Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Wkład własny przy zakupie nieruchomości we współwłasności

Paulina Olejniczak-Suchodolska • Opublikowane: 2022-03-18

Jesteśmy w trakcie zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Zdecydowaliśmy się na finansowanie poprzez kredyt hipoteczny z wkładem własnym 20%. Wszystkie osoby biorące udział w kredycie będą także współwłaścicielami nieruchomości, a każdy posiadał będzie 1/3 udziałów. Kredyt biorę ja, moja narzeczona oraz jej ciocia. Czy w takim przypadku przelanie wkładu własnego tylko z mojego konta zamiast wykonania 3 osobnych przelewów przez wszystkich kredytobiorców może rodzić jakieś problemy prawne/skarbowe? Z tego, co się dowiedziałem, ani banku, ani dewelopera nie interesuje, czy to będzie 1 czy 3 przelewy.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wkład własny przy zakupie nieruchomości we współwłasności

Współwłasność nieruchomości kupowanej na kredyt

W umowie tej, jak rozumiem, wskazali Państwo, że nabywają nieruchomość we współwłasności w udziałach wynoszących odpowiednio 1/3 na rzecz każdego. Tak wyglądają Państwa udziały w nieruchomości, a więc, upraszczając, każdy z Państwa jest właścicielem nieruchomości w 1/3. Tak też zostanie wpisane w księdze wieczystej dla zakupionej nieruchomości.

Nie ma znaczenia dla obrotu prawnego, a w szczególności w relacjach „na zewnątrz”, jakie faktycznie kwoty zostały wydatkowane przez każdego z Państwa na ten cel. Równie dobrze mogli Państwo wpisać, że tylko jeden z Państwa będzie właścicielem nieruchomości albo wskazać zupełnie inny udział procentowy w prawie własności. Zgodnie z wyrażoną w art. 3531 Kodeksu cywilnego zasadą swobody umów „strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

Kredyt zawarty z kilkoma osobami

Zawarcie umowy kredytu między bankiem a trojgiem (lub więcej) dłużników powoduje, że dłużnicy odpowiadają względem banku solidarnie. Oznacza to, że ani dla tego stosunku prawnego ani dla wierzyciela (banku) nie ma znaczenia, który dłużnik będzie spłacał dług. Może to zrobić jeden z dłużników albo dwóch, albo wszyscy troje w dowolnych proporcjach. Ważne jest, że dług obciąża ich łącznie (nie po 1/3 – każdy dłużnik solidarny odpowiada za całość długu), a zapłata przez jednego z nich, zwalnia z zapłaty drugiego. W żadnym wypadku nie można przyjąć, że zapłata przez jednego dłużnika raty kredytowej czy wkładu własnego powoduje powstanie „darowizny” względem drugiego. Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 20 marca 2020 r., sygn. 0111–KDIB2–3.4015.37.2020.1.MD. Mianowicie, w sytuacji, gdy strona zobowiązania solidarnego spłaca całość zadłużenia bez woli czynienia tego w celu obdarowania pozostałych stron tego zobowiązania, a jedynie w zamiarze zwolnienia się z długu, poprzez samą zapłatę całości, czy też części zobowiązania solidarnego nie może dojść do obdarowania kogokolwiek. Dłużnik solidarny spłaca bowiem własny dług, a nie cudzy.

Wysokości nakładów na wkład własny

Kwestie wysokości nakładów każdego z Państwa poniesionych na nabycie nieruchomości może mieć znaczenie tylko przy wzajemnym rozliczaniu się, np. po rozstaniu i dzieleniu majątku objętego współwłasnością. Jest to jednak okoliczność prawnie obojętna dla wszelkich instytucji, np. dla urzędu skarbowego, urzędu miejskiego (kwestia podatku od nieruchomości), czy dewelopera.

Natomiast muszę zwrócić uwagę na jeden problem, jaki może się pojawić ze strony Urzędu Skarbowego. W istocie, jeśli aż 100% kwoty wkładu własnego jest na Pana koncie bankowym (a dziewczyna i ciocia nie są współwłaścicielkami tego konta), to jeśli zakup nieruchomości zostanie nimi w większości sfinansowany, a udziały we współwłasności nieruchomości będą równe, fiskus może taką transakcję potraktować to jako darowiznę dla narzeczonej i cioci od Pana. Zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 3) w związku z art. 15 ust, 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym dziewczyna i ciocia będą musiały zapłacić podatek od spadków i darowizn od kwoty powyżej 4902 zł (dziewczyna), a ciocia jako należąca do II grupy podatkowej od kwoty powyżej 7276 zł. A zatem w zależności od tego, jak duży będzie ten wkład własny, takie ryzyko pojawić się może. Brak zaś zgłoszenia darowizny i opłacenia podatku skutkuje nałożeniem sankcyjnej 20% stawki podatku. Oczywiście jeśli ów wkład nie przekracza ww. kwot wolnych od podatku, takie ryzyko nie powstanie i zgłoszenia nie należy dokonywać.

Umowa pożyczki

Wyjścia z tej sytuacji można upatrywać w umowie pożyczki. Może Pan udzielić dziewczynie i cioci pożyczki środków pieniężnych przed zakupem nieruchomości, tak aby mogły w akcie notarialnym oświadczyć, że finansują zakup nieruchomości swoimi środkami własnymi. Osoby biorąca pożyczkę (dziewczyna i ciocia) zapłacą jednakże podatek 2% od czynności cywilnoprawnej (od umowy pożyczki w terminie do 14 dni od dnia jej zawarcia z Panem), a więc dużo niższy niż w przypadku darowizny. Jednakże proszę pamiętać, że skutek ekonomiczny umowy pożyczki jest inny – dziewczyna i ciocia powinny Panu oddać kwotę pożyczki. Gdy pożyczka podlega zwrotowi z odsetkami, to Pan płaci podatek dochodowy od tych odsetek. Natomiast nieodpłatne zwolnienie Pań z długu (czyli umorzenie pożyczki) spowoduje w przyszłości taką samą konsekwencję jak teraz darowizna, czyli wysoki podatek.

Oczywiście nie musi tak być. Niemniej jako prawnik opiniujący dla Pana poruszoną kwestię wskazuję na ewentualne, choć minimalne ryzyko, jakie może się wiązać z tym, że to wyłącznie z Pana konta zostanie dokonany przelew wkładu własnego.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

sluzebnosc.info

Szukamy prawnika »