Wynajem lokalu dla przedszkola a VAT

Najem lokalu dla przedszkola a zwolnienie z VAT

Sam fakt, że najemcą jest przedszkole niepubliczne, nie oznacza automatycznie zwolnienia z VAT dla wynajmującego. Dla celów VAT trzeba odróżnić działalność przedszkola, czyli usługi opieki, kształcenia lub wychowania, od usługi właściciela nieruchomości, który udostępnia lokal za czynsz.

Jeżeli właściciel lokalu jedynie wynajmuje nieruchomość podmiotowi prowadzącemu przedszkole, to nie świadczy usługi edukacyjnej. Świadczy usługę najmu. Dlatego zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 26 ustawy o VAT, dotyczące określonych usług kształcenia i wychowania, nie obejmuje samego wynajmu lokalu przez osobę trzecią.

Takie stanowisko prezentują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 listopada 2017 r., nr 0112-KDIL4.4012.453.2017.2.JKU, wskazano, że wynajmujący budynek podmiotowi prowadzącemu przedszkole i żłobek nie jest podmiotem korzystającym ze zwolnienia dla usług edukacyjnych, ponieważ usługi podstawowe wykonuje inny podmiot.

Nie pomoże także zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Dotyczy ono wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Lokal usługowy wynajmowany na przedszkole nie spełnia tego warunku, nawet jeżeli dzieci przebywają w nim przez znaczną część dnia.

Kiedy działa limit 200 000 zł

Jeżeli nie jesteś zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, możesz co do zasady korzystać ze zwolnienia podmiotowego z art. 113 ustawy o VAT. Zwolnienie to jest związane z wartością sprzedaży podatnika i zasadniczo obowiązuje do limitu 200 000 zł w roku podatkowym.

Do limitu należy patrzeć nie tylko na sam czynsz z jednej umowy najmu, ale na całą sprzedaż istotną dla tego zwolnienia. Jeżeli oprócz wynajmu lokalu wykonujesz także inne odpłatne czynności w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, mogą one mieć znaczenie dla limitu. Wartość sprzedaży liczy się bez kwoty podatku VAT.

Jeżeli rozpoczynasz wykonywanie czynności opodatkowanych w trakcie roku, limit zwolnienia ustala się proporcjonalnie do okresu prowadzenia sprzedaży w danym roku. W praktyce oznacza to, że osoba zaczynająca najem np. w połowie roku nie zawsze może wykorzystać pełne 200 000 zł.

Trzeba też pamiętać, że ustawa o VAT przewiduje sytuacje, w których zwolnienie podmiotowe nie przysługuje niezależnie od wysokości obrotu. Sam najem lokalu użytkowego na przedszkole nie jest typowym przykładem takiego wyłączenia, ale jeżeli wynajmujący wykonuje również inne rodzaje działalności, należy sprawdzić całość jego sytuacji.

Co dzieje się po przekroczeniu limitu

Zgodnie z art. 113 ust. 5 ustawy o VAT, jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej na podstawie art. 113 ust. 1 przekroczy limit, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę. To oznacza, że opodatkowaniu podlega już czynność powodująca przekroczenie limitu, a nie dopiero następna faktura lub następny miesiąc.

Po utracie zwolnienia wynajmujący powinien zarejestrować się jako podatnik VAT czynny na formularzu VAT-R, prowadzić ewidencję VAT, składać pliki JPK_V7 oraz rozliczać podatek należny od czynszu. W relacji z najemcą prowadzącym działalność trzeba także prawidłowo wystawiać faktury.

W języku potocznym często mówi się o „płatniku VAT”, ale w tym przypadku prawidłowe określenie to podatnik VAT czynny. Płatnik to odrębna funkcja w prawie podatkowym, polegająca na poborze podatku od innej osoby. Wynajmujący lokal po przekroczeniu limitu rozlicza własny VAT jako podatnik.

Jaka stawka VAT przy wynajmie lokalu użytkowego

Jeżeli najem lokalu użytkowego nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego ani podmiotowego, co do zasady stosuje się podstawową stawkę VAT. W typowej sytuacji wynajmu lokalu usługowego na przedszkole będzie to stawka właściwa dla odpłatnej usługi najmu nieruchomości użytkowej.

Znaczenie ma jednak konkretna treść umowy i zakres świadczeń. Jeżeli obok czynszu pojawiają się refakturowane media, opłaty eksploatacyjne, usługi dodatkowe albo odrębne rozliczenia inwestycyjne, trzeba sprawdzić, czy stanowią element jednej usługi najmu, czy osobne świadczenia. Od tego może zależeć sposób fakturowania i rozliczenia VAT.

Faktury i rozliczenia z przedszkolem

Po rejestracji jako podatnik VAT czynny wynajmujący powinien dokumentować czynsz fakturą, jeżeli najemcą jest podatnik lub osoba prawna niebędąca podatnikiem. W praktyce przedszkole niepubliczne może działać w różnych formach organizacyjnych, dlatego warto sprawdzić, kto dokładnie jest stroną umowy: osoba fizyczna prowadząca działalność, spółka, fundacja, stowarzyszenie albo inny podmiot.

Faktura powinna odpowiadać rzeczywistym ustaleniom stron. Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, faktury zwykle wystawia się zgodnie z okresami rozliczeniowymi wskazanymi w umowie. Należy też zadbać o prawidłowy moment powstania obowiązku podatkowego dla usług najmu oraz o spójność zapisów umowy z rozliczeniami księgowymi.

Jak przygotować się do przekroczenia limitu

Najbezpieczniej monitorować narastająco wartość sprzedaży już od początku roku. Jeżeli z umowy wynika, że czynsz zbliży się do limitu 200 000 zł, nie warto czekać do ostatniej chwili z analizą. Trzeba ustalić, w którym okresie nastąpi przekroczenie, czy limit nie jest proporcjonalny oraz czy inne przychody wpływają na zwolnienie.

Warto także sprawdzić umowę pod kątem klauzuli VAT. Dobrze przygotowana umowa powinna wyjaśniać, czy podane kwoty są netto, brutto, czy też w razie powstania obowiązku podatkowego VAT zostanie doliczony do czynszu. Brak takiego postanowienia może w praktyce oznaczać, że VAT pomniejszy ekonomiczny przychód wynajmującego.

Po utracie zwolnienia należy również pamiętać o formalnościach księgowych: zgłoszeniu VAT-R, ewidencji sprzedaży, terminowym składaniu JPK_V7 oraz zapłacie podatku. Jeżeli wcześniej ponosiłeś wydatki związane z lokalem, pojawia się też pytanie o możliwość odliczania VAT naliczonego, ale wymaga to odrębnej analizy.

FAQ

Czy wynajem lokalu przedszkolu jest zwolniony z VAT jako usługa edukacyjna?

Co do zasady nie. Usługę edukacyjną świadczy przedszkole, a właściciel lokalu świadczy usługę najmu. Zwolnienie dla usług kształcenia i wychowania nie obejmuje automatycznie wynajmującego nieruchomość temu podmiotowi.

Czy lokal użytkowy wynajęty na przedszkole może korzystać ze zwolnienia dla najmu mieszkaniowego?

Nie w typowej sytuacji. Zwolnienie dla najmu mieszkaniowego dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym wynajmowanych wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przedszkole działa w lokalu w celu prowadzenia placówki, a nie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy.

Czy po przekroczeniu 200 000 zł trzeba naliczyć VAT dopiero od następnej faktury?

Nie. Zwolnienie traci moc od czynności, którą przekroczono limit. Jeżeli dana faktura lub okres rozliczeniowy powoduje przekroczenie progu, trzeba prawidłowo rozliczyć VAT już od tej czynności zgodnie z zasadami ustawy.

Czy brak rejestracji do VAT oznacza, że nie trzeba rozliczać podatku?

Nie. Jeżeli powstał obowiązek bycia podatnikiem VAT czynnym, sam brak złożenia VAT-R nie usuwa obowiązku podatkowego. Może natomiast spowodować zaległość podatkową, odsetki i problemy z fakturowaniem wobec najemcy.

Czy do limitu 200 000 zł wlicza się tylko czynsz z przedszkola?

Nie zawsze. Trzeba ocenić całą sprzedaż podatnika istotną dla zwolnienia podmiotowego. Jeżeli wynajmujący uzyskuje również inne przychody z czynności objętych działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT, mogą one wpływać na limit.

Podsumowanie

Wynajem lokalu użytkowego na rzecz przedszkola nie jest dla wynajmującego usługą edukacyjną i zasadniczo nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 26 ustawy o VAT. Nie jest to również najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, więc nie działa zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Wynajmujący może natomiast korzystać ze zwolnienia podmiotowego z art. 113 ustawy o VAT, jeżeli spełnia warunki tego zwolnienia i nie przekracza limitu sprzedaży. Po przekroczeniu 200 000 zł, albo limitu proporcjonalnego przy rozpoczęciu sprzedaży w trakcie roku, powinien rozliczać VAT jako podatnik VAT czynny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535 z późn. zm.

2. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 listopada 2017 r., nr 0112-KDIL4.4012.453.2017.2.JKU.