Kategoria: Podatek dochodowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zamiana mieszkań w kręgu najbliższej rodziny a obowiązek podatkowy

Aleksander Słysz • Opublikowane: 2018-07-13

W lutym br. dokonałem notarialnie zamiany mieszkania z moim bratem. Bratu przekazałem moje prawo własności, jakie otrzymałem w spadku po zmarłym ojcu (wycenione na 50 tys. zł), a brat przekazał mi mieszkanie (wycenione na 100 tys. zł), które stanowiło jego własność. Pierwotnie miałem w lokalu otrzymanym od brata mieszkać, jednak ze względu na sprawy osobiste będę chciał to mieszkanie wynajmować. Jak powinienem uregulować te zmiany w urzędzie skarbowym (jaki zapłacić podatek, czy należy korygować zeznanie PIT)?

Aleksander Słysz

»Wybrane opinie klientów

Po raz drugi zwracam się do eksperta i uzyskuję satysfakcjonującą odpowiedź
Beata, 58 lat
Szybka i wyczerpująca odpowiedź na zapytanie.
Barbara, 60 lat, księgowa
Bardzo wyczerpujaca, jasna i szybko uzyskana porada. Dziekuje!
Krzysztof
Dziękuję bardzo,na podstawie udzielonej przez eksperta pomocy udało mi się osiągnąć ustalony cel. W przyszłości jeżeli będę mieć problem na pewno ponownie się skontaktuje.
Jakub
Szybka odpowiedź :)
Magdalena

Umowa zamiany jest z punkty widzenia prawa cywilnego umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny, a przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własności rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Natomiast w prawie podatkowym, które jako gałąź prawa cechuje się względną autonomią, przyjmuje się, że umowa zamiany jest umową o podobnym charakterze co umowa sprzedaży.

Jak już wskazywałem na łamach naszego portalu, źródłami przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Innymi słowy, zbycie nieruchomości po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie spowoduje powstania zobowiązania podatkowego, gdyż nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, spowoduje powstanie przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji (zazwyczaj) – obowiązek zapłaty podatku dochodowego od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdzie podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d (niekiedy powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw). Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zawężony katalog kosztów dotyczy nabyć nieodpłatnych i tak zgodnie z ww. art. 22 ust. 6d – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze darowizny (a jak rozumie z tym mamy do czynienia) uważa się jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Przy sprzedaży podlegającej opodatkowaniu, czyli przed upływem ww. pięciu lat, by podatku nie płacić, można skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 zwalniającego od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zamiana w prawie podatkowym jest rodzajem odpłatnego zbycia, tak: np. pismo z dnia 17 lutego 2010 r. Izba Skarbowa w Warszawie; IPPB4/415-777/09-5/SP, czy też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 maja 2006 r. [sygn. II FSK 777/05], w którego tezie czytamy:

„Nabycie nieruchomości w drodze sprzedaży i zamiany w rozumieniu omawianego przepisu wywiera identyczne skutki prawnopodatkowe. Bez znaczenia w sprawie pozostaje przyczyna zamiany lokalu.”

W przypadku zamiany dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości i jeśli ma to miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to stosuje się do opodatkowania te same zasady co przy sprzedaży, więc przychodem jest co do zasady wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia – zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio, zatem przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, ale jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej, tj. na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Jeśli zbycie nastąpiło tu przed upływem lat 5, o których była mowa, należało złożyć do końca kwietnia 2018 r. PIT-39 i w nim rozliczyć przychód (ew. dochód) z zamiany.

Nie wiem, czy Panowie sobie te mieszkania darowali, czy zamienili. Jeśli miała miejsce zamiana, a Pan swój udział nabył przed upływem 5 lat, to dla Pana powstał przychód i musi Pan rozliczyć podatek dochodowy, składając PIT-39. Kwestia najmu w żaden sposób na to nie wpływa – przychód z oddawania w najem mieszkania rozliczy Pan jako ten, który ten przychód osiągnął.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »