Ulga mieszkaniowa a zbycie udziału w spadku

Kiedy ulga mieszkaniowa chroni przed podatkiem?

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn została uregulowana w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W uproszczeniu pozwala ona nie wliczać do podstawy opodatkowania wartości nabytego budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego albo określonego prawa do lokalu do ustawowego limitu powierzchni, jeżeli podatnik spełnia warunki przewidziane w przepisie.

Jednym z najważniejszych warunków jest faktyczne zamieszkiwanie w nabytym lokalu lub budynku, potwierdzone zameldowaniem na pobyt stały, oraz niezbywanie tego lokalu, budynku albo udziału przez wymagany 5-letni okres. Początek liczenia tego okresu zależy od okoliczności: co do zasady od dnia złożenia zeznania podatkowego, jeżeli nabywca już mieszkał i był zameldowany, albo od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem, jeżeli zamieszkanie nastąpiło później w ustawowym terminie.

W opisanej sytuacji kluczowe jest więc nie tylko to, że babcia uzyskała sądowe postanowienia o nabyciu spadku w 2019 r., ale przede wszystkim treść decyzji podatkowej, data spełnienia warunków ulgi, data zameldowania oraz to, czy 5-letni okres został już zachowany. Jeżeli okres ten już upłynął i wszystkie warunki zostały spełnione, ryzyko utraty ulgi jest zasadniczo inne niż przy darowiźnie dokonanej wcześniej.

Czy darowizna udziału wnuczce powoduje utratę ulgi?

Samo przekazanie udziału w nieruchomości jest zbyciem. Zbyciem jest nie tylko sprzedaż, ale również darowizna. Dlatego darowizna udziałów objętych ulgą mieszkaniową, dokonana przed upływem wymaganego 5-letniego okresu, może naruszyć warunki ulgi.

Ustawa przewiduje jednak wyjątki. Zgodnie z art. 16 ust. 7 ustawy nie stanowi podstawy do wygaśnięcia decyzji albo ustalenia zobowiązania podatkowego między innymi zbycie udziału w budynku lub lokalu na rzecz innego ze spadkobierców albo obdarowanych. Ten wyjątek trzeba rozumieć ściśle. Chodzi o osobę, która jest innym spadkobiercą albo obdarowanym tego samego nabycia, a nie po prostu o dowolnego członka rodziny osoby korzystającej z ulgi.

Jeżeli więc babcia odziedziczyła udziały po synu i po mężu, a wnuczka nie była spadkobierczynią tych samych spadków w zakresie tych udziałów, darowizna na rzecz wnuczki co do zasady nie mieści się w tym wyjątku. W takiej sytuacji, jeśli 5-letni okres nie został jeszcze zachowany, należy liczyć się z ryzykiem utraty ulgi.

Inaczej można oceniać sytuację, w której wnuczka również była spadkobierczynią po tym samym spadkodawcy i nabyła udział w tej samej nieruchomości, a babcia zbywa swój udział właśnie na jej rzecz. Wtedy trzeba dokładnie sprawdzić postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, udziały oraz zakres decyzji podatkowej.

Sprzedaż mieszkania i zakup innego lokalu

Drugi ustawowy wyjątek dotyczy zbycia uzasadnionego koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania. W takim przypadku samo zbycie nie musi oznaczać utraty ulgi, ale trzeba spełnić dodatkowe warunki: środki ze sprzedaży należy przeznaczyć w całości w ustawowym terminie na nabycie albo budowę innego lokalu lub budynku mieszkalnego, a łączny okres zamieszkiwania, potwierdzony zameldowaniem na pobyt stały, powinien wynieść 5 lat.

Ten wyjątek dotyczy przede wszystkim odpłatnego zbycia, czyli sytuacji, w której podatnik sprzedaje nieruchomość i przeznacza pieniądze na nowe cele mieszkaniowe. Darowizna udziału wnuczce zasadniczo nie realizuje tego mechanizmu, ponieważ nie powstają środki ze sprzedaży, które można przeznaczyć na nowe mieszkanie lub dom.

Co zrobi urząd skarbowy po naruszeniu warunków ulgi?

Jeżeli podatnik nie dopełni warunków ulgi, organ podatkowy może zastosować art. 258 § 1 pkt 3 Ordynacji podatkowej. Przepis ten pozwala organowi, który wydał decyzję, stwierdzić jej wygaśnięcie, jeżeli strona nie dopełniła warunków przewidzianych w decyzji albo w przepisach prawa podatkowego.

W praktyce oznacza to, że wcześniejsza decyzja korzystna dla podatnika nie musi pozostać w mocy, jeżeli po jej wydaniu podatnik naruszy warunki ulgi. Organ może następnie ustalić zobowiązanie podatkowe tak, jakby ulga nie przysługiwała, w zakresie wynikającym z decyzji i naruszenia warunków.

Nie jest to jednak automatyczne cofnięcie w sensie cywilnoprawnym. Darowizna pozostaje czynnością notarialną, natomiast konsekwencją podatkową może być nowa decyzja i obowiązek zapłaty podatku od pierwotnego nabycia, które wcześniej korzystało z preferencji.

Termin na wydanie decyzji po utracie ulgi

W przypadku utraty prawa do ulgi znaczenie ma również art. 69 Ordynacji podatkowej. Zgodnie z tą regulacją prawo do wydania decyzji ustalającej zobowiązanie podatkowe powstaje w dniu, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące utratę prawa do ulgi.

Termin do wydania decyzji wynosi 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące utratę ulgi. Jeżeli podatnik nie zgłosił organowi utraty prawa do ulgi co najmniej na 2 miesiące przed upływem tego terminu, termin do wydania decyzji wynosi 5 lat.

W praktyce zdarzeniem powodującym utratę ulgi może być na przykład zawarcie aktu notarialnego darowizny udziału, jeżeli czynność ta narusza warunki ulgi. Dlatego samo to, że spadkodawcy zmarli wiele lat wcześniej, nie zawsze chroni przed wydaniem decyzji po późniejszym naruszeniu warunków preferencji.

Jak wyliczany jest podatek po utracie ulgi?

Po utracie ulgi organ ustala podatek od spadków i darowizn od pierwotnego nabycia, z pominięciem ulgi mieszkaniowej. Podstawą jest więc nabycie przez babcię po konkretnym spadkodawcy, a nie sama późniejsza darowizna na rzecz wnuczki.

W opisanym stanie faktycznym babcia nabywała spadek po synu oraz po mężu, a więc co do zasady pozostawała w I grupie podatkowej względem tych spadkodawców. Dla nabyć po osobach zmarłych przed wejściem w życie późniejszego zwolnienia dla najbliższej rodziny trzeba szczególnie ostrożnie ocenić, które przepisy i stawki mają zastosowanie do danego nabycia. Decydujące znaczenie mają data powstania obowiązku podatkowego, treść decyzji, wartość udziałów, długi i ciężary oraz ewentualne wcześniejsze nabycia od tej samej osoby.

Termin płatności podatku wynikającego z decyzji wynosi co do zasady 14 dni od dnia doręczenia decyzji ustalającej zobowiązanie podatkowe. Odsetki od zaległości podatkowych pojawiają się dopiero wtedy, gdy podatek nie zostanie zapłacony w terminie wynikającym z decyzji. Nie oznacza to zatem automatycznego naliczania odsetek wstecz od daty śmierci spadkodawcy.

Co sprawdzić przed przepisaniem udziałów?

Przed podjęciem decyzji o darowiźnie warto zebrać kilka dokumentów: postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, decyzje urzędu skarbowego dotyczące ulgi, dokumenty meldunkowe, odpis księgi wieczystej oraz projekt planowanej czynności notarialnej. Dopiero zestawienie tych danych pozwala ocenić, czy 5-letni okres został zachowany i czy można skorzystać z któregoś wyjątku.

Jeżeli darowizna miałaby nastąpić przed upływem okresu ochronnego, bezpieczniejszym rozwiązaniem może być odłożenie czynności do czasu spełnienia warunków ulgi albo rozważenie innej konstrukcji prawnej. Każde rozwiązanie powinno być jednak ocenione indywidualnie, bo skutki podatkowe zależą od konkretnych udziałów, dat i treści decyzji.

FAQ

Czy darowizna udziału zawsze oznacza utratę ulgi mieszkaniowej?

Nie zawsze. Jeżeli zbycie następuje po upływie wymaganego 5-letniego okresu albo mieści się w ustawowym wyjątku, ulga nie powinna zostać utracona z tego powodu. Najbardziej ryzykowna jest darowizna dokonana przed upływem tego okresu na rzecz osoby, która nie jest innym spadkobiercą albo obdarowanym tego samego nabycia.

Czy wnuczka jest traktowana tak samo jak inny spadkobierca?

Nie z samego faktu pokrewieństwa. Dla wyjątku z art. 16 ust. 7 istotne jest to, czy wnuczka była innym spadkobiercą albo obdarowanym w ramach tego samego nabycia. Jeżeli ma tylko otrzymać udział od babci w drodze nowej darowizny, wyjątek może nie mieć zastosowania.

Od czego urząd wyliczy podatek po utracie ulgi?

Podatek będzie dotyczył pierwotnego nabycia objętego ulgą, czyli na przykład spadku po mężu albo po synu, a nie samej późniejszej darowizny. Organ powinien uwzględnić właściwą grupę podatkową, wartość nabycia, długi i ciężary oraz przepisy właściwe dla danego obowiązku podatkowego.

Czy odsetki będą naliczane od daty śmierci spadkodawcy?

Co do zasady nie. Jeżeli organ wyda decyzję ustalającą podatek po utracie ulgi, termin płatności podatku wynosi zasadniczo 14 dni od doręczenia tej decyzji. Odsetki mogą powstać dopiero po bezskutecznym upływie terminu płatności.

Czy można uniknąć ryzyka, czekając z darowizną?

Często tak. Jeżeli podatnik zachowa wszystkie warunki ulgi i dokona darowizny dopiero po upływie wymaganego 5-letniego okresu, ryzyko utraty ulgi z powodu zbycia jest zasadniczo mniejsze. Trzeba jednak wcześniej ustalić prawidłową datę rozpoczęcia i zakończenia tego okresu.

Podsumowanie

Jeżeli babcia korzysta z ulgi mieszkaniowej i przed upływem wymaganego 5-letniego okresu daruje udziały wnuczce, która nie była innym spadkobiercą albo obdarowanym tego samego nabycia, urząd skarbowy może uznać, że warunki ulgi zostały naruszone. Skutkiem może być wygaśnięcie wcześniejszej decyzji i ustalenie podatku od spadków i darowizn z pominięciem ulgi.

Najważniejsze jest sprawdzenie dat, treści decyzji, statusu wnuczki względem spadku oraz tego, czy okres zamieszkiwania został już zachowany. Bez tej analizy trudno bezpiecznie przesądzić, czy planowana darowizna spowoduje podatek.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926