźniej w 2009 r., dzieci nabyły wcześniejsze udziały po ojcu także w 2009 r., a po drodze nie było dodatkowego nabycia udziałów. W takiej sytuacji nie występuje obowiązek zapłaty podatku dochodowego ani złożenia PIT-39.

FAQ

Czy sprzedaż mieszkania po mamie zawsze jest bez podatku?

Nie zawsze. Brak podatku zależy przede wszystkim od tego, kiedy mama nabyła mieszkanie lub udział w mieszkaniu. Jeżeli od końca roku nabycia przez mamę upłynęło 5 lat, sprzedaż przez spadkobierców co do zasady nie podlega PIT.

Czy data śmierci rodzica decyduje o podatku?

Przy nieruchomościach nabytych w spadku zasadniczo nie. Dla 5-letniego terminu bierze się pod uwagę datę nabycia albo wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę.

Czy trzeba składać PIT-39, jeżeli nie ma podatku?

Jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie 5-letniego terminu i nie stanowi źródła przychodu, nie składa się PIT-39. Formularz jest potrzebny przy sprzedaży opodatkowanej albo przy rozliczaniu ulgi mieszkaniowej.

Czy udział odziedziczony wcześniej po ojcu liczy się osobno?

Tak. Każdy udział należy ocenić według daty jego nabycia. Jeżeli udział po ojcu został nabyty w 2009 r., jego sprzedaż w 2023 r. jest zasadniczo po terminie podatkowym.

Co może zmienić rozliczenie podatkowe?

Znaczenie mogą mieć dział spadku, zniesienie współwłasności, spłaty, dopłaty albo nabycie dodatkowego udziału od innej osoby. Wtedy trzeba sprawdzić, czy nie powstała nowa data nabycia dla części udziału.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw - Dz.U. 2018 poz. 2159