Wynajem domu firmie a podatek

Czy najem prywatny jest działalnością gospodarczą na gruncie VAT?

Opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oraz ewentualne równoczesne opodatkowanie VAT-em (podatek od towarów i usług) jest potencjalnie możliwe, bowiem nie wyklucza się i może mieć miejsce równolegle, ale nie zawsze tak będzie. Nadal może Pani opodatkowywać przychód ryczałtem, w tym więc zakresie sprawa nie wymaga wyjaśnienia.

W podatku od towarów i usług, oddając nieruchomość/lokal w najem, stała się już Pani podatnikiem, czyli osobą prowadzącą działalność gospodarczą – zakładam, że Pani nie prowadzi innego rodzaju działalności gospodarczej – mimo że nie była od Pani wymagana ani rejestracja do VAT-u, ani też składanie deklaracji itd.

Jest tak, bowiem najem jest według ustawy o VAT, nawet ten klasyfikowany jako „prywatny”, działalnością gospodarczą. Proszę zauważyć, że podatnikami VAT są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, a działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody; ponadto działalność gospodarcza obejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem najem prywatny jest działalnością gospodarczą na gruncie VAT ze względu na wykorzystywanie nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Konsekwencją powyższego jest podleganie tej czynności opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie oznacza to, że zawsze pojawi się u podatnika oddającego nieruchomość w najmem obowiązek opodatkowania podatkiem VAT wynagrodzenia za usługę najmu.

Oddanie nieruchomości w najem a podatek VAT

Istnieje bowiem tak zwolnienie przedmiotowe i podmiotowe. Przedmiotowe wynika z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, który zwalnia od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Podmiotowe zwolnienie to zaś zwolnienie z art. 113 tej samej ustawy, na jego mocy zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Zwalnia się od podatku również sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 200 000 zł.

Zazwyczaj zatem osoba oddająca w najem mieszkanie nie musi rozliczać podatku VAT, bowiem skorzysta ze zwolnienia przedmiotowego, oddając w najem nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Gdy oddaje się mieszkanie (część domu) na cele niemieszkalne w drodze najmu, tak jak opisała Pani w pytaniu, to zwolnienie przedmiotowe nie przysługuje, ale to nie oznacza, że trzeba płacić VAT (gdy w ogóle nie jest się podatnikiem VAT czynnym), gdyż korzysta się ze zwolnienia podmiotowego, tj. ww zwolnienia do limitu wartości sprzedaży, o którym była mowa powyżej, tj. do kwoty 200 000 zł.