Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Wspólny kredyt wzięty na nieruchomość męża, a ulga mieszkaniowa po sprzedaży udziału w nieruchomości od matki

Autor: Grzegorz Dziubka

Przed śmiercią moja matka w akcie darowizny podarowała siostrze i mnie po połowie swój dom. Pół roku temu mama umarła, a teraz pojawił się chętny na kupno tej nieruchomości. W związku z tym mam pytania o kwestie podatkowe, bo nie minęło jeszcze 5 lat od nabycia i podatek 19% trzeba będzie zapłacić. Zastanawiam się, jak go uniknąć, korzystając z ulgi mieszkaniowej. Biorę pod uwagę wykupienie od mojego męża udziału w nieruchomości. Chodzi o dom i działkę, którą mężowi darował jego ojciec. W 2006 r. wspólnie z mężem wzięliśmy kredyt na rozbudowę tego domu. Czy dobrym rozwiązaniem byłoby odkupienie od męża 1/2 udziału w jego nieruchomości i w ten sposób skorzystanie z ulgi? Czy urząd skarbowy może mieć zastrzeżenia ze względu na fakt, że jestem współkredytobiorcą? Znowu nie będąc współwłaścicielem, nie mogę spłacić swojej części kredytu i skorzystać z ulgi. W tym domu mieszkamy, ale również ja prowadzą na części sezonową działalność gospodarczą – krótkoterminowy wynajem pokoi przez dwa miesiące w roku, czy to może być przeszkoda? Może lepiej, gdybym spłaciła połowę wspólnego kredytu z pieniędzy ze sprzedaży i odciążyła hipotekę, a potem kupiła od męża udział w 1/2 nieruchomości? Jaką opcję wybrać?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wspólny kredyt wzięty na nieruchomość męża, a ulga mieszkaniowa po sprzedaży udziału w nieruchomości od matki

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe

Ulga mieszkaniowa polega na tym, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Z ulgi można skorzystać, jeżeli w ciągu 3 lat pieniądze ze sprzedaży nieruchomości zostaną wydane na własne cele mieszkaniowe. Przepisy ustawy określają katalog wydatków, które są kwalifikowane jako wydatki na własne cele mieszkaniowe i uprawniają do skorzystania ze zwolnienia. Są to wydatki związane z:

  • nabyciem budynku, lokalu mieszkalnego, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego albo części lub udziału w tych obiektach lub prawa,
  • nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w tym prawie,
  • spłatą kredytu lub pożyczki albo odsetek od nich, jeśli były zaciągnięte przed uzyskaniem dochodu z odpłatnego zbycia na cele związane z nabyciem, adaptacją lub remontem budynków lub lokali mieszkaniowych albo ich części,
  • wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont, a także adaptację własnego budynku, jego części albo własnego lokalu mieszkalnego.

Ulga mieszkaniowa przy nabyciu udziału w nieruchomości

Art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

„25. Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; (…).”

Skoro do wydatków tych ustawodawca zaliczył nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, to znaczy, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby odkupiła Pani od męża udział w jego nieruchomości.

Wspólny z małżonkiem kredyt zaciągnięty na wyłącznie jego nieruchomość

To, że jest Pani współkredytobiorcą, nie sprawia, że jest Pani właścicielem nieruchomości. Żadne przepisy prawa nie zakazują wzięcia wraz z mężem kredytu, by odremontować jego dom. Finansowa pomoc w remoncie nie powoduje, że staje się Pani właścicielem nieruchomości. Oczywiście urząd skarbowy, szukając powodu do opodatkowania, będzie próbował podważyć tę transakcję, ale tak naprawdę brak jest do tego jakiejkolwiek podstawy prawnej. Ustawodawca, zezwalając na zakup udziałów w budynku, w celu zastosowania ulgi mieszkaniowej, nie wskazał podmiotów, od jakich ten zakup jest zakazany i że nie może to być nieruchomość remontowana z pieniędzy kupującego jeszcze przed zakupem.

Natomiast ewentualnie przepisanie na Panią udziałów w nieruchomości, aby następnie ze środków otrzymanych ze sprzedaży Pani udziału w nieruchomości po matce spłacić kredyt, może nie przynieść efektu w postaci zastosowania ulgi mieszkaniowej. Kredyt Pani wzięła na remont nie swojej nieruchomości, więc trudno będzie logicznie uzasadnić jego spłatę ze środków otrzymanych ze sprzedaży Pani udziałów w celu zastosowania ulgi.

Najrozsądniejszym rozwiązaniem wydaje się być kupno udziałów od męża.

Podatek od spadków i darowizn – zwolnienie w najbliższej rodzinie

Pod pewnymi warunkami, przekazanie przez Panią pieniędzy na rzecz męża stanowi darowiznę podlegającą zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy lub praw majątkowych m.in. tytułem darowizny. Na mocy art. 4a ust. 1 tej ustawy takie nabycie może podlegać zwolnieniu od podatku – I grupa podatkowa, pod warunkiem, że:

  1. zgłoszą oni nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego od dnia przekazania darowizny w formie rzeczy i praw majątkowych
    oraz
  2. udokumentują – w przypadku, gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza 9637 zł ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

Oznacza to, że przekazane na rzecz męża rzeczy i prawa majątkowe podlegają zwolnieniu, pod warunkiem zgłoszenia takiej darowizny na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od daty przekazania. Dodatkowo w przypadku przekazania środków pieniężnych, których wartość przekracza 9637 zł, otrzymanie należy potwierdzić dowodem. Obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadku, gdy wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, nie przekracza kwoty 9637 zł.

Jeśli podatnik był zobligowany do dokonywania zgłoszenia oraz udokumentowania przekazania środków pieniężnych i nie wypełnił chociażby jednego z nich, darowizna podlega opodatkowaniu na zasadach określonych dla I grupy podatkowej W rezultacie opodatkowaniu podlega własność rzeczy i praw majątkowych przekraczająca 9637 zł.

Podsumowując: spłacając kredyt, zapłaci Pani podatek. Urząd skarbowy nie broni wzięcia wspólnego kredytu małżonkom, więc nie może mieć zastrzeżeń do ilości darowizn pomiędzy małżonkami.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

sluzebnosc.info