Zakup działki z narzeczoną, jak uniknąć podatku przy współwłasności?

Umowa sprzedaży nieruchomości jako wzajemne zobowiązanie stron

Umowa sprzedaży nieruchomości jest umową dwustronnie zobowiązującą. Obowiązkiem sprzedawcy jest przeniesienie własności nieruchomości na kupującego, zaś obowiązkiem kupującego jest zapłata wynagrodzenia. W konsekwencji osoba kupująca i nabywająca własność staje się dłużnikiem wobec sprzedawcy co do ceny ustalonej za kupowaną rzecz.

W sytuacji gdy Pana dług (jako kupującego, który nabywa połowę własności nieruchomości) zostanie uregulowany ze środków innej osoby, dochodzi do nieodpłatnego zwolnienia z długu.

Darowizna będąca nieodpłatnym zwolnieniem z długu

Najczęstszą przyczyną nieodpłatnego zwolnienia z długu jest causa donandi [red. przysporzenie wynikłe z obdarowania). W tych przypadkach zwolnienie z długu zostaje dokonane przez zawarcie umowy darowizny uregulowanej w przepisach art. 888 Kodeksu cywilnego (K.c.). Zaznaczyć przy tym należy, że nie każde nieodpłatne zwolnienie z długu będzie dokonane na podstawie umowy darowizny. Zakwalifikowanie czynności nieodpłatnego zwolnienia z długu do konkretnego rodzaju umowy zależy od szczegółowego stanu faktycznego i postanowień tej umowy. Może być ono bowiem uzależnione od spełnienia określonych przesłanek lub stanowić część szerszego porozumienia lub ugody.

W myśl art. 888 § 1 K.c.: Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 24.10.2023 r., III FSK 3066/21 – nabycie tytułem darowizny może polegać na świadczeniu na rzecz obdarowanego sprowadzającym się do zmniejszenia pasywów obdarowanego poprzez zapłatę długu obdarowanego na rzecz osoby trzeciej.

Podatek od darowizny otrzymanej od osoby z III grupy podatkowej

W konsekwencji, jeżeli stanie się Pan właścicielem połowy nieruchomości o wartości 46 tys. zł, jednakże kwota zapłaty zostanie zapłacona ze środków należących do narzeczonej (czy też ze środków jej matki), to należy przyjąć, że otrzyma Pan darowiznę w takie właśnie kwocie, czyli 46  tys. Z uwagi na fakt, iż taką darowiznę otrzyma Pan od osoby z III grupy podatkowej (niespokrewnionej), to powstanie konieczność zapłaty podatku od otrzymanej darowizny (oraz złożenia deklaracji SD-3 w terminie miesiąca od dnia jej otrzymania).

Jeżeli z własnych środków opłaci Pan 1000 zł, to jedyna różnica będzie taka, że darowizna, którą Pan otrzyma, będzie wynosić 45 tys. zł. W żadnym wypadku nie spowoduje to zwolnienia od konieczności zapłaty podatku, jeżeli nabywa Pan połowę nieruchomości.

Udział w nieruchomości zgodny z wkładem finansowym

Przy założeniu, że opłaca Pan 1000 zł, nie wystąpiłaby darowizna, gdyby nabył Pan udział odpowiadający równowartości tej kwoty, czyli ok. 11% nieruchomości. Jeżeli nabywa Pan 50% nieruchomości o wartości 46 tys., a reguluje jedynie 1000 zł, to kwota 45 tys. stanowi dla Pana darowiznę podlegającą opodatkowaniu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24.10.2023 r., III FSK 3066/21

3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207