Wspólne mieszkanie z partnerem a podatek

Zakup mieszkania w konkubinacie a darowizna

Jeżeli mieszkanie ma zostać kupione na współwłasność przez osoby, które nie są małżeństwem, trzeba oddzielić dwie kwestie: kto będzie wpisany w akcie notarialnym jako nabywca oraz kto faktycznie finansuje cenę. Dla podatków nie zawsze wystarczy samo wskazanie, że oboje kupujący nabywają udziały w nieruchomości.

Jeżeli cała cena mieszkania zostanie zapłacona z Pana środków, a dziewczyna nabędzie udział, za który w rzeczywistości nie zapłaci, organ podatkowy może uznać, że otrzymała od Pana nieodpłatne przysporzenie. W praktyce może to zostać potraktowane jako darowizna pieniędzy albo darowizna korzyści odpowiadającej wartości udziału w mieszkaniu.

Partnerzy żyjący w konkubinacie nie korzystają z podatkowego zwolnienia przewidzianego dla małżonków i najbliższej rodziny. Dziewczyna byłaby więc co do zasady zaliczana do III grupy podatkowej. Według obecnych przepisów kwota wolna dla tej grupy wynosi 5733 zł od jednej osoby, z uwzględnieniem nabyć z roku ostatniego nabycia i 5 poprzednich lat. Nadwyżka ponad kwotę wolną jest opodatkowana według skali, która w najwyższym progu dochodzi do 20%.

Znaczenie ma nie tylko to, z jakiego rachunku bankowego pójdzie przelew do sprzedającego, ale przede wszystkim to, czy dziewczyna będzie w stanie wykazać źródło finansowania swojego udziału: własne oszczędności, kredyt, pożyczkę, wcześniejsze rozliczenia albo inną podstawę prawną. Jeżeli takich dowodów nie będzie, ryzyko sporu z urzędem skarbowym rośnie.

Jak bezpiecznie sfinansować udział partnerki?

Najprostsze podatkowo rozwiązanie polega na tym, aby każdy z kupujących rzeczywiście finansował swój udział z własnych środków. Jeżeli przykładowo udziały mają wynosić po 1/2, to dziewczyna powinna mieć realne i udokumentowane środki na swoją część ceny oraz koszty transakcji. Może to być przelew z jej rachunku, kredyt, wcześniejsze oszczędności albo środki uzyskane z pożyczki.

Jeżeli środki ma Pan, a zależy Państwu na współwłasności już przy zakupie, praktycznym rozwiązaniem może być udzielenie dziewczynie pożyczki przed podpisaniem aktu notarialnego. Wtedy dziewczyna nie otrzymuje darowizny, lecz zobowiązanie do zwrotu określonej kwoty. Umowa pożyczki powinna być sporządzona na piśmie, wskazywać kwotę, termin i sposób wypłaty, zasady zwrotu oraz ewentualne oprocentowanie.

W akcie notarialnym warto zachować zgodność między stanem faktycznym a oświadczeniami stron. Jeżeli dziewczyna kupuje udział ze środków pochodzących z pożyczki, dokumenty powinny to potwierdzać: umowa pożyczki, przelew pożyczki, przelew ceny, harmonogram spłaty i późniejsze spłaty rat. Same ustne ustalenia mogą okazać się niewystarczające, gdy urząd zapyta o źródło finansowania.

Pożyczka od partnera i podatek PCC

Pożyczka między osobami niespokrewnionymi, w tym między partnerami żyjącymi w konkubinacie, podlega co do zasady podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Aktualna podstawowa stawka PCC od umowy pożyczki wynosi 0,5% podstawy opodatkowania, czyli kwoty pożyczki. Podatek rozlicza zasadniczo pożyczkobiorca, składając deklarację PCC-3 i płacąc podatek w terminie 14 dni od zawarcia umowy, o ile w danej sytuacji nie działa szczególne zwolnienie lub inny tryb poboru.

To istotna zmiana w porównaniu z dawniej spotykaną stawką 2% dla pożyczek. Przy dużych kwotach różnica jest znacząca, ale nadal nie wolno pomijać formalnego rozliczenia. Jeżeli pożyczkobiorca powoła się później przed organem podatkowym na pożyczkę, od której nie zapłacono należnego PCC, mogą pojawić się poważniejsze konsekwencje podatkowe, w tym ryzyko zastosowania sankcyjnej stawki w przypadkach przewidzianych w ustawie.

Jeżeli pożyczka będzie oprocentowana, odsetki stanowią dla pożyczkodawcy przysporzenie podatkowe i powinny zostać rozliczone zgodnie z właściwymi przepisami o podatku dochodowym. Jeżeli pożyczka ma być nieoprocentowana, najlepiej wyraźnie zapisać to w umowie. Najważniejsze jest jednak to, aby pożyczka nie była pozorna: powinna zostać faktycznie wypłacona, a następnie realnie spłacana.

Czego nie robić po zakupie?

Najbardziej ryzykowne jest podpisanie aktu notarialnego bez przygotowania dokumentów, a następnie próba wyjaśniania po fakcie, że środki miały być pożyczką albo że partnerka miała je kiedyś oddać. Jeżeli umowa pożyczki nie została zawarta, nie ma przelewu i nie ma żadnych spłat, urząd może uznać takie wyjaśnienia za niewiarygodne.

Równie ryzykowne jest późniejsze nieodpłatne umorzenie pożyczki. Zwolnienie z długu może powodować skutki podatkowe podobne do darowizny, ponieważ pożyczkobiorca przestaje być zobowiązany do zwrotu pieniędzy. Jeżeli do umorzenia doszłoby jeszcze przed zawarciem małżeństwa, partnerka nadal nie korzystałaby z preferencji przewidzianych dla małżonków.

Inaczej może wyglądać sytuacja po ślubie. Małżonkowie mogą w określonych warunkach korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, o którym mowa w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie to wymaga jednak spełnienia warunków formalnych, w szczególności właściwego zgłoszenia i udokumentowania przekazania środków, jeżeli przepisy tego wymagają. Nie należy więc zakładać automatycznie, że każda późniejsza czynność będzie bez podatku.

Zakup na rynku wtórnym a PCC od sprzedaży

Niezależnie od rozliczeń między partnerami, przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym zwykle pojawia się także podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nieruchomości. Standardowo wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości i jest pobierany przez notariusza przy akcie notarialnym. Ten podatek dotyczy samego nabycia mieszkania i jest odrębny od ewentualnego podatku od darowizny albo PCC od pożyczki.

Jeżeli transakcja jest opodatkowana VAT albo korzysta z określonego wyłączenia z PCC, zasady mogą wyglądać inaczej. Przy zakupie mieszkania od osoby prywatnej na rynku wtórnym najczęściej trzeba jednak założyć, że notariusz pobierze PCC od sprzedaży.

Jakie dokumenty przygotować?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto przygotować dokumenty, które jasno pokazują, skąd pochodzą środki na udział każdej osoby. W szczególności mogą to być: umowa pożyczki, potwierdzenie przelewu pożyczki, potwierdzenie przelewu ceny, oświadczenie o sposobie finansowania, harmonogram spłaty oraz późniejsze potwierdzenia zwrotu rat.

Jeżeli partnerzy chcą mieć nierówne udziały, można to wprost wskazać w akcie notarialnym, np. 70/100 i 30/100. Udziały powinny odpowiadać rzeczywistym nakładom albo innemu uzgodnionemu i udokumentowanemu rozliczeniu. Nierówne udziały często są bezpieczniejsze niż formalne wpisanie po 1/2, gdy jedna osoba faktycznie płaci znacznie więcej.

FAQ

Czy dziewczyna zapłaci podatek tylko dlatego, że przelew wyjdzie z mojego konta?

Nie zawsze. Sam rachunek technicznie użyty do przelewu nie przesądza sprawy. Problem powstaje wtedy, gdy dziewczyna nie ma własnych środków ani udokumentowanej pożyczki, a mimo to nabywa udział w mieszkaniu.

Czy konkubina korzysta ze zwolnienia jak żona?

Nie. Partnerka niebędąca małżonkiem jest co do zasady traktowana jak osoba z III grupy podatkowej. Zwolnienie dla najbliższej rodziny dotyczy m.in. małżonka, ale nie samego konkubenta lub konkubiny.

Czy pożyczka od partnera musi być oprocentowana?

Nie musi, ale zasady pożyczki powinny być jasno opisane w umowie. Jeżeli strony przewidują brak odsetek, warto wpisać to wprost. Najważniejsze jest udokumentowanie wypłaty i realnego obowiązku zwrotu.

Kto płaci PCC od pożyczki?

Co do zasady PCC od pożyczki rozlicza pożyczkobiorca. Przy pożyczce między partnerami podstawowa stawka wynosi 0,5%, a deklarację PCC-3 składa się zasadniczo w terminie 14 dni od zawarcia umowy.

Czy można później umorzyć pożyczkę bez podatku?

Umorzenie pożyczki może zostać potraktowane jako nieodpłatne przysporzenie i wywołać skutki podatkowe. Jeżeli strony planują takie rozwiązanie, trzeba wcześniej sprawdzić jego skutki podatkowe, zwłaszcza gdy nie są małżeństwem.

Czy lepiej wpisać nierówne udziały w mieszkaniu?

Jeżeli wkłady finansowe są nierówne, nierówne udziały często lepiej odpowiadają rzeczywistości i zmniejszają ryzyko podatkowe. Udziały po 1/2 przy finansowaniu prawie wyłącznie przez jedną osobę wymagają szczególnie dobrego udokumentowania rozliczeń.

Podsumowanie

Wspólny zakup mieszkania przez osoby pozostające w konkubinacie wymaga zaplanowania finansowania jeszcze przed aktem notarialnym. Jeżeli jedna osoba płaci całą cenę, a druga nabywa udział bez własnego wkładu, może powstać ryzyko podatku od darowizny. Rozwiązaniem może być rzeczywisty wkład drugiego partnera, udokumentowana pożyczka, nierówne udziały albo inny jasno opisany model rozliczeń.

Najważniejsze jest, aby dokumenty odpowiadały rzeczywistym przepływom pieniędzy. Umowa pożyczki, przelewy, spłaty i prawidłowe rozliczenie PCC mogą być decydujące, gdy urząd skarbowy zapyta, skąd partnerka miała środki na zakup udziału w mieszkaniu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1837

3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, t.j. Dz.U. 2024 poz. 295