Zakup i sprzedaż działki od komornika a podatki

Zakup i zbycie nieruchomości a podatki

Zakup i zbycie nieruchomości zawsze związane jest co najmniej z:

• podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz
• podatkiem dochodowym (tutaj od osób fizycznych).

PCC płaci kupujący i jest to podatek niezależny od podatku dochodowego. Pan zapłacił ten podatek przy zakupie (owe 2% od wartości jako ceny rynkowej). Zakupu dokonał Pan w 2019. W roku 2020 zbył Pan działkę. Stało się to szybciej niż 5 lat, licząc od końca roku, w jakim ja Pan nabył – co powoduje, że podlega zbycie opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Podatek PCC zapłacił kupujący. Pan nie płacił podatku PCC.

Podatek dochodowy wynosi 19% od podstawy opodatkowania. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Zatem:

• przychód: 250 000,
• koszty razem: 190 000,
• cena zakupu: 189 000,
• koszty notarialne zakupu: np. 1000,
• dochód: 250000 – 190000 = 60 000 zł.

W zakresie podatku dochodowego zwolnione z podatku są m.in. dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Wydatki na cele mieszkaniowe

„Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, wskazanych 3 lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej”.

Opodatkowanie zbycia nieruchomości

Wydał Pan 180 000 zł na zakup działki budowlanej. Jest to formalnie uznawane za wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Kwota ulgi mieszkaniowej jest limitowana i zależy od tego, w jakiej części przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe, tzn. zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Obliczając dochód wolny od podatku, można posłużyć się poniższym wzorem:

(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe ) / przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony

(60000 x 180000) / 250000 = 43 200 zł

Oznacza to opodatkowanie części dochodu w kwocie 16 800 (60000 – 43200).

Chcąc uniknąć podatku, powinien Pan w okresie do 31.12.2023 wydatkować jeszcze na własne cele mieszkaniowe kwotę co najmniej 70 000 zł. To dałoby razem 100% przychodu na własne cele mieszkaniowe, a skutkiem tego byłoby zwolnienie 100% dochodu z opodatkowania.