Zakup działki z narzeczoną a podatek od darowizny

Zakup działki przez narzeczonych a źródło pieniędzy

Przy umowie sprzedaży nieruchomości sprzedawca przenosi własność, a kupujący zobowiązuje się zapłacić cenę. Jeżeli w akcie notarialnym zostanie Pan wpisany jako współwłaściciel połowy działki, to z perspektywy prawa nabywa Pan udział odpowiadający połowie wartości nieruchomości.

Jeżeli cena działki wynosi 92 000 zł, udział 1/2 ma wartość 46 000 zł. Gdy ta część ceny zostanie faktycznie pokryta z pieniędzy narzeczonej albo jej mamy, po Pana stronie powstaje przysporzenie majątkowe: otrzymuje Pan udział w nieruchomości, ale nie ponosi Pan odpowiadającego mu ekonomicznego ciężaru.

W praktyce podatkowej takie przysporzenie może zostać potraktowane jako darowizna albo jako świadczenie o skutku podobnym do darowizny, polegające na zapłacie Pańskiego zobowiązania wobec sprzedawcy. Istotna jest nie tylko treść aktu notarialnego, ale również to, kto faktycznie zapłacił cenę i jaki był zamiar stron.

Darowizna przez zapłatę cudzego udziału

Zgodnie z art. 888 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Darowizna nie musi polegać wyłącznie na prostym przelewie pieniędzy do obdarowanego. Może też polegać na tym, że darczyńca płaci za obdarowanego jego dług albo finansuje nabycie rzeczy lub prawa.

Takie podejście potwierdza również orzecznictwo sądów administracyjnych. W wyroku z dnia 24.10.2023 r., sygn. akt III FSK 3066/21, NSA wskazał, że nabycie tytułem darowizny może polegać na świadczeniu zmniejszającym pasywa obdarowanego, w tym na zapłacie jego długu na rzecz osoby trzeciej.

Jeżeli więc w akcie notarialnym występuje Pan jako kupujący udział 1/2, ale środki na ten udział pochodzą od narzeczonej, fiskus może uznać, że narzeczona dokonała na Pana rzecz darowizny w wartości sfinansowanego udziału. Jeżeli pieniądze zostały przekazane przez mamę narzeczonej bezpośrednio z zamiarem sfinansowania także Pana udziału, darczyńcą może być mama narzeczonej. W obu wariantach jest to dla Pana osoba niespokrewniona w rozumieniu ustawy podatkowej.

Podatek od darowizny od narzeczonej lub jej mamy

Narzeczona nie jest małżonką, dlatego nie korzysta Pan wobec niej ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny. Mama narzeczonej również nie jest wobec Pana osobą z najbliższej grupy rodzinnej. Co do zasady takie osoby należą do III grupy podatkowej.

Przy nabyciu od jednej osoby zaliczonej do III grupy podatkowej kwota wolna wynosi 5733 zł. Do limitu bierze się pod uwagę wartość nabycia od tej samej osoby z okresu wskazanego w ustawie, a więc nie tylko jedną pojedynczą czynność, jeżeli wcześniej były inne darowizny od tej osoby.

Jeżeli wartość darowizny przekracza kwotę wolną, obdarowany powinien złożyć deklarację SD-3 do właściwego urzędu skarbowego w terminie miesiąca od powstania obowiązku podatkowego. Następnie urząd ustala podatek w decyzji. Dopiero doręczona decyzja wskazuje konkretną kwotę i termin zapłaty.

W opisanej sytuacji, przy nabyciu połowy działki wartej 92 000 zł, wartość przysporzenia może wynieść 46 000 zł, jeżeli nie dokłada Pan własnych pieniędzy na ten udział. Po odjęciu kwoty wolnej pozostała część podlega opodatkowaniu według skali właściwej dla III grupy podatkowej.

Czy zapłata 1000 zł rozwiązuje problem?

Nie, jeżeli mimo zapłaty 1000 zł zostanie Pan wpisany jako współwłaściciel połowy działki. W takim wariancie Pana wkład finansowy nie odpowiada wartości nabywanego udziału. Przy cenie 92 000 zł połowa działki jest warta 46 000 zł, a zapłata 1000 zł oznacza, że pozostała część wartości Pana udziału została sfinansowana przez inną osobę.

W uproszczeniu przy zapłacie 1000 zł darowizna albo inne nieodpłatne przysporzenie wynosiłoby około 45 000 zł, jeżeli nabywa Pan udział 1/2. Sam fakt, że zapłaci Pan jakąkolwiek część ceny, nie zwalnia automatycznie z podatku od pozostałej wartości udziału.

Co ważne, 1000 zł z ceny 92 000 zł odpowiada około 1,09% wartości działki, a nie znaczącemu udziałowi w nieruchomości. Jeżeli więc strony chcą uniknąć powstania darowizny, udziały w akcie notarialnym powinny zasadniczo odpowiadać rzeczywistym wkładom finansowym.

Jak ustalić udziały, aby ograniczyć ryzyko podatku

Najprostsze rozwiązanie polega na tym, aby udziały w nieruchomości odpowiadały temu, kto i w jakiej części finansuje zakup. Jeżeli całą cenę płaci narzeczona ze środków otrzymanych od swojej mamy, najbezpieczniejszy podatkowo wariant to nabycie działki wyłącznie przez narzeczoną.

Jeżeli chce Pan mieć udział w działce już przy zakupie, powinien Pan sfinansować ten udział z własnych środków albo uzyskać pieniądze w sposób prawidłowo udokumentowany. Może to być na przykład rzeczywista pożyczka, ale musi istnieć obowiązek zwrotu, realny harmonogram spłaty i dokumenty potwierdzające, że nie jest to darowizna ukryta pod inną nazwą. Pożyczka może też powodować odrębne obowiązki podatkowe.

Innym rozwiązaniem jest nabycie przez Pana udziału odpowiadającego faktycznej wpłacie. Przy cenie 92 000 zł i wpłacie 1000 zł byłby to udział zbliżony do 1,09%. Jeżeli z czasem będzie Pan dokładał kolejne środki, można rozważyć późniejsze przeniesienie dalszych udziałów, ale każda taka czynność powinna być oceniona osobno pod kątem podatków, formy aktu notarialnego i rozliczeń między stronami.

Darowizna dla narzeczonej od jej mamy

Darowizna pieniędzy od mamy dla córki jest odrębną czynnością. Córka jako zstępna może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, jeżeli spełni warunki przewidziane w ustawie o podatku od spadków i darowizn, w szczególności dotyczące zgłoszenia i udokumentowania przekazania środków.

To zwolnienie nie przechodzi jednak automatycznie na Pana. Jeżeli pieniądze przekazane córce zostaną następnie wykorzystane do sfinansowania Pana udziału w działce, pojawia się osobne przysporzenie po Pana stronie. Dla fiskusa istotne będzie, czy rzeczywiście doszło do sfinansowania Pańskiego udziału, a nie tylko do darowizny między matką i córką.

Jeżeli mama narzeczonej chciałaby przekazać środki także Panu, taka darowizna byłaby dla Pana darowizną od osoby z III grupy podatkowej. Nie ma więc znaczenia, czy środki najpierw trafią do narzeczonej, czy bezpośrednio do sprzedawcy, jeśli ekonomicznie finansują Pana udział.

PCC przy zakupie działki to osobny podatek

Niezależnie od podatku od darowizny trzeba pamiętać o podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nieruchomości. Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego PCC co do zasady wynosi 2% od wartości rynkowej i jest pobierany przez notariusza przy podpisaniu aktu notarialnego.

To inny podatek niż podatek od spadków i darowizn. Możliwa jest więc sytuacja, w której przy akcie notarialnym notariusz pobierze PCC od sprzedaży, a dodatkowo po stronie osoby, której udział został sfinansowany przez kogoś innego, powstanie obowiązek w podatku od darowizny. Jeżeli transakcja podlega VAT, zasady PCC mogą wyglądać inaczej, dlatego warto ustalić status sprzedawcy i charakter działki przed podpisaniem aktu.

Co zmieniłby ślub

Jeżeli zakup nastąpi przed ślubem, narzeczeni są dla celów podatku od spadków i darowizn osobami obcymi. Po ślubie małżonek należy do najbliższej grupy rodzinnej, a darowizny między małżonkami mogą korzystać ze zwolnienia po spełnieniu warunków ustawowych. Nie oznacza to jednak, że każda późniejsza konstrukcja będzie automatycznie neutralna podatkowo.

Trzeba też odróżnić majątek wspólny małżonków od majątku osobistego. Pieniądze otrzymane przez jednego małżonka w darowiźnie od rodzica zasadniczo mogą należeć do jego majątku osobistego, chyba że darczyńca postanowi inaczej. Sposób sfinansowania zakupu i treść aktu notarialnego mają wtedy duże znaczenie dla własności nieruchomości oraz ewentualnych rozliczeń.

FAQ

Czy narzeczony zapłaci podatek, jeśli zostanie wpisany jako współwłaściciel połowy działki?

Tak, może powstać podatek od darowizny, jeżeli jego połowa działki zostanie sfinansowana z pieniędzy narzeczonej lub jej mamy. Podatek dotyczy wartości przysporzenia, czyli tej części udziału, której faktycznie nie zapłacił z własnych środków.

Czy wystarczy zapłacić 1000 zł, aby uniknąć podatku?

Nie, jeżeli udział w nieruchomości jest znacznie większy niż wartość wpłaty. Przy cenie 92 000 zł wpłata 1000 zł odpowiada około 1,09% wartości działki, więc wpisanie udziału 1/2 może oznaczać darowiznę w pozostałej części.

Jaką deklarację trzeba złożyć przy darowiźnie od narzeczonej?

Przy darowiźnie od narzeczonej, po przekroczeniu kwoty wolnej dla III grupy podatkowej, składa się deklarację SD-3. Termin wynosi miesiąc od powstania obowiązku podatkowego. Podatek ustala następnie urząd skarbowy w decyzji.

Czy mama narzeczonej może bez podatku sfinansować udział przyszłego zięcia?

Przed ślubem przyszły zięć jest dla niej zasadniczo osobą z III grupy podatkowej. Jeżeli finansuje jego udział w nieruchomości, może powstać po jego stronie opodatkowana darowizna. Zwolnienie dla darowizny między matką i córką nie obejmuje automatycznie narzeczonego córki.

Czy lepiej kupić działkę tylko na narzeczoną?

Jeżeli całą cenę finansuje narzeczona ze swoich środków lub z darowizny od swojej mamy, zakup wyłącznie na nią jest podatkowo prostszy. Nie rozwiązuje to jednak wszystkich kwestii życiowych i majątkowych między partnerami, dlatego warto rozważyć także zabezpieczenie nakładów i przyszłych rozliczeń.

Podsumowanie

Jeżeli ma Pan zostać współwłaścicielem połowy działki, powinien Pan co do zasady sfinansować połowę ceny. Jeżeli Pana udział zostanie opłacony przez narzeczoną albo jej mamę, powstaje ryzyko podatku od darowizny, ponieważ uzyskuje Pan majątkową korzyść bez ekwiwalentu.

Zapłata 1000 zł nie wystarczy, aby bezpiecznie nabyć udział 1/2 w działce wartej 92 000 zł. Taka wpłata powinna raczej odpowiadać niewielkiemu udziałowi w nieruchomości albo zostać uzupełniona inną realną podstawą finansowania, na przykład rzeczywistą pożyczką. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto ustalić proporcje udziałów, źródło środków i ewentualne obowiązki podatkowe.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24.10.2023 r., sygn. akt III FSK 3066/21