Najem mieszkania przez małżonków, oświadczenie, ryczałt i wspólność majątkowa

Przy najmie mieszkania przez małżonków łatwo pomylić trzy odrębne kwestie: własność lokalu, stronę umowy z najemcą oraz osobę zobowiązaną do rozliczenia podatku. W praktyce nazwisko wpisane w umowie albo rachunek bankowy, na który wpływa czynsz, nie zawsze przesądzają o tym, kto powinien wykazać przychód w PIT-28.

Najpierw trzeba ustalić tytuł prawny do mieszkania i ustrój majątkowy małżonków. Dopiero później można prawidłowo określić podatnika, wysokość jego przychodu, termin oświadczenia oraz sposób wpłat ryczałtu. Poniższe zasady dotyczą PIT od najmu prywatnego. Kwestie VAT, najmu okazjonalnego i cywilnoprawnej skuteczności umowy wymagają odrębnej oceny.

Na czym polega problem: najem mieszkania przez małżonków, oświadczenie, ryczałt i wspólność majątkowa

Podstawowy problem powstaje wtedy, gdy mieszkanie należy do majątku wspólnego, ale wszystkie czynności organizacyjne wykonuje tylko jeden z małżonków. To on podpisuje umowę, kontaktuje się z najemcą, otrzymuje przelewy i wpłaca podatek. Taki sposób działania jest wygodny, lecz sam w sobie nie zmienia ustawowych zasad przypisania przychodu.

Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, a wynajmowany lokal jest objęty tą wspólnością, co do zasady każdy z małżonków rozlicza połowę przychodu. Aby całość wykazywała tylko żona albo tylko mąż, potrzebne jest terminowe oświadczenie przewidziane w ustawie o ryczałcie.

Wspólność ustawowa, majątek osobisty i udziały we współwłasności

Wspólność ustawowa powstaje co do zasady z chwilą zawarcia małżeństwa i obejmuje przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. Nie każdy lokal używany przez małżonków jest jednak majątkiem wspólnym. Mieszkanie nabyte przed ślubem, otrzymane w spadku albo darowane wyłącznie jednemu małżonkowi zwykle należy do jego majątku osobistego.

Dokumentami rozstrzygającymi są przede wszystkim akt notarialny, księga wieczysta, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, umowa darowizny, umowa majątkowa małżeńska oraz orzeczenie sądu. Jeżeli stan własności jest niejasny, nie należy opierać rozliczenia wyłącznie na tym, kto podpisał umowę najmu.

Warto również oddzielić podatkowe oświadczenie od zgody na zawarcie umowy. Oddanie wspólnej nieruchomości do używania może wymagać zgody drugiego małżonka na gruncie Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgoda cywilnoprawna nie zastępuje jednak oświadczenia podatkowego, a oświadczenie podatkowe nie naprawia wad umowy najmu.

Źródło przychodu i właściwa forma opodatkowania

Jeżeli wynajem nie jest wykonywany w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, przychód zalicza się do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego są obowiązkowo opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie składa się więc oświadczenia o wyborze ryczałtu zamiast skali podatkowej, ponieważ przy najmie prywatnym skala nie jest już alternatywą.

Inaczej wygląda najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Wtedy o źródle przychodu, formie opodatkowania i obowiązkach ewidencyjnych decydują zasady właściwe dla firmy. Sam fakt posiadania kilku lokali nie przesądza jeszcze automatycznie o działalności gospodarczej, ale znaczenie mają m.in. sposób zorganizowania najmu, jego ciągłość, zakres usług, wykorzystywanie personelu oraz włączenie nieruchomości do przedsiębiorstwa. Ten artykuł nie rozstrzyga szczegółowo granicy między najmem prywatnym a działalnością, ponieważ wymaga ona analizy konkretnego modelu wynajmu.

Kto wykazuje przychód ze wspólnego mieszkania?

Przy mieszkaniu objętym wspólnością majątkową ustawa o ryczałcie odsyła do zasady proporcjonalnego przypisania przychodu. W typowej wspólności bezudziałowej przyjmuje się rozliczenie po połowie. Każdy małżonek oblicza własny ryczałt, dokonuje własnych wpłat i składa własny PIT-28.

Małżonkowie mogą uprościć rozliczenie i wskazać, że całość przychodu opodatkowuje tylko jedno z nich. Wymaga to sporządzonego na piśmie oświadczenia złożonego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Po skutecznym wyborze wskazany małżonek wykazuje 100% przychodu ze wspólnego najmu, a drugi nie ujmuje tej części w swoim PIT-28.

Oświadczenie dotyczy sposobu opodatkowania przychodów ze wspólnego majątku. Nie przenosi własności mieszkania, nie zmienia udziału w majątku wspólnym i nie powoduje, że drugi małżonek przestaje być stroną stosunków majątkowych wynikających z małżeństwa.

Kiedy powstaje przychód z najmu prywatnego?

W najmie prywatnym przychód powstaje co do zasady dopiero wtedy, gdy pieniądze zostaną faktycznie otrzymane albo postawione do dyspozycji podatnika. Sam termin płatności wpisany do umowy nie tworzy jeszcze przychodu, jeżeli najemca nie zapłacił. Jeżeli czynsz za styczeń wpłynął dopiero w marcu, przychód należy przypisać do marca.

Wspólny rachunek bankowy nie zmienia proporcji podatkowych. Tak samo przelew całego czynszu na rachunek jednego małżonka nie powoduje automatycznie, że wyłącznie on uzyskał przychód dla celów podatkowych. Decydują przepisy o przypisaniu przychodu i ewentualne skuteczne oświadczenie.

Koszty, zwolnienia, ulgi albo stawka podatku

Ryczałt jest podatkiem od przychodu, a nie od dochodu. Oznacza to, że małżonkowie nie pomniejszają podstawy opodatkowania o typowe koszty wynajmu, takie jak remont, prowizja pośrednika, odsetki od kredytu, wyposażenie, ubezpieczenie czy amortyzacja. Wydatki te mogą mieć znaczenie ekonomiczne i dowodowe, ale przy prywatnym ryczałcie nie stają się kosztami uzyskania przychodu.

Stawki 8,5% i 12,5%

Ryczałt od najmu prywatnego wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Jeżeli małżonkowie rozliczają wspólny najem po połowie, każdy stosuje własny próg do przypisanej mu części przychodu. Jeżeli natomiast złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przez jednego małżonka, próg przejścia na stawkę 12,5% wynosi 200 000 zł.

Podwyższony próg 200 000 zł jest bezpośrednio związany ze skutecznym oświadczeniem. Ma zapobiec pogorszeniu sytuacji małżonków tylko dlatego, że zamiast dwóch rozliczeń po 50% wybrali jedno rozliczenie 100%. Przy obliczeniach trzeba jednak uwzględnić również inne przychody danego podatnika objęte tym samym limitem ustawowym. Jeżeli małżonek wynajmuje dodatkowo lokal należący do jego majątku osobistego albo uzyskuje inne przychody z tej grupy, wyliczenie powinno objąć wszystkie właściwe kwoty.

Opłaty eksploatacyjne i media

Nie każda kwota otrzymana od najemcy musi być przychodem wynajmującego. Jeżeli z umowy jednoznacznie wynika, że to najemca ponosi określone opłaty, np. za energię, wodę, gaz albo czynsz do wspólnoty, a wynajmujący jedynie pośredniczy w ich przekazaniu, kwoty te co do zasady nie powiększają przychodu z najmu. Umowa powinna jednak wyraźnie oddzielać czynsz należny właścicielom od opłat ponoszonych przez najemcę.

Jeżeli umowa określa jedną łączną kwotę należną wynajmującym bez rozdzielenia czynszu i opłat, urząd może uznać całość za przychód. Z tego powodu sposób sformułowania umowy ma bezpośrednie znaczenie dla podstawy ryczałtu.

Kwota wolna i odliczenia

Do ryczałtu od najmu prywatnego nie stosuje się kwoty wolnej właściwej dla skali podatkowej. Nawet niewielki przychód może więc powodować podatek. Podatnik może natomiast skorzystać z wybranych odliczeń przewidzianych w ustawie, jeżeli spełnia ich warunki i nie odliczył tych samych wydatków od innego dochodu albo przychodu. Odliczenia nie zmieniają jednak zasady, że zwykłe koszty mieszkania nie są kosztem podatkowym przy ryczałcie.

Deklaracja, termin zapłaty i korekta rozliczenia

Jak i kiedy złożyć oświadczenie małżonków?

Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego małżonka składa się naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika. Termin upływa:

• 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym małżonkowie otrzymali pierwszy w danym roku przychód ze wspólnego najmu, albo
• z końcem roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód został otrzymany w grudniu.

Jeżeli pierwszy czynsz wpłynął 8 marca, oświadczenie należy złożyć najpóźniej 20 kwietnia. Jeżeli pierwszy czynsz wpłynął 18 grudnia, termin upływa 31 grudnia. Liczy się faktyczne otrzymanie pierwszego przychodu w roku, a nie data podpisania umowy ani data wydania mieszkania.

Przepisy nie wprowadzają urzędowego formularza tego oświadczenia. Pismo powinno wskazywać małżonków, ich identyfikatory podatkowe, adresy, rok podatkowy, wynajmowaną nieruchomość oraz osobę, która będzie opodatkowywać całość przychodu. Można je złożyć w urzędzie, wysłać pocztą albo przekazać elektronicznie jako pismo ogólne w e-Urzędzie Skarbowym. W każdym przypadku należy zachować dowód złożenia, np. kopię z prezentatą, potwierdzenie nadania lub UPO.

Oświadczenie może podpisać jeden z małżonków. Taki podpis jest traktowany również jako oświadczenie, że drugi małżonek upoważnił podpisującego do działania w imieniu obojga. Ustawa przewiduje przy tym rygor odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania, dlatego pismo powinno odpowiadać rzeczywistemu uzgodnieniu małżonków.

Czy oświadczenie trzeba ponawiać?

Skuteczny wybór obowiązuje także w następnych latach. Nie trzeba więc składać identycznego pisma co roku. Jeżeli małżonkowie chcą wrócić do rozliczenia po połowie, powinni zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji w takim samym terminie, jaki obowiązuje przy wyborze jednego małżonka.

Zmiana sytuacji rodzinnej albo majątkowej może zakończyć działanie dotychczasowego wyboru. Szczególnej analizy wymagają rozwód, separacja, podział majątku, ustanowienie rozdzielności majątkowej, sprzedaż udziału lub przeniesienie własności lokalu. W takich przypadkach nie należy automatycznie kontynuować starego sposobu rozliczeń.

Wpłaty ryczałtu i PIT-28

Ryczałt wpłaca się na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Przy wpłatach za miesiąc albo kwartał stosuje się symbol formularza PPE. Podatek wynikający z zeznania rocznego wpłaca się z oznaczeniem PIT-28.

• Przy rozliczeniu miesięcznym podatek za dany miesiąc wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia kolejnego roku.
• Przy rozliczeniu kwartalnym podatek wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale, a za ostatni kwartał do 20 stycznia kolejnego roku.
• PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

O wyborze kwartalnych wpłat informuje się w zeznaniu rocznym. Kwartalne rozliczenie jest możliwe po spełnieniu warunków ustawowych; w 2026 r. limit przychodów za 2025 r. pozwalający na tę metodę wynosi 851 720 zł.

Jeżeli nie złożono oświadczenia o opodatkowaniu całości przez jednego małżonka, każdy z nich powinien złożyć własny PIT-28 z odpowiednią częścią przychodu. Po skutecznym oświadczeniu całość wspólnego najmu wykazuje wskazany małżonek. Najem prywatny opodatkowany ryczałtem nie wyklucza wspólnego rozliczenia innych dochodów małżonków według skali, np. w PIT-37, jeżeli spełniają pozostałe warunki. Sam przychód z najmu pozostaje jednak w PIT-28.

Kiedy potrzebna jest korekta?

Korektę PIT-28 należy złożyć, gdy zeznanie zawiera błędny przychód, niewłaściwy podział między małżonków, złą stawkę, pominięte wpłaty albo nieprawidłowe odliczenia. Jeżeli błąd polegał na wykazaniu całego wspólnego najmu przez jednego małżonka bez skutecznego oświadczenia, zwykle trzeba odtworzyć ustawowy podział: jeden małżonek koryguje przychód w dół, a drugi składa brakujące zeznanie albo korektę i dopłaca zaległość z odsetkami.

Samo złożenie spóźnionego oświadczenia co do zasady nie pozwala przenieść całego przychodu na jednego małżonka wstecz za rok, dla którego termin już minął. W takiej sytuacji bezpiecznym punktem wyjścia jest rozliczenie zgodnie z zasadą ustawową, a nie tworzenie wyboru po fakcie.

Jeżeli nieprawidłowość dotyczy wyłącznie niezapłaconych wpłat w trakcie roku, ale roczne zeznanie nie zostało jeszcze złożone, należy zapłacić zaległy ryczałt z odsetkami i prawidłowo sporządzić PIT-28. Jeżeli zeznanie już złożono, trzeba ocenić, czy wymaga korekty. W zależności od okoliczności może być celowe dołączenie wyjaśnienia albo złożenie czynnego żalu, zwłaszcza gdy doszło do niewykazania przychodu lub długotrwałego braku wpłat.

Przykład praktyczny

Małżonkowie mają wspólność ustawową i wynajmują mieszkanie należące do majątku wspólnego. Pierwszy czynsz w wysokości 20 000 zł wpłynął 10 marca. Do końca roku łączny przychód wyniósł 240 000 zł. Małżonkowie nie uzyskują innych przychodów objętych tym samym limitem ryczałtu.

Wariant 1, brak oświadczenia: każdy małżonek rozlicza 120 000 zł. U każdego podatek wynosi 8,5% od 100 000 zł, czyli 8 500 zł, oraz 12,5% od 20 000 zł, czyli 2 500 zł. Każdy płaci 11 000 zł, a łącznie małżonkowie płacą 22 000 zł.

Wariant 2, terminowe oświadczenie: małżonkowie najpóźniej 20 kwietnia składają oświadczenie, że całość rozlicza żona. Dla niej próg stawki 8,5% wynosi 200 000 zł. Podatek to 17 000 zł od pierwszych 200 000 zł oraz 5 000 zł od pozostałych 40 000 zł, razem 22 000 zł. Mąż nie wykazuje wspólnego najmu w swoim PIT-28.

Przykład pokazuje, że próg 200 000 zł przy oświadczeniu zachowuje co do zasady neutralność podatkową względem dwóch odrębnych progów po 100 000 zł. Największa korzyść z oświadczenia ma charakter organizacyjny: jedna osoba wykonuje wpłaty i składa rozliczenie dotyczące wspólnego najmu.

Najczęstsze błędy i kiedy złożyć korektę albo wyjaśnienia

Uznanie osoby podpisującej umowę za jedynego podatnika

To najczęstszy błąd. Jeżeli lokal jest wspólny, a nie złożono oświadczenia, przychód co do zasady przypada obojgu małżonkom, niezależnie od tego, kto podpisał umowę i otrzymywał przelewy.

Złożenie oświadczenia po terminie i rozliczenie 100% przychodu przez jedną osobę

Spóźnione pismo nie powinno być traktowane jako automatycznie skuteczne wstecz. Jeżeli wcześniej jeden małżonek wpłacał całość podatku, trzeba sprawdzić, czy drugi nie ma zaległości oraz czy u pierwszego nie powstała nadpłata.

Zastosowanie progu 100 000 zł mimo skutecznego oświadczenia

Małżonek rozliczający całość wspólnego najmu po terminowym oświadczeniu korzysta z progu 200 000 zł przed przejściem na stawkę 12,5%. Zastosowanie progu 100 000 zł może prowadzić do nadpłaty.

Odliczanie remontu, kredytu albo wyposażenia od przychodu

Przy ryczałcie prywatnym takie wydatki nie są kosztami uzyskania przychodu. Ich odjęcie w miesięcznych obliczeniach albo PIT-28 zaniża podatek i wymaga korekty.

Nieprecyzyjne rozliczanie mediów

O tym, czy opłaty są przychodem właścicieli, decyduje treść umowy i rzeczywisty sposób rozliczeń. Sam opis przelewu wykonany przez najemcę nie wystarcza, jeżeli umowa przewiduje jedną łączną należność dla wynajmujących.

Jeden PIT-28 bez podstawy prawnej albo dwa PIT-28 mimo skutecznego wyboru

Liczba zeznań musi odpowiadać sposobowi przypisania przychodu. Bez oświadczenia każdy małżonek rozlicza swoją część. Po skutecznym wyborze wspólny najem wykazuje wskazany małżonek, choć drugi może nadal składać PIT-28 z innych własnych przychodów.

Korekta, wyjaśnienie i czynny żal

Korekta służy zmianie danych w zeznaniu. Wyjaśnienie może opisać przyczynę pomyłki, sposób podziału przychodu, historię oświadczenia i wyliczenie dopłaty. Czynny żal dotyczy odpowiedzialności karnoskarbowej i nie zastępuje ani korekty, ani zapłaty podatku z odsetkami. W sprawie obejmującej kilka lat, różne urzędy skarbowe albo zmianę ustroju majątkowego warto najpierw przygotować tabelę rok po roku i dopiero na jej podstawie składać dokumenty.

FAQ

Czy umowę najmu wspólnego mieszkania może podpisać tylko jeden małżonek?

W praktyce jeden małżonek może reprezentować oboje, ale przy oddaniu wspólnej nieruchomości do używania trzeba uwzględnić zasady zarządu majątkiem wspólnym i zgodę drugiego małżonka. Dla podatku ważne jest, że sam podpis jednej osoby nie czyni jej automatycznie jedynym podatnikiem.

Czy oświadczenie o rozliczaniu całego najmu trzeba składać co roku?

Nie. Terminowo złożone oświadczenie działa również w następnych latach, dopóki małżonkowie nie złożą w ustawowym terminie zawiadomienia o rezygnacji albo nie nastąpi zmiana, która wyłącza dalsze stosowanie tego rozwiązania.

Czy spóźnione oświadczenie można naprawić korektą PIT-28?

Korekta zeznania nie zastępuje terminowego oświadczenia. Jeżeli termin minął, co do zasady trzeba rozliczyć rok według ustawowego podziału przychodu i skorygować zeznania oraz wpłaty odpowiednio u obojga małżonków.

Jaki jest termin, gdy pierwszy czynsz wpłynie w grudniu?

Oświadczenie należy złożyć do końca tego roku podatkowego. Nie stosuje się wtedy terminu do 20 stycznia następnego roku.

Czy małżonkowie mogą złożyć jeden wspólny PIT-28?

PIT-28 jest zeznaniem indywidualnym. Po oświadczeniu jeden małżonek wykazuje całość wspólnego najmu w swoim zeznaniu. Bez oświadczenia każdy składa własne zeznanie z przypisaną mu częścią przychodu.

Czy ryczałt z najmu wyklucza wspólny PIT-37 małżonków?

Nie. Przychód z najmu prywatnego rozlicza się odrębnie w PIT-28, ale samo jego uzyskiwanie nie pozbawia prawa do wspólnego rozliczenia dochodów opodatkowanych skalą, jeżeli małżonkowie spełniają pozostałe warunki.

Czy podatek płaci się od czynszu, którego najemca nie zapłacił?

Przy najmie prywatnym co do zasady nie. Przychód powstaje po otrzymaniu pieniędzy albo postawieniu ich do dyspozycji. Zaległy, nieotrzymany czynsz nie jest jeszcze przychodem do ryczałtu.

Czy opłaty do wspólnoty i media zawsze powiększają przychód?

Nie zawsze. Jeżeli umowa nakłada ich ekonomiczny ciężar na najemcę i właściciele jedynie przekazują środki odpowiednim podmiotom, opłaty co do zasady nie są przychodem. Umowa i rozliczenia muszą jednak jasno to potwierdzać.

Podsumowanie

Małżonkowie powinni zacząć od dokumentów własności i ustalenia, do jakiego majątku należy mieszkanie. Przy wspólności ustawowej domyślnym rozwiązaniem jest rozliczenie po 50%, natomiast całość może wykazywać jeden małżonek po terminowym pisemnym oświadczeniu. Następnie trzeba prawidłowo ustalić otrzymany przychód, zastosować właściwy próg ryczałtu, terminowo wpłacać podatek i złożyć PIT-28.

Jeżeli dotychczasowe rozliczenie nie odpowiada własności lokalu albo oświadczenie zostało złożone po terminie, warto przygotować zestawienie wpływów i wpłat dla każdego roku. Na tej podstawie można ustalić zakres korekt, odsetek, wyjaśnień i ewentualnego czynnego żalu, bez przenoszenia błędu na kolejne lata.

Źródła

• Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w szczególności art. 6, art. 12 i art. 21.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 i art. 11.
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31, art. 33 i art. 37.
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, w szczególności przepisy o korekcie deklaracji, zaległości i odsetkach.
• Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl, „Rozliczenie przychodów z najmu”, aktualizacja z 16 lutego 2026 r.