Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zwolnienie sprzedaży nieruchomości z opodatkowania

Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2015-12-24

Półtora roku temu sprzedałyśmy z siostrą mieszkanie odziedziczone po babci. W tym roku upływa więc 2-letni okres, po którym jestem zobowiązania odprowadzić podatek dochodowy 19%. Wiem, że gdybym przeznaczyła te pieniądze na własne cele mieszkaniowe, byłabym z tego podatku zwolniona. Jednak czy można uzyskać to zwolnienie, gdybym dochód ze sprzedaży udziału w nieruchomości przeznaczyła na spłacenie kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży? Dokładnie chodzi o spłacenie kredytu na mieszkanie, który wziął mój mąż jeszcze zanim staliśmy się małżeństwem. Myśleliśmy o notarialnym rozszerzeniu wspólności ustawowej o mieszkanie, którego właścicielem i jedynym kredytobiorcą jest mój mąż. Gdybym stała się współwłaścicielką mieszkania, czy mogłabym nadpłacić kredyt przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości, tak aby nadal korzystać ze zwolnienia?

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za sprawne i szybkie udzielenie wyczerpującej odpowiedzi, dzięki fachowej poradzie w której zawarto dodatkowe istotne dla sprawy wskazówki, wykraczające poza zakres pytania uniknąłem popełnienia poważnego błędu biznesowego,
Marek, 64 lata
Chciałbym aby w przyszłości prawnik, pytał przed napisaniem ostatecznej odpowiedzi o szczegóły, laicy tacy jak ja nie wiedza które informacje mogą być istotne a które nie. Mam nadzieje, że uzyskam odpowiedź na dodatkowe pytanie.
Piotr, HR business partner, 37 lat
Bardzo pomocny serwis. Dzięki niemu za niewielką w sumie opłatą pozbyłem się dużego problemu.
Roman, 62 lata
Polecam jak najbardziej.
Ewa
Porada przekonująca i konkretna (z powołaniem się na odpowiednie artykuły oraz podaniem przykładowych postanowień sądu). 
Tomasz, manager, 53 lata

Pani obecny małżonek zakupił mieszkanie jeszcze przed zawarciem małżeństwa z Panią. Zaciągnął na ten cel samodzielnie kredyt. Pani małżonek jest więc właścicielem mieszkania i stanowi ono jego majątek odrębny.

Mają Państwo pomysł by:

  1. rozszerzyć wspólność majątkową na mieszkanie małżonka, by stało się ono majątkiem wspólnym,
  2. Pani zgłosiłaby się w banku jako współkredytobiorca,
  3. z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży udziału w mieszkaniu przez Panią spłacić kredyt i Pani skorzystałaby ze zwolnienia z tytułu wydatkowania tych pieniędzy na własne cele mieszkaniowe.

Poprzez objęcie mieszkania małżonka wspólnością majątkową w praktyce dojdzie do przeniesienia na Panią współwłasności, a więc stanie się Pani współwłaścicielką mieszkania. Należy się jednak liczyć z inną oceną takiej sytuacji ze strony fiskusa.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, (…)”.

Wskazać należy, że sprzedaż mieszkania, które Pani odziedziczyła, została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

  1. wydatki poniesione na:
    1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
  2. wydatki poniesione na:
    1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

      w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych  przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Enumeratywne wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne wskazać należy, że ustawodawca uzależnia skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Treść art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) wskazuje, że wydatkami uprawniającymi do przedmiotowego zwolnienia jest spłata kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1.

Podatnikiem jest zaś osoba, u której powstał z tytułu sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy (Pani).

W opisanej oraz hipotetycznej sytuacji spłata kredytu (pożyczki), który został zaciągnięty przez inną niż podatnik osobę nie stanowi w świetle powołanego przepisu wydatku na własne cele mieszkaniowe. W Pani przypadku:

nabywcą lokalu mieszkalnego, na zakup którego (przed zawarciem związku małżeńskiego) został zaciągnięty kredyt, był Pani obecny małżonek,

kredyt został zaciągnięty tylko przez Pani małżonka jako kawalera,

zaciągnięty przez małżonka kredyt służył nabyciu lokalu mieszkalnego do jego majątku odrębnego,

Pani ewentualnie przystąpiłaby do kredytu po zbyciu swojego mieszkania (udziału).

Kredyt finansował cudze nabycie mieszkania, a nie nabycie mieszkania przez Panią.

Pani stanie się ewentualnym „współkredytobiorcą” dopiero z dniem przystąpienia do kredytu, a współwłaścicielem z dniem rozszerzenia wspólności majątkowej na mieszkanie małżonka. Pomimo najszczerszych chęci nie można uznać, że zaciągnęła Pani kredyt przed uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia udziału w mieszkaniu.

Pomimo przystąpienia do długu, mieszkanie kupione przez męża przed ślubem nie było Pani własnym mieszkaniem, ale mieszkanie cudzym. Faktu tego nie zmieni okoliczność, iż stanie się Pani współwłaścicielem mieszkania na zasadzie współwłasności małżeńskiej oraz że przystąpi Pani do długu kredytowego męża. Przystąpienie do długu kredytowego męża nie jest równoznaczne z zaciągnięciem tego kredytu przez Panią.

Według tego stanowiska – idea zwolnienia znajdującego się w art. 21 ust. 1 pkt 32 polega na tym, że ustawodawca ma na uwadze zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy. Pani, przystępując do kredytu, będzie również odpowiedzialna za jego spłatę, co nie zmienia nadal faktu, że to nie Pani kredyt zaciągnęła na zakup mieszkania. Wydatkując środki na spłatę kredytu, do którego Pani przystąpi, w istocie pomagałaby by Pani spłacać cudzy kredyt, bo kredyt zaciągnięty przez inną osobę, realizację jej potrzeb.

W sprawie istotne jest:

 

  1. czy doszłoby do przeniesienia współwłasności mieszkania z małżonka na Panią, czy też nie (taki efekt daje na pewno darowizna),
  2. czy wyzbycie się przez małżonka połowy mieszkania (jego przekazanie Pani w dowolnej formie związane byłoby z przymusem przystąpienia do kredytu,
  3. a zwłaszcza czy przystąpienie do długu miało miejsce przed zbyciem mieszkania przez Panią.

W ocenie sądów administracyjnych nie ma wątpliwości, że np.: darowizna prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości.

Gdyby przy takiej darowiźnie czynność przystąpienia do kredytu hipotecznego przez Panią nastąpiłaby przed planowaną sprzedażą lokalu mieszkalnego (np.: gdyby okazało się (z umowy kredytowej), że aby uzyskać zgodę banku na przeniesienie własności mieszkania i tym samym uniknąć związanych z wypowiedzeniem umowy kredytu negatywnych konsekwencji przeniesienia własności mieszkania, konieczne było zaciągnięcie przez Panią zobowiązania w postaci przystąpienia do kredytu) – doszłoby do uznania, że „zaciągnęła Pani kredyt” na nabycie lokalu mieszkalnego oraz że dokonała Pani powyższej czynności w ramach realizacji własnego celu mieszkalnego. „Zaciągniecie kredytu” może być rozumiane jako jego zadłużenie się nierozerwalnie związane z nabytym lokalem mieszkalnym. Przystąpienie przez Panią do kredytu hipotecznego, na równi z dotychczasowymi kredytobiorcami jako kolejny kredytobiorca zrównany prawami i obowiązkami z pozostałymi kredytobiorcami, w sytuacji w której stałaby się Pani właścicielem lokalu mieszkalnego, wykorzystując ten lokal dla własnych celów i ponosząc samodzielny realny ciężar ekonomiczny w postaci rat kredytowych może być rozumiane jako określone w ustawie podatkowej pojęcie „zaciągnięcia zobowiązania kredytowego”. Wobec braku definicji „zaciągnięcia zobowiązania” w ustawach podatkowych, należy odwołać się do prawa cywilnego. Zgodnie z art. 353 § 1 Kodeksu cywilnego zobowiązanie na tym polega, że wierzyciel może żądać od dłużnika spełnienia świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Czynność prawna dokonana przez Panią w postaci przystąpienia do kredytu wypełnia elementy konstrukcyjne „zaciągnięcia zobowiązania”. Podmiotami zaciągniętego zobowiązania w postaci przystąpienia do kredytu byłaby Pani (jako współdłużnik wraz z małżonkiem) oraz bank. Przedmiotem zaciągniętego zobowiązania jest kredyt. Treścią zobowiązania jest spłata przez odpowiadających solidarnie dłużników, w tym Panią.

Niestety z uwagi na to, że zbyła już Pani swój udział w mieszkaniu, nie jest możliwe zastosowanie takiej interpretacji. Pani przystąpienie do długu będzie miało miejsce po uzyskaniu przychodu, a nie przed jego uzyskaniem, jak wymagają tego przepisy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Rozliczenie przychodów z wynajmu mieszkania

Pół roku temu odziedziczyłam mieszkanie; od tego czasu reguluję czynsz i wszystkie inne opłaty. W tym miesiącu znalazłam chętnych na wynajem nieruchomości...

Uzyskanie karty podatkowej przy najmie pokoi w gospodarstwie rolnym

Jestem rencistą i właścicielem gospodarstwa rolnego, będącego moją własnością odrębną, położonego na terenie administracyjnym 50-tysięcznego...

„Sprzedaż” działki w ROD a podatek

Od 15 lat jestem posiadaczką działki należącej do rodzinnych ogrodów działkowych (ROD). Zamierzam ją teraz sprzedać. Na działce znajduje się obszerna...

Siedziba działalności gospodarczej i spółki

Od kilku lat na prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej przeznaczam całe mieszkanie (własnościowe). Nie jest ono wprowadzone do ewidencji środków...

Podatek od darowizny a budowa domu

Rodzice przepisali na mnie działki rolne w formie darowizny. Od tego czasu minęły dwa lata, chciałabym sprzedać te działki i rozpocząć budowę...

Sprzedaż darowizny a zwolnienie z podatku

W 2011 r. ojciec aktem darowizny przekazał mnie i bratu mieszkanie po połowie. Obecnie zdecydowaliśmy z bratem, że sprzedamy to mieszkanie...

Brak PIT-11 i problem z rozliczeniem rocznym

Otrzymałem wyrok sądu pracy, w którym zostały zasądzone kwoty za niewypłacone wynagrodzenie. Sprawa trafiła do komornika, lecz niestety komornik nie...

Ulgi podatkowe dla inwalidy

Wspólnie z byłą małżonką mieliśmy własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. W 2003 r. zaciągnęliśmy kredyt pod zastaw hipoteczny...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »