Zakup mieszkania za gotówkę a urząd skarbowy

Kiedy urząd skarbowy może zainteresować się zakupem mieszkania za gotówkę?

Zakup nieruchomości za znaczną kwotę jest czynnością widoczną dla organów podatkowych. Akt notarialny, podatek od czynności cywilnoprawnych, dane z księgi wieczystej oraz informacje przekazywane przez notariusza mogą spowodować, że urząd skarbowy porówna wartość zakupu z dochodami nabywcy ujawnionymi w zeznaniach podatkowych.

Nie oznacza to automatycznie, że zakup za gotówkę jest podejrzany albo zakazany. Problem pojawia się wtedy, gdy podatnik nie potrafi racjonalnie wyjaśnić, z jakich legalnych źródeł pochodziły środki i czy były one opodatkowane, zwolnione z podatku albo w ogóle niepodlegające opodatkowaniu.

W praktyce urząd może pytać przede wszystkim o: wieloletnie dochody z pracy, działalności gospodarczej, emerytury lub renty, sprzedaż majątku, spadki, darowizny, odszkodowania, wcześniejsze wypłaty z rachunków bankowych oraz poziom wydatków na utrzymanie w okresie gromadzenia oszczędności.

Na czym polega 75% podatek od nieujawnionych źródeł?

Wspomniana 75% stawka dotyczy przychodów nieznajdujących pokrycia w ujawnionych źródłach albo pochodzących ze źródeł nieujawnionych. W uproszczeniu organ porównuje poniesione wydatki i zgromadzone mienie z przychodami podatnika, które zostały opodatkowane, zwolnione z podatku albo nie podlegały opodatkowaniu.

Jeżeli wydatki są wyższe niż możliwe do wykazania lub uprawdopodobnienia legalne źródła finansowania, organ może ustalić podstawę opodatkowania od tej nadwyżki. Sankcyjna stawka 75% nie powinna być stosowana do przychodów, których źródło zostanie ustalone i które mogą być opodatkowane według właściwych zasad.

Zgodnie z art. 25g ust. 1 ustawy o PIT w toku postępowania podatkowego albo kontroli celno-skarbowej ciężar dowodu w zakresie wykazania przychodów opodatkowanych lub nieopodatkowanych, stanowiących pokrycie wydatku, spoczywa na podatniku.

Istotny jest również art. 25g ust. 7 ustawy PIT. Wynika z niego, że jeżeli w toku postępowania zostanie ustalone źródło pochodzenia wcześniej nieujawnionych przychodów i ich wysokość, przychody te opodatkowuje się według zasad właściwych dla tego źródła, a nie automatycznie sankcyjną stawką.

Czy oszczędzanie w gotówce jest zabronione?

Nie. Przepisy nie nakazują osobom fizycznym przechowywania prywatnych oszczędności na rachunku bankowym. Można trzymać pieniądze w gotówce w domu, również przez wiele lat. Taki sposób oszczędzania jest jednak trudniejszy do obrony dowodowo, zwłaszcza gdy chodzi o kilkaset tysięcy złotych.

Problemem nie jest więc sama gotówka, lecz brak wiarygodnego wykazania, że środki mogły zostać zgromadzone z legalnych dochodów. Organ podatkowy może badać, czy deklarowane dochody, koszty życia, sytuacja rodzinna, zobowiązania i styl życia pozwalały realnie odłożyć kwotę przeznaczoną na zakup mieszkania.

Przy przychodach sprzed wielu lat znaczenie ma uprawdopodobnienie. Nie zawsze trzeba dysponować pełnym kompletem dokumentów z całego okresu, ale same ogólne twierdzenia, że „rodzice oszczędzali przez 30 lat”, zwykle są zbyt słabe. Potrzebna jest spójna historia finansowania poparta dokumentami, świadkami i danymi liczbowymi.

Co wynika z orzecznictwa?

Sądy administracyjne podkreślają, że podatnik nie może ograniczyć się do gołosłownych wyjaśnień. Jeżeli organ pyta o źródło środków, trzeba przedstawić racjonalną argumentację i dowody lub okoliczności, które czynią wersję podatnika wiarygodną.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2022 r., sygn. akt II FSK 2808/19, wskazano, że tłumaczenie o wieloletnim gromadzeniu gotówki, mimo posiadania rachunków bankowych, nie musi wystarczyć do uniknięcia 75% podatku. Warunek uprawdopodobnienia nie może być spełniony przez samo wskazywanie pewnych możliwości, bez racjonalnego poparcia.

Podobnie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 września 2022 r., sygn. akt III SA/Wa 484/22, zwrócono uwagę, że twierdzenie o wieloletnim oszczędzaniu znacznych kwot całkowicie poza systemem bankowym może budzić dodatkowe wątpliwości i utrudniać uprawdopodobnienie pochodzenia pieniędzy.

Jakie dowody warto przygotować przed zakupem?

Najlepiej nie czekać na wezwanie urzędu skarbowego. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto przygotować prywatne zestawienie pokazujące, skąd pochodziły oszczędności i w jakich okresach mogły być gromadzone. Takie zestawienie powinno być możliwie konkretne: lata, źródła dochodów, przeciętne wpływy, wydatki na życie, liczba osób w gospodarstwie domowym i przewidywana kwota oszczędności.

Jako dowody mogą pomóc w szczególności:

• zeznania roczne PIT, informacje od pracodawców, dokumenty emerytalne lub rentowe,
• umowy o pracę, świadectwa pracy, dokumenty z działalności gospodarczej, księgi podatkowe, faktury i rachunki,
• umowy sprzedaży nieruchomości, samochodów, maszyn, udziałów lub innych składników majątku,
• postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, akty poświadczenia dziedziczenia, zgłoszenia spadków i darowizn,
• dowody wypłat z rachunków bankowych, lokat, polis, książeczek mieszkaniowych lub innych produktów finansowych,
• oświadczenia osób, które mogą potwierdzić źródła przychodów, styl życia i fakt gromadzenia oszczędności,
• dokumenty potwierdzające brak istotnych wydatków, np. mieszkanie we własnym domu, wspólne gospodarstwo z rodziną lub niskie koszty utrzymania.

Zgodnie z art. 180 Ordynacji podatkowej jako dowód można dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy i nie jest sprzeczne z prawem. Oznacza to, że katalog dowodów jest otwarty, ale ich wiarygodność będzie oceniana przez organ.

Jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję?

Jeżeli rodzice kupują mieszkanie dla siebie za własne oszczędności, kluczowe jest udokumentowanie, że cena pochodzi z ich legalnych środków. Przed transakcją warto rozważyć wpłatę gotówki na rachunek bankowy, ale sama wpłata nie rozwiązuje problemu pochodzenia pieniędzy. Bank może zapytać o źródło środków, a historia rachunku będzie pokazywała jedynie moment wpłaty, nie okres gromadzenia gotówki.

Przy zakupie nieruchomości notariusz może pytać o sposób zapłaty ceny, a w określonych sytuacjach ma obowiązki wynikające z przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. Jeżeli okoliczności transakcji są nietypowe, może wymagać dodatkowych wyjaśnień albo dokumentów.

W akcie notarialnym należy podawać prawdziwy sposób zapłaty. Jeżeli cena została zapłacona gotówką, nie należy fikcyjnie wpisywać przelewu. Jeżeli zapłata ma nastąpić przelewem, warto zachować potwierdzenia bankowe. W przypadku rynku wtórnego trzeba także pamiętać o podatku od czynności cywilnoprawnych, który zwykle pobiera notariusz, chyba że konkretna transakcja korzysta z wyłączenia lub zwolnienia.

Co jeśli rodzice kupują mieszkanie dla dziecka albo przekazują pieniądze?

Trzeba odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli rodzice kupują mieszkanie na siebie, a później planują je darować dziecku, skutki podatkowe będą inne niż wtedy, gdy od razu przekazują dziecku pieniądze na zakup. W obu wariantach należy zadbać o dokumenty potwierdzające zarówno pochodzenie środków u rodziców, jak i prawidłowe rozliczenie darowizny.

Przy darowiźnie pieniędzy w najbliższej rodzinie możliwe jest zwolnienie z podatku od spadków i darowizn, ale trzeba spełnić warunki ustawowe. Co do zasady konieczne jest zgłoszenie darowizny w terminie 6 miesięcy na formularzu SD-Z2 oraz udokumentowanie otrzymania pieniędzy dowodem przekazania na rachunek płatniczy obdarowanego, jego rachunek w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym, jeżeli wartość darowizny przekracza limit przewidziany w ustawie.

Jeżeli pieniądze zostaną po prostu wręczone dziecku w gotówce, może to utrudnić skorzystanie ze zwolnienia i jednocześnie stworzyć problem dowodowy po stronie dziecka jako nabywcy mieszkania. Dlatego przy darowiźnie środków na nieruchomość bezpieczniejszy jest udokumentowany transfer bankowy oraz terminowe zgłoszenie.

Jak przygotować wyjaśnienia dla urzędu?

Wyjaśnienia powinny być konkretne i spójne. Warto przygotować chronologię: kiedy rodzice pracowali, jakie uzyskiwali dochody, jakie mieli większe wydatki, czy spłacali kredyty, czy utrzymywali dzieci, czy otrzymali spadek, sprzedali majątek albo prowadzili działalność gospodarczą. Następnie trzeba pokazać, dlaczego realnie mogli odłożyć daną kwotę.

Dobrą praktyką jest zestawienie dochodów i wydatków w ujęciu rocznym lub kilkuletnim. Jeżeli dokumenty z dawnych lat nie zachowały się w całości, można wskazać dostępne dokumenty częściowe oraz świadków. Należy jednak pamiętać, że zeznania świadków i oświadczenia rodzinne mają większą wartość, gdy są zgodne z dokumentami i doświadczeniem życiowym.

Nie warto przedstawiać wersji, której nie da się obronić liczbowo. Jeżeli z dokumentów wynika, że dochody były niewielkie, a koszty utrzymania wysokie, urząd może zakwestionować możliwość zgromadzenia dużej gotówki. W takiej sytuacji trzeba szukać innych realnych źródeł, np. sprzedaży majątku, spadku, darowizn albo dochodów z działalności.

FAQ

Czy urząd skarbowy może zabrać 75% całej ceny mieszkania?

Co do zasady 75% podatek dotyczy nadwyżki wydatków nad legalnie wykazanymi lub uprawdopodobnionymi źródłami finansowania, a nie automatycznie całej ceny. Jeżeli część środków ma wiarygodne pokrycie, spór może dotyczyć tylko nieudokumentowanej części.

Czy wystarczy oświadczenie rodziców, że oszczędzali w gotówce?

Zwykle nie. Oświadczenie może być jednym z dowodów, ale powinno być poparte dokumentami, danymi o dochodach, informacjami o kosztach życia oraz innymi okolicznościami. Im większa kwota, tym słabsze będzie samo ogólne oświadczenie.

Czy wpłata gotówki do banku przed zakupem rozwiązuje problem?

Nie zawsze. Wpłata na konto ułatwia techniczną zapłatę ceny i tworzy ślad bankowy, ale nie wyjaśnia, skąd gotówka pochodziła. Bank lub urząd nadal mogą pytać o źródło środków.

Czy lepiej, aby rodzice kupili mieszkanie na siebie, czy przekazali pieniądze dziecku?

To zależy od celu rodzinnego, planów własnościowych i podatkowych. Darowizna pieniędzy wymaga spełnienia warunków zwolnienia, w tym terminowego zgłoszenia i odpowiedniego udokumentowania przekazania środków. Zakup przez rodziców na siebie nie rozwiązuje natomiast problemu wykazania pochodzenia ich oszczędności.

Jak długo trzeba przechowywać dokumenty potwierdzające pochodzenie pieniędzy?

Warto zachować je co najmniej tak długo, jak długo zakup nieruchomości może budzić pytania organów podatkowych. Przy oszczędnościach gromadzonych przez wiele lat praktycznie im więcej dokumentów zostanie zachowanych, tym łatwiej odtworzyć historię finansowania.

Podsumowanie

Zakup mieszkania za gotówkę zgromadzoną przez wiele lat jest możliwy, ale wymaga ostrożnego przygotowania. Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy podatnik nie potrafi wykazać ani uprawdopodobnić, że środki pochodzą z legalnych, opodatkowanych lub zwolnionych źródeł.

Przed transakcją warto zebrać dokumenty dochodowe, spadkowe, majątkowe i bankowe, przygotować zestawienie oszczędności oraz przemyśleć, czy w sprawie nie występuje darowizna dla dziecka. Dobrze przygotowane wyjaśnienia mogą znacząco zmniejszyć ryzyko sporu z urzędem skarbowym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2022 r., sygn. akt II FSK 2763/19
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2022 r., sygn. akt II FSK 2808/19
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 września 2022 r., sygn. akt III SA/Wa 484/22