Autor: Marek Kowalski
Zamierzam sprzedać działkę przed upływem 5 lat od nabycia. Wiem, że można uniknąć płacenia podatku, przeznaczając pieniądze na własne cele mieszkaniowe, ale dla mnie to nie jest rozwiązanie. Czy sprzedaż ratalna uchroniłaby mnie przed koniecznością zapłaty podatku? Jak sporządzić akt notarialny, aby uniknąć podatku?
Zbycie nieruchomości stanowi w określonych sytuacjach źródło przychodu, jaki podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) stanowi:
„Art. 10. 1. Źródłami przychodów są:(...)
8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany; (…).”
Generalnie – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Sprzedaż ratalna wg Kodeksu cywilnego (na raty) jest dokonywana w zakresie działalności przedsiębiorstwa – sprzedaż rzeczy ruchomej osobie fizycznej za cenę płatną w określonych ratach, jeżeli według umowy rzecz ma być kupującemu wydana przed całