Ulga w VAT, pierwsze zasiedlenie budynku

Na moment sprzedaży lokalu będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy o VAT.

Na początku należy ustalić, czy sprzedaż nieruchomości odbywa się w ramach tzw. „pierwszego zasiedlenia”, bądź w terminie 2 lat od „pierwszego zasiedlenia”.

Pierwszym zasiedleniem jest oddanie lokalu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lokalu, w wykonaniu transakcji podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po jego wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości).

W mojej ocenie do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie oddania nieruchomości w najem. Zatem minęło już 2 lata od pierwszego zasiedlenia, a więc nabył Pan prawo do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie ww. przepisu ustawy VAT.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – dalej ustawa o VAT, pod pojęciem pierwszego zasiedlenia rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Oddanie lokalu do używania w ramach umowy najmu przez podatnika będącego podatnikiem VAT dla tych czynności jest zatem pierwszym zasiedleniem w rozumieniu ustawy. Zatem zastosowanie ma art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b, czyli zwolnienie z opodatkowania. Pod warunkiem, że nie dokonano ulepszeń przewyższających 30% wartości lokalu – wtedy podatnik nie może skorzystać ze zwolnienia wskazanego powyżej.

Zgodnie z art. 22 g ust. 1 pkt 1 ustawy PIT – wartością początkową środków trwałych dla celów amortyzacji w razie odpłatnego nabycia jest cena nabycia. Jeśli środek trwały został ulepszony, to zgodnie z ust. 17 ww. przepisu wartość początkową należy zaktualizować o poniesione koszty w związku z ulepszeniem, remontem czy modernizacją. Poniesione koszty należy dokumentować rachunkami (fakturami).

Tak jak pisałam, dla celów podatkowych (amortyzacji) bierzemy cenę nabycia, chyba że środek trwały był ulepszany, wtedy aktualizuje się wartość początkową i nadal dokonuje amortyzacji.

Jeśli zatem najpierw wystąpiły u Pana nakłady, a potem zaczął Pan wynajmować lokale, jeśli taka była kolejność – może Pan skorzystać ze zwolnienia.