Podatek od sprzedaży mieszkania po spadku

Sprzedaż mieszkania po spadku a pięcioletni termin

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT odpłatne zbycie nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości podlega PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania.

Przy nieruchomości nabytej w spadku obowiązuje jednak szczególna zasada. Na podstawie art. 10 ust. 5 ustawy PIT pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca. Oznacza to, że nie liczy się go od dnia śmierci ojca ani od daty aktu poświadczenia dziedziczenia czy postanowienia sądu.

Jeżeli więc ojciec był właścicielem mieszkania od ponad 5 lat, sprzedaż udziału odziedziczonego przez dziecko, na przykład 1/4 przy czworgu spadkobierców, nie powoduje powstania podatku dochodowego. Inaczej należy ocenić tę część mieszkania, którą podatnik nabył później od rodzeństwa w ramach działu spadku.

Spłata rodzeństwa i dział spadku

Spłata rodzeństwa jest tu istotna głównie dlatego, że może pokazywać, jaka część mieszkania została nabyta ponad pierwotny udział spadkowy. Nie każda spłata oznacza jednak automatycznie nowy przychód albo nową datę nabycia całej nieruchomości.

W praktyce trzeba oddzielić udział odziedziczony po spadkodawcy od udziałów przejętych w dziale spadku za spłatą. Dopiero to rozróżnienie pozwala prawidłowo ustalić koszt, dochód i ewentualny PIT przy sprzedaży mieszkania.

Od jakiej kwoty liczyć 19% PIT

Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat wynosi 19% dochodu. Dochód to przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia i koszty nabycia przypadające na opodatkowaną część nieruchomości.

W opisanym stanie faktycznym opodatkowanie może obejmować zasadniczo 3/4 ceny sprzedaży, czyli tę część mieszkania, którą podatnik nabył od rodzeństwa ponad własny udział spadkowy. Kosztem tej części są przede wszystkim udokumentowane spłaty rodzeństwa. Do rozliczenia mogą mieć znaczenie także inne udokumentowane wydatki związane z nabyciem albo sprzedażą, na przykład taksa notarialna, opłaty sądowe, opłata za pośrednictwo czy nakłady zwiększające wartość mieszkania, o ile spełniają warunki z ustawy PIT i są właściwie udokumentowane.

Jeżeli mieszkanie zostało wycenione przy dziale spadku na 160 000 zł, a podatnik spłacił troje rodzeństwa łącznie kwotą 120 000 zł, to ta kwota może być kosztem nabycia udziałów od rodzeństwa. Przy sprzedaży za 180 000 zł przychód przypadający na 3/4 udziału wynosiłby 135 000 zł. Po odjęciu kosztu spłat w wysokości 120 000 zł dochód wyniósłby 15 000 zł, a podatek 19% od tej kwoty, czyli 2 850 zł. Wyliczenie może się zmienić, jeżeli wystąpią dodatkowe koszty albo jeżeli część sprzedaży rozlicza również małżonek.

Przy rozliczeniach PIT warto porównać także temat: sprzedaż po dziale spadku.

Co zmienia wpisanie żony do mieszkania

W pytaniu pojawia się informacja, że po spłacie rodzeństwa mieszkanie zostało przepisane na podatnika i żonę. Dla rozliczenia PIT duże znaczenie ma dokładna treść aktu notarialnego: czy doszło do rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej, darowizny udziału, sprzedaży udziału, czy innej czynności.

Jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, przychód ze sprzedaży co do zasady rozlicza się z uwzględnieniem zasad dotyczących wspólności majątkowej. Jeżeli żona stała się współwłaścicielem udziałowym, trzeba ustalić, jaki udział sprzedaje i kiedy go nabyła. Może to wpływać na obowiązek złożenia PIT-39 przez oboje małżonków oraz na sposób przypisania kosztów.

W praktyce przed sprzedażą warto przeanalizować akt działu spadku, dowody spłat oraz dokument, na podstawie którego żona została ujawniona jako współwłaściciel. Od tych dokumentów zależy, czy podatek zapłaci tylko jeden małżonek, czy oboje, i jaka część ceny sprzedaży będzie objęta rozliczeniem.

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży mieszkania po spadku

Ten artykuł zostaje przy sprzedaży mieszkania po spadku, spłacie rodzeństwa i dziale spadku. Ogólne zasady ulgi mieszkaniowej można porównać z tekstem: sprzedaż mieszkania a ulga mieszkaniowa i PIT-39.

Tutaj najważniejsze jest ustalenie, czy w ogóle powstaje dochód do opodatkowania po uwzględnieniu dat nabycia przez spadkodawcę i ewentualnego działu spadku. Ulga jest dopiero kolejnym etapem analizy.

PIT-39 po sprzedaży mieszkania po spadku

PIT-39 składa się wtedy, gdy sprzedaż podlega rozliczeniu w źródle odpłatnego zbycia nieruchomości. Jeżeli pięcioletni termin minął albo nabycie spadkowe korzysta z korzystniejszego liczenia terminu, deklaracja może nie być potrzebna.

FAQ

Czy przy sprzedaży mieszkania po ojcu zawsze płaci się podatek?

Nie. Jeżeli pięcioletni termin liczony od końca roku, w którym ojciec nabył albo wybudował mieszkanie, już upłynął, sprzedaż odziedziczonego udziału nie podlega PIT. Podatek może jednak dotyczyć udziałów przejętych później od rodzeństwa ponad własny udział spadkowy.

Czy spłata rodzeństwa jest kosztem podatkowym?

Tak, co do zasady udokumentowana spłata rodzeństwa może być kosztem nabycia udziałów przejętych w dziale spadku ponad własny udział. Trzeba zachować akt notarialny, postanowienie sądu albo ugodę oraz dowody zapłaty.

Czy pięć lat liczy się od śmierci ojca?

Dla udziału nabytego w spadku pięć lat liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył lub wybudował ojciec. Dla udziałów nabytych od rodzeństwa w dziale spadku termin liczy się od końca roku, w którym nastąpiło to nabycie ponad udział spadkowy.

Czy trzeba złożyć PIT-39, gdy cały przychód pójdzie na nowe mieszkanie?

Tak. Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięcioletniego terminu, PIT-39 trzeba złożyć także wtedy, gdy podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty i dochód objęty zwolnieniem.

Czy żona też musi rozliczyć sprzedaż?

To zależy od tego, w jaki sposób została właścicielem albo współwłaścicielem mieszkania. Jeżeli sprzedaje swój udział lub mieszkanie należy do majątku wspólnego, jej sytuacja podatkowa również powinna zostać oceniona na podstawie aktu notarialnego i zasad przypisania przychodu oraz kosztów.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest rozdzielenie dwóch części mieszkania. Udział odziedziczony po ojcu należy ocenić według daty nabycia mieszkania przez ojca. Jeżeli od końca tego roku minęło 5 lat, ta część nie będzie opodatkowana. Natomiast udziały przejęte od rodzeństwa za spłatą w dziale spadku są nabyciem ponad udział spadkowy. Przy dziale dokonanym w 2022 r. ich sprzedaż przed 2028 r. może powodować 19% PIT od dochodu.

Podatek liczy się od dochodu, a nie od całej ceny sprzedaży. Kosztem mogą być przede wszystkim spłaty rodzeństwa oraz inne udokumentowane wydatki związane z nabyciem i sprzedażą. Jeżeli podatnik przeznaczy przychód na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku sprzedaży, może skorzystać ze zwolnienia. Przy sprzedaży objętej PIT trzeba pamiętać o PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny