Ulga mieszkaniowa a wyliczenie dochodu zwolnionego z opodatkowania

Stosownie do ustawy o podatku pochodowym od osób fizycznych:

Art. 21.1. Wolne od podatku dochodowego są: (…)

131) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych; (…)”.

Ustawa posługuje się zwrotami:

1. dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości,
2. wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe,
3. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (wydatkowany na własne cele mieszkaniowe).

Z cytowanego przepisu wynika sposób obliczania dochodu zwolnionego z opodatkowania wskutek poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe – gdy zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w jakim nastąpiło nabycie.

Zwolniony jest dochód. Ale kwotę dochodu zwolnionego ustala się na podstawie udziału wydatków w kwocie przychodu. Przychód to cena uzyskana z odpłatnego zbycia.

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d.

„Art. 22.6c. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

6d. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Jak wynika z Pana opisu:

1. przychód z odpłatnego zbycia – 1 000 000 zł,
2. koszty uzyskania tego przychodu – 517 000 zł,
3. dochód uzyskany z odpłatnego zbycia – 483 000 zł.

Sposób postępowania:

Aby uzyskać zwolnienie całego dochodu, należałoby na własne cele mieszkaniowe przeznaczyć cały przychód. Tylko wtedy wydatki na własne cele mieszkaniowe stanowić będą 100% udział w uzyskanym przychodzie. A to oznacza, że zwolniony jest cały dochód (a więc u Pana 483 000 zł).

• Najpierw należy ustalić, jaka kwota będzie wydatkowana na własne cele mieszkaniowe (np. 400 000 zł ).
• Potem należy ustalić udział kwoty tych wydatków w przychodzie uzyskanym z odpłatnego zbycia nieruchomości (wskaźnik w procentach) – 400 000 zł w 1 000 000 zł to jest 40%.
• Kwotę dochodu mnoży się przez tak ustalony udział, a wynikiem mnożenia jest kwota dochodu zwolnionego z opodatkowania wskutek wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe (483 000 zł x 40% = 193 200 zł).
• Pozostała kwota dochodu (289 800 zł) podlega opodatkowaniu.

Można także obliczyć kwotę wolną inaczej (taki sam efekt jak wg definicji ustawowej):

• dochód z odpłatnego zbycia mieszkalnego
  1 000 000 zł – 517 000 zł = 483 000 zł,
• dochód zwolniony od podatku
  [(483 000 zł x 400 000 zł) : 1 000 000 zł] = 193 200 zł.

W swoich wyliczeniach wziąłem pod uwagę, że część przychodu nie podlega opodatkowaniu z uwagi na to, że zbycie części nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku podatkowego, w jakim nastąpiło jej nabycie – stąd też należy oddzielić przychód (koszty i dochód) ze zbycia części nieopodatkowanej od zbycia części opodatkowanej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »