Kategoria: Podatek dochodowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wspólny zakup nieruchomości z małżonką a prawo do ulgi podatkowej

Aleksander Słysz • Opublikowane: 2016-02-10

Niecałe 2 lata temu odziedziczyłem mieszkanie po mamie. Niedawno je sprzedałem. Obecnie chcę kupić dom, wydając całą uzyskaną sumę. Czy mogę go kupić go wspólnie z małżonką (do majątku wspólnego), czy też stracę prawo do ulgi podatkowej?

Aleksander Słysz

»Wybrane opinie klientów

Po raz drugi zwracam się do eksperta i uzyskuję satysfakcjonującą odpowiedź
Beata, 58 lat
Szybka i wyczerpująca odpowiedź na zapytanie.
Barbara, 60 lat, księgowa
Bardzo wyczerpujaca, jasna i szybko uzyskana porada. Dziekuje!
Krzysztof
Dziękuję bardzo,na podstawie udzielonej przez eksperta pomocy udało mi się osiągnąć ustalony cel. W przyszłości jeżeli będę mieć problem na pewno ponownie się skontaktuje.
Jakub
Szybka odpowiedź :)
Magdalena

Poruszony problem jest dość ciekawy i wyprzedzając niejako poniżej zamieszczone rozważania, spieszę donieść, że niejednolicie interpretowany.

Odnośnie sprzedaży – sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jest to podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, a nie jak kiedyś od przychodu i wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawę tę stanowi dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości rozumianym jako „wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia” a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej jako ustawa o PIT (powiększoną niekiedy o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw). By podatku nie zapłacić, można skorzystać ze zwolnienia dotyczącego celów mieszkaniowych, bowiem do sprzedaży nieruchomości nabytych po dniu 31 grudnia 2008 roku zastosowanie ma obecnie obowiązujące zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które stanowi, że „wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Nim do celów mieszkaniowych przejdę, przypomnę, że na mocy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego „do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

Tym samym mieszkanie znajdowało się w Pana majątku odrębnym, a teraz w nim również znajdują się środki z jego sprzedaży.

Wracając do spraw podatkowych, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uznaje się wydatki wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, tj. m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jeśli zatem Pan kupi dom z majątku odrębnego, wydając 100% przychodu ze sprzedaży mieszkania na zakup tego domu, w ogóle nie zapłaci Pan podatku, ale dom będzie tylko Pana, w Pana majątku odrębnym. Nic nie stoi na przeszkodzie, by później darował Pan część domu żonie lub rozszerzył na dom wspólność małżeńską. Sprawa nie jest tak oczywista, gdy doszłoby do nabycia domu do majątku wspólnego. Jak już wskazałem, przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego należą do majątku osobistego. Gdyby uznać, że nabyty dom wszedłby do Państwa majątku wspólnego, to organy podatkowe na ogół nie będą chciały uznać, że całość kwoty jest wydatkowana zgodnie ze zwolnieniem.

W doktrynie również nie ma tu pełnej zgody. Przykładowo E. Zaniewicz wskazuje, że „(...) bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego męża zostały wydatkowane na nabycie do majątku wspólnego małżonków lokalu mieszkalnego. Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 30 sierpnia 2010 r., ITPB2/415-527/10/ENB” (E. Zaniewicz, Vademecum Doradcy Podatkowego, 140957). Podobnie P. Ziółkowski „Za wydatki poniesione na powyższe cele uważa się między innymi wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. (…) Zgodnie z wyrokiem WSA w Rzeszowie z dnia 19 listopada 2013 r. (I SA/Rz 949/13) z chwilą objęcia nieruchomości wspólnością majątkową nie następuje jakiekolwiek wydzielenie części nieruchomości, a żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje własność fizycznie wydzielonej części rzeczy. Każdy z współwłaścicieli jest właścicielem całej rzeczy. Wspólność małżeńska jest bowiem wspólnością łączną, a nie ułamkową, wobec czego małżonkowie nie nabywają udziału w nieruchomości, tylko każdy z małżonków nabywa całą nieruchomość. W efekcie spełniony jest warunek przeznaczenia przychodów ze sprzedaży na własne potrzeby mieszkaniowe” (Paweł Ziółkowski, Vademecum Doradcy Podatkowego, 514263).

Przeciwnie argumentuje m.in. K. Kamiński, „W analizowanym jednak przypadku istotny jest jeden szczegół. Otóż sprzedana nieruchomość (mieszkanie) stanowiła majątek odrębny podatnika (małżonka), natomiast nabyte w 2011 r. kolejne mieszkanie będzie stanowiło współwłasność podatnika i jego małżonki. W takiej sytuacji, co do zasady środki uzyskane przez małżonka ze sprzedaży będą stanowiły jego majątek odrębny (wniosek z art. 33 pkt 2 i pkt 10 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.). Jak wynika z treści pytania przychód uzyskany ze sprzedaży odrębnej własności nie został wniesiony do majątku wspólnego podatnika i żony. W związku z tym nie będzie możliwości zastosowania ww. zwolnienia w zakresie wydatków na nabycie mieszkania przypadających proporcjonalnie na małżonkę. Aby wydatkowana kwota (150.000 zł) w pełni mogła skorzystać ze zwolnienia należałoby włączyć wolą małżonka jego środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości do majątku wspólnego małżonków (zob. postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 sierpnia 2010 r. ILPB2/415-652/10-4/ES).” [Krzysztof Kamiński, Vademecum Doradcy Podatkowego, 208526] Ponadto wskazuje się niekiedy, że „(...) jeśli środki pieniężne uzyskane z odpłatnego zbycia składnika majątku odrębnego jednego z małżonków zostaną wniesione do majątku wspólnego małżonków, to całość kwoty uzyskanej z odpłatnego zbycia i przeznaczenie jej na cele mieszkaniowe będzie korzystać ze zwolnienia.” [Karol Różycki, Vademecum Doradcy Podatkowego, 235221]. Jest to również niekiedy w praktyce kwestionowane.

Tym samym jedynie nabycie do majątku odrębnego wydając na to środki z majątku odrębnego i spełniając warunki wskazanej ulgi (oraz składając PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po roku w którym sprzedaż miała miejsce) zwalnia z podatku w całości bez jakichkolwiek wątpliwości i z minimum dodatkowych działań. Niemniej jednak jeśli chce Pan nabyć dom wspólnie z małżonką, pojawiają się wątpliwości, akceptowalny przez większość doktryny scenariusz opiera się o wniesienie do majątku wspólnego, przez Pana, środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania i dopiero wydatkowanie tych środków na wspólny zakup domu. Inna opcja to nabycie do majątku odrębnego i rozszerzenie na nabyty dom wspólności majątkowej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »