Wynajem lokalu do celów mieszkalnych dla pracowników a podatki

Najem a podatek VAT

Prośba firmy o zmianę zapisu w umowie rzeczywiście może przysporzyć kłopotów, ale też nie musi. W razie kontroli prawidłowości realizacji obowiązków podatkowych fiskus ocenia bowiem rzeczywisty stan rzeczy, a nie tylko zapisy w umowie. Jeśli zapis w umowie uzasadniałby zwolnienie, ale faktycznie realizowane byłyby inne cele, wówczas żaden zapis umowy nie pomógłby wynajmującemu.

Niestety nie ma jednoznacznej odpowiedzi na Pańskie pytanie. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 36 ustawy o VAT zwolnione z podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jednak art. 43 ust. 20 stanowi, że zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy, a tutaj wymienione są usługi związane z zakwaterowaniem.

Urzędy skarbowe, ale i sądy administracyjne do tej pory nie były jednolite w swoim stanowisku co do rozróżnienia celu mieszkaniowego i zakwaterowania. Wyjaśniano, że cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem ale z zamieszkiwaniem, więc stałym interesem życiowym osoby wynajmującej lokal. Zdarzały się, i to dość często, taki interpretacje organów podatkowych, które uważały, że niezależnie od tego, czy chodzi o wynajmującego, czy jego pracowników, mamy do czynienia z celem mieszkaniowym.

Niestety stanowisko sadów administracyjnych wydaje się być odmienne. W wyroku z dnia 8 maja 2018 r. (sygn. akt I FSK 1182/16) Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił:

„Tymczasem zarzucając w skardze kasacyjnej błędną wykładnię art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, całkowicie pominięto, że ustawodawca nie zwolnił z opodatkowania wynajmu lub dzierżawy na cele działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jeżeli zatem najemcą jest podmiot, który nieodpłatnie udostępnia lokale mieszkalne zatrudnionym przez siebie pracownikom, to – jak trafnie przyjął sąd I instancji – lokale te wprawdzie realizują cel mieszkaniowy, ale nie jest to cel wyłączny.

W takim przypadku wynajem jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, choć pośrednio zaspakajane są potrzeby mieszkaniowe zatrudnionych pracowników”.

To właściwie przesądziło sprawę. Takie wynajmowanie podlegało podatkowi VAT ze stawką 23%.

Jednak organy podatkowe w chwili obecnej, po raz kolejny, forsują stanowisko odmienne. Trzeba przyznać, że nie jest to znowu jednolita linia orzekania. Niemniej jednak wyjaśnienia dotyczące Pańskiego problemu w przypadku większości interpretacji są następujące:

„Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usług.

W tym miejscu podkreślić należy, że zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. ws. wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (DZ.U. UE L 2006.347.1 z późn. zm.). Przepis powyższy stanowi, że »Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: (…) dzierżawę i wynajem nieruchomości«. Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie od podatku, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinny one być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca jest właścicielem kilku lokali mieszkalnych. Od początku 2019 r. Wnioskodawca rozpoczął świadczenie usług wynajmowania lokali mieszkalnych na rzecz osób prowadzących działalność gospodarczą oraz spółek prawa handlowego. Umowy najmu z tymi podmiotami zawierane są – według oświadczenia najemców – w celu zakwaterowania w nich pracowników tych podmiotów gospodarczych. Wynajem następuje na podstawie pisemnej umowy, w której znajdują się między innymi następujące postanowienia: przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, najemca jest zobowiązany do wykorzystania lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe z wyłączeniem prawa prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej. (…)

Usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł, zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie świadczona przez Wynajmującego (Wnioskodawcę) usługa najmu lokali mieszkalnych powinna korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W niniejszej sprawie, jak wynika z wniosku, przedmiotem umowy najmu jest lokal mieszkalny, a jego najemca (podmiot prowadzący działalność gospodarczą) wykorzystuje go na cele mieszkaniowe swoich pracowników. Warunek wynajmu lokali wyłącznie na cele mieszkalne jest zawarty w umowie najmu.

Zatem w przedstawionych okolicznościach za spełnione należy uznać wyżej opisane przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Tak więc w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego przez Wynajmującego (Wnioskodawcę) na rzecz podmiotu gospodarczego z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe pracowników najemcy, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT” (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 marca 2020 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.902.2019.2.ASY).

Zmiana zapisu: cele mieszkaniowe / zakwaterowanie

To przykład, ale tego rodzaju interpretacji jest dużo więcej.

Z powyższego wynikałoby, że zmiana zapisu nie zmieni nic w Pana sytuacji podatkowej. Wiem jednak, że pojawiają się także interpretacje odmienne, a na chwilę obecną wyrok NSA staje się coraz bardziej znany. Stąd, pomimo że może Pan podpisać umowę ze zmienionym zapisem – ponieważ to nie zmieniony zapis zadecyduje o ocenie najmu, sugeruję złożenie do dyrektora Krajowej Izby Skarbowej wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w Pana sprawie. Pozytywna interpretacja nie może spowodować dla Pana późniejszych negatywnych konsekwencji postępowania zgodnie z interpretacją. Koszt złożenia takiego wniosku to tylko 40 zł, a może zapewnić spokój i oszczędności.