Kategoria: Podatek dochodowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania a ulga na własne cele mieszkaniowe

Aleksander Słysz • Opublikowane: 2017-11-20

Dwoje moich pełnoletnich dzieci odziedziczyło po babci własnościowe spółdzielcze prawo do mieszkania, po 50% każde. Przed upływem 5 lat zdecydowały się je sprzedać i za otrzymane środki kupić dwa odrębne mieszkania. Jest już chętny kupiec, który musi wystąpić do banku o kredyt na zakup (potrwa to ok. 2 miesięcy). Mamy też upatrzone mieszkania na rynku wtórnym. Jakie kolejno podejmować kroki prawne, aby skorzystać z ulgi na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od sprzedaży? Czy można zawrzeć umowę przedwstępną zakupu nowych mieszkań przed zawarciem umowy z nabywcą starego? Czy konieczne jest sfinalizowanie sprzedaży w formie aktu notarialnego z przeniesieniem praw do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i dopiero wtedy zawieranie jakichkolwiek umów ze sprzedającymi, aby nie stracić ulgi? Może wystarczy zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży, a potem umów przedwstępnych zakupu.

Aleksander Słysz

»Wybrane opinie klientów

Po raz drugi zwracam się do eksperta i uzyskuję satysfakcjonującą odpowiedź
Beata, 58 lat
Szybka i wyczerpująca odpowiedź na zapytanie.
Barbara, 60 lat, księgowa
Bardzo wyczerpujaca, jasna i szybko uzyskana porada. Dziekuje!
Krzysztof
Dziękuję bardzo,na podstawie udzielonej przez eksperta pomocy udało mi się osiągnąć ustalony cel. W przyszłości jeżeli będę mieć problem na pewno ponownie się skontaktuje.
Jakub
Szybka odpowiedź :)
Magdalena

Nabycie w drodze dziedziczenia ma miejsce w momencie śmierci spadkodawcy, jest tak bowiem spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, tj. właśnie z chwilą śmierci spadkodawcy. Jak Pani wie, sprzedaż odziedziczonych udziałów w nieruchomości (mieszkaniu) przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym dokonano nabycia, czyli liczymy od końca roku, w którym zmarła spadkodawczyni, powoduje powstanie przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2016.2032 t.j. ze zm.). Podatek wynosi tu obecnie 19% podstawy obliczenia podatku, którą stanowi dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia) a w pewnym uproszczeniu kosztami.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części nabytej w drodze spadku lub darowizny uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły jego wartość, a zostały poczynione w czasie posiadania nieruchomości, oraz kwotę ewentualnie zapłaconego podatku od spadków i darowizn (w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn). By podatku nie zapłacić, można skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zgodnie z którym – wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Powyższe cele określone zostały w art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym z takich celów jest np. nabycie mieszkania.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Pyta Pani w kontekście przywołanego zwolnienia: czy można zawrzeć umowę przedwstępną zakupu nowych mieszkań przed zawarciem umowy z nabywcą starego? Czy konieczne jest sfinalizowanie sprzedaży w formie aktu notarialnego z przeniesieniem praw do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i dopiero wtedy zawieranie jakichkolwiek umów ze sprzedającymi, aby nie stracić prawa do uzyskania ulgi?

Oczywiście można zawrzeć umowę przedwstępną przed zbyciem posiadanego mieszkania (udziałów). Umowa przedwstępna nie przenosi własności lecz organy podatkowe mogą mieć uzasadnione wątpliwości, czy ewentualna płatność dokonana przy umowie przedwstępnej wchodzi w zwolnienie. Proszę zauważyć, że zwolnienie obejmuje jedynie wydatki poczynione od dnia odpłatnego zbycia. Dla bezproblemowego rozliczenia zwolnienia w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, należy zawrzeć umowę przenoszącą własność (czyli nabyć mieszkania), w zwolnienie wejdą kwoty wydatkowane na ten cel od dnia odpłatnego zbycia (a nie przed tym dniem).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »