Zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania po kupnie domu na kredyt

Ulga mieszkaniowa w podatku dochodowym

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podatek płatny jest od uzyskanego dochodu. Dochód stanowi różnicę pomiędzy przychodem otrzymanym ze sprzedaży a kosztem nabycia tejże nieruchomości. Stawka podatku wynosi 19%. Rozliczenie podatku następuje na formularzu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Nie zawsze podatnicy będą zobligowani do zapłaty podatku, bowiem istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem zwalania się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

Własne cele mieszkaniowe

Zwróćmy uwagę, że przepis wymaga, aby na własny cel mieszkaniowy wydać cały przychód uzyskany ze sprzedaży. Nie chodzi zatem od dochód (czyli różnicę pomiędzy przychodem a kosztem), ale o przychód, czyli cenę uzyskaną ze sprzedaży.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy PIT – wydatkiem na własny cel mieszkaniowy jest m.in. spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości, o ile kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą. Zwolnienie dotyczy wyłącznie kredytu zaciągniętego w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jak zatem widać, celem mieszkaniowym jest spłata pożyczki, która została zaciągnięta w banku lub SKOK-u. To powoduje, że spłata pożyczki udzielonej przez inne podmioty, w tym przez członków rodziny, nie jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, który uprawnia do stosowania zwolnienia od podatku. W piśmie z dnia 16.10.2015 r. wydanym przez Izbę Skarbową w Bydgoszczy, ITPB2/4511-773/15/BK, czytamy:

„Powyższe oznacza, iż z omawianego zwolnienia nie mają prawa korzystać podatnicy, którzy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczyli na spłatę pożyczki zaciągniętej od innych podmiotów, w tym od najbliższej rodziny, nawet przy założeniu, że pożyczka ta została wydatkowana na własne cele mieszkaniowe.

W niniejszej sprawie – jak wskazuje Wnioskodawczyni – środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania wydatkowała na spłatę pożyczki zaciągniętej od siostry na zakup mieszkania. Takiego przeznaczenia środków nie przewiduje natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

W konsekwencji, przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym – wydatkowany przez Wnioskodawczynię na spłatę pożyczki zaciągniętej od siostry nie może być uwzględniony przy obliczeniu dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.”

Spłata kredytu na nową nieruchomość – jak skorzystać ze zwolnienia?

Podsumowując: jeżeli 270tys. zł przeznaczył Pan na spłatę kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty na nową nieruchomość przed sprzedażą mieszkania, to ta część przychodu korzysta ze zwolnienia od podatku ze względu na własne cele mieszkaniowe.

Natomiast ze zwolnienia nie korzysta kwota 40 tys. zł, którą zwrócił Pan rodzicom. Tego rodzaju wydatek nie jest zatem kwalifikowany przez ustawę jako wydatek na własny cel mieszkaniowy i nie może ze zwolnienia skorzystać. To powoduje, że w tak skonstruowanym stanie faktycznym może Pan skorzystać ze zwolnienia w części.

Należy pamiętać, że nawet w przypadku skorzystania ze zwolnienia od podatku podatnik ma obowiązek złożenia PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym sprzedaży. W deklaracji tej wykazuje się kwotę zwolnioną od podatku.