Wysokość podatku od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części, jeżeli następuje w terminie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia. Przez nabycie rozumie się każdą czynność prawną powodującą nabycie prawa własności w całości lub w części.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy PIT w „przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę”.

Do nabycia w drodze spadku dochodzi w dniu śmierci spadkodawcy (art. 922–925 Kodeksu cywilnego), a nie w dacie uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego nabycie spadku (charakter deklaratoryjny). Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 7 ustawy PIT „nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku”.

Jak rozumiem, każdy ze spadkobierców nabył równy udział, tj. 1/4 w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu. W konsekwencji:

• w stosunku do 1/4 części nieruchomości, którą nabył Pan w spadku, podatek w przypadku sprzedaży nie wystąpi pod warunkiem, że od końca roku kalendarzowego, w którym zmarły ojciec nabył prawo własności, upłynęło więcej niż 5 lat,
• w stosunku do 3/4 części nieruchomości nabytych na skutek – jak wnioskuję – odpłatnej czynności działu spadku termin opodatkowania sprzedaży trwa do 31.12.2027 roku. Oczywiście wydatek poniesiony na spłatę rodzeństwa będzie w tym przypadku stanowić koszt odpłatnego zbycia.

Wysokość podatku od sprzedaży mieszkania

19% podatek PIT od sprzedaży jest płatny od dochodu, czyli od różnicy pomiędzy przychodem a kosztem. Przykładowo, jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana za kwotę np. 180 000 zł, to:

• Przychodem podlegającym opodatkowaniu będzie kwota (180 000 × 3/4) = 135 000 zł.
• Kosztem będzie wydatek na spłatę rodzeństwa, tj. 120 000 zł.
• Dochodem do opodatkowania będzie zatem kwota 15 000 zł.

Zwolnienie z podatku

Inną opcją jest skorzystanie ze zwolnienia ze względu na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. W świetle tego przepisu podatnik nie płaci podatku, jeżeli cały opodatkowany przychód ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe w terminie do 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego sprzedaży. Na własne cele mieszkaniowe należy przeznaczyć przychód, a nie dochód, aby w całości skorzystać ze zwolnienia. Wydatek ten musi dotyczyć nieruchomości stanowiącej własność lub współwłasność podatnika, w której podatnik mieszka i realizuje cele mieszkaniowe („dach nad głową”).

W każdym przypadku podatnik ma obowiązek złożenia PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Obowiązek złożenia PIT-39 nie powstaje przy sprzedaży nieruchomości po upływie pięcioletniego terminu opodatkowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350