Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zamiana mieszkań a podatek dochodowy

Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2016-03-21

Od 1990 r. wraz mężem mamy spółdzielcze prawo do własności mieszkania. Rok temu mąż podarował mi notarialnie swoją połowę w darowiźnie (do majątku osobistego). Mieszkanie zostało wycenione poprzez operat szacunkowy na 110 000 zł. Również przed rokiem otrzymałam wraz z siostrą w spadku (w częściach równych) mieszkanie własnościowe po rodzicach wycenione na 190 000 (notarialne poświadczenie spadku). Siostra od wielu lat jest posiadaczką mieszkania własnościowego, jego wartość oszacowano na 158 000 zł. Proszę o podanie kwoty podatku dochodowego, który będę musiała zapłacić od zamiany całego mojego mieszkania i połowy mieszkania ze spadku na mieszkanie siostry. Innymi słowy, siostra otrzymuje prawo do mojego mieszkania i mieszkania po rodzicach, a ja otrzymuję prawo do mieszkania siostry.

»Wybrane opinie klientów

Chciałbym aby w przyszłości prawnik, pytał przed napisaniem ostatecznej odpowiedzi o szczegóły, laicy tacy jak ja nie wiedza które informacje mogą być istotne a które nie. Mam nadzieje, że uzyskam odpowiedź na dodatkowe pytanie.
Piotr, HR business partner, 37 lat
Bardzo pomocny serwis. Dzięki niemu za niewielką w sumie opłatą pozbyłem się dużego problemu.
Roman, 62 lata
Polecam jak najbardziej.
Ewa
Porada przekonująca i konkretna (z powołaniem się na odpowiednie artykuły oraz podaniem przykładowych postanowień sądu). 
Tomasz, manager, 53 lata
Jestem pod ogromnym wrażeniem, co do uzyskania informacji bardzo szczegółowej. Fachowe doradztwo, takiej informacji nie uzyskam nigdzie, wcześniej. Składam podziękowanie Pani Izabeli Nowackiej-Marzeion. 
Wiesława, sprzątaczka, 555 lat

Planują Panie dokonanie zamiany: Pani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i udziału w drugim mieszkaniu w zamian za mieszkanie siostry.

Stosownie do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 10. 1. Źródłami przychodów są: (…)

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany; (…)”.

Ostatnia część zdania brzmiąca: „w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany” wskazuje na to, że zamiana jest traktowana jak odpłatne zbycie, ale istnienie obowiązku podatkowego i jego zakresu ustalane jest odrębnie w stosunku do każdej z osób dokonujących zamiany.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale każdą inną umowę, na mocy której dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa własności, w tym również umowę zamiany. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Stosownie do art. 604 K.c. do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Umowa zamiany jest zatem umową o podobnym charakterze co umowa sprzedaży, nie można jej jednak utożsamiać ze sprzedażą. Obie umowy stanowią o odpłatnym zbyciu.

W dalszej części ustawa stanowi:

Art. 19. (...) 2. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.”

Odpowiednie stosowanie ust. 1, 3 i 4 oznacza, że:

  • jeżeli jednak cena (wartość przedmiotu zamiany), bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód z tego tytułu określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej – przy czym jako przychód uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane,
  • wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia,
  • jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia (zamiany) znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.”

Pani spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego w roku ubiegłym wycenione było w całości na kwotę 110 000 zł. Natomiast udział Pani w mieszkaniu odziedziczonym w ubiegłym roku ustalony jest orientacyjnie na kwotę 95 000 zł (całe mieszkanie na kwotę 190 000 zł). Podaje Pani, że mieszkanie siostry ma wartość w kwocie 158 000 zł.

Pani przychodem formalnie będzie więc kwota łączna tego, co Pani zbędzie w ramach zamiany, czyli kwota 205 000 zł (110 000 + 95 000).

Jak jednak wynika z opisu, właścicielem udziałów w poszczególnych mieszkaniach stawała się Pani w różnych latach, a mianowicie:

  • spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego: 1/2 należy do Pani od 1990, a 1/2 od ubiegłego roku,
  • udział w drugim mieszkaniu nabyła Pani na mocy spadku także w ubiegłym roku.

Oznacza to, że przychód z zamiany udziału 1/2 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego należącym do Pani od 1990 r. jest wolny od podatku dochodowego, albowiem jego odpłatne zbycie nastąpi po okresie 5 lat od końca roku 1990 r. Kwota niepodlegająca opodatkowaniu to 55 000 zł.

Nabycie przez Panią części udziałów w nieruchomości nastąpiło w 1990 r. Oznacza to, że z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające z odpłatnego zbycia tego udziału. Bieg 5-letniego terminu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia, w przedmiotowej sprawie od końca 1990 r. Oznacza to, że termin ten upłynął z dniem 31 grudnia 1995 r. W związku z tym uzyskany w tym roku przychód z odpłatnego zbycia udziału w tym mieszkaniu nabytego w 1990 r., zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie stanowił przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegał będzie przychód ze zbycia w ramach zamiany:

  • udziału 1/2 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego (darowanego Pani) należącym do Pani od ub. roku – kwota podlegająca opodatkowaniu to 55 000 zł.
  • udziału 1/2 w drugim mieszkaniu własnościowym należącym do Pani (odziedziczonym w ub. roku) – kwota podlegająca opodatkowaniu to 95 000 zł.

