VAT od sprzedaży działek rolnych z warunkami zabudowy

Dostawa terenów budowlanych

Mówimy tu o dostawie terenów budowlanych, albowiem na gruncie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2011.177.1054 j.t. ze zm) terenem budowlanym jest nie tylko grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale i (w przypadku braku takiego planu dla określonej lokalizacji) grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Mimo powyższego uważam, że dostawa nie będzie tu wykonywana przez podatnika (podatników) podatku od towarów i usług. Inaczej – dostawa nie przybiera tu profesjonalnego charakteru, więc nie jest wypełniony podstawowy dla opodatkowania wymóg, dostawy nie dokonuje podatnik podatku od towarów i usług. Niestety przepisy są niejednoznaczne, a orzecznictwo chwiejne, więc można starać się bronić również zdania przeciwnego, co też często czynią organy podatkowe.

Zobacz też: Podział działki rolnej w celu sprzedaży

Czy sprzedaż działek będzie objęte podatkiem VAT?

Jak zapewne Pani wie, podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Przywołana powyżej działalność gospodarcza zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Orzecznictwo

Zwraca Pani uwagę na brak czynności marketingowych, słusznie, bowiem wiemy z orzecznictwa [wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r. sygnatura: I SA/Po 796/12, Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 grudnia 2011 r. sygnatura: I FSK 1824/11], iż: „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu budowlanego działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej” [LEX nr 1286902].

W Państwa jednak sytuacji ważna jest, dla prawidłowej wykładni i stosowania przywołanych reguł, analiza dokonana przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyrok z dnia 15 września 2011 r. [w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10)], w którym Trybunał, w innym stanie faktycznym, lecz częściowo adekwatnym do przedstawionego w pytaniu, zauważa, że:

„Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący »działalność gospodarczą« w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.”

Organy podatkowe i krajowe sądy uwzględniają wnioski płynące z ww. orzeczenia, jednak nie zawsze wnioski te są takie same, stąd nie zawsze fiskus i sądy podzielają ten sam punkt widzenia. Przykładowo w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 stycznia 2010 r. [sygnatura: I FSK 1575/08] czytamy, że: „Uznanie, że sprzedaż działek budowlanych nie jest działalnością rolniczą, nie wyklucza uznania tej sprzedaży za inny rodzaj działalności gospodarczej wymienionej w art. 15 ust. 2 u.p.t.u., czyli za działalność handlową, gdyż osoba będąca rolnikiem – obok działalności rolniczej – może jednocześnie wykonywać inną działalność gospodarczą, w tym i działalność handlowca.” Inny tok rozumowania, ale również prowadzący do opodatkowania przyjął w wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie [wyrok z dnia 18 grudnia 2008 r., sygnatura: I SA/Ol 503/08] „(…) rolnik sprzedający grunty wyodrębnione z tego gospodarstwa w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, nie zbywał majątku osobistego, ale majątek składający się na przedsiębiorstwo rolne. Czynność taka jest zaś związana z działalnością rolniczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 w zw. z art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Wobec przedstawionego przez stronę stanu faktycznego słuszną jest argumentacja organu, iż sprzedaż działek wydzielonych z gospodarstwa rolnego, w związku z przeznaczeniem ich pod budownictwo mieszkaniowe, jednak nie wykorzystywanych dla celów osobistych, jest sprzedażą »warsztatu produkcyjnego« związaną z działalnością rolniczą, w rozumieniu cytowanego przepisu ustawy o podatku od towarów i usług.”

Na podstawie powyższego, jak już wspomniałem, moim zdaniem w związku z wycofaniem z działalności rolnej omawianych działek oraz jednocześnie braku podstaw do uznania, iż mamy do czynienia z działalnością handlową, uważam, że nie ma podstaw do uznania, iż dostaw dokonywać będzie podatnik – zatem nie będą one objęte VAT. Niestety organy podatkowe mogą być innego zdania, co zdarza się w praktyce może nie bardzo często, ale dość często. Mogą się Państwo starać o pozytywną indywidualną interpretację podatkową potwierdzającą przedstawioną kwalifikację (wniosek na druku ORD-IN), może pozwolić to na minimalizację ryzyka konfliktu z organami, jednak jako że nie ma jakichkolwiek gwarancji, jaka będzie interpretacja, równocześnie może to prowadzić do opodatkowania dostawy VAT.

Odpowiadając na ostatnie pytanie: jeśli rzeczywiście uznano by, że jest to dostawa o charakterze profesjonalnym (handlowym) to podatek VAT należałby się od całości, więc podatników byłoby dwoje.