Jak już wskazałem, Pani łączny przychód z tytułu zamiany to kwota 205 000 zł. Jednak łączny przychód podlegający opodatkowaniu to kwota 150 000 zł (55 000 + 95 000). W zamian otrzyma Pani mieszkanie o wartości 158 000 zł.

Teoretycznie powinna Pani wskazany przychód w kwocie 150 000 zł opodatkować i zapłacić podatek w wysokości 19%.

Ustawa o podatku dochodowym w art. 21 ust. 1 pkt 131 wskazuje, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Ustęp 25 tego artykułu stanowi, że „za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się, m.in.:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; (…)

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub (…)”.

Z przepisów wynika jednoznacznie, że w przypadku zawarcia umowy zamiany lokalu mieszkalnego, aby dochód uzyskany z tego tytułu w całości korzystał ze zwolnienia, wartość nabytego w drodze zamiany lokalu musi być równa lub przewyższać wartość zbywanego lokalu mieszkalnego (udziału w nim).

Uwzględniając sytuację faktyczną oraz to, że część przychodu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, należy stwierdzić, że:

  • odpłatne zbycie w drodze zamiany spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego, dokonane przed upływem pięciu lat od daty jego nabycia, stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;
  • tym samym, dochód uzyskany z takiej zamiany, stanowiący różnicę pomiędzy wartością lokalu zbywanego w drodze zamiany (wartość tego prawa wynikająca z aktu notarialnego na dzień dokonania transakcji zamiany) a kosztami uzyskania przychodu (udokumentowanymi kosztami jego nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość prawa majątkowego w czasie jego posiadania), będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych;
  • jednakże w przypadku gdy przychód z odpłatnego zbycia podlegający opodatkowaniu w całości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku dochodowego;
  • Pani w drodze zamiany nabędzie od siostry mieszkanie własnościowe, to wartość tego mieszkania rodziców powinna być traktowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 3 ww. ustawy;
  • zatem w sytuacji, gdy wartość nabytego w drodze zamiany spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie równa lub przewyższy wartość zbywanego w drodze zamiany lokalu mieszkalnego, to nie powstanie obowiązek zapłaty podatku z tytułu dokonanej transakcji;
  • powstanie sytuacja, w jakiej wartość nabytego w drodze zamiany mieszkania własnościowego jest wyższa niż przychód podlegający opodatkowaniu z tytułu zbycia w drodze zamiany należącego do Pani udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego i udziału w 1/2 w drugim mieszkaniu własnościowym;
  • a zatem przychód podlegający opodatkowaniu z tytułu zbycia w drodze zamiany należącego do Pani udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego i udziału w 1/2 w drugim mieszkaniu własnościowym, będzie korzystał w całości ze zwolnienia z podatku dochodowego – co oznacza zerowy podatek dochodowy.

Może Pani wystąpić do ministra finansów z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Zastosowanie się do zawartej w niej oceny nie mogłoby narazić Pani na nieprzyjemności wobec fiskusa.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Sprzedaż darowizny a zwolnienie z podatku

W 2011 r. ojciec aktem darowizny przekazał mnie i bratu mieszkanie po połowie. Obecnie zdecydowaliśmy z bratem, że sprzedamy to mieszkanie...

Niespodziewanie duży podatek

W marcu 2013 r. kupiłam mieszkanie za 400 000 zł i sprzedałam je w maju 2014 r. za cenę 420 000 zł. Teraz wypełniłam PIT-39, gdyż muszę się...

Niewielka dieta dla członków rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej

Członkowie rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej otrzymują diety przyznane decyzją walnego zgromadzenia członków, w wysokości 40 zł miesięcznie....

Czy sprzedaż udziałów w spółce podlega opodatkowaniu?

Jestem emerytką. W ubiegłym roku sprzedałam swoje udziały w spółce z o.o. moim dwojgu wspólników. Umowa sprzedaży została spisana...

Kłopotliwy podatek od sprzedaży

Niedawno zmarł mój ojciec. Wraz z bratem dziedziczymy jego mieszkanie. Chcemy je jak najszybciej sprzedać. Jestem zameldowana w tym mieszkaniu od 2011...

Skorzystanie z tzw. ulgi meldunkowej

Czy mogę skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej po sprzedaży mieszkania? W dniu 2007 r. moja mama wykupiła lokal na własność z zasobów...

Ulga podatkowa dla rodzica samotnie wychowującego dziecko

Moje pytanie dotyczy ulgi od podatku dla rodzica samotnie wychowującego dziecko. Jeżeli moja 20-letnia córka (do tej pory studentka biologii) podejmie studia...

Odliczenie od podatku niezapłaconej składki

Prowadziłem działalność gospodarczą jako dodatek do normalnej pracy na etacie. Mając totalnie nieregularne dochody, udało mi się coś nawywijać...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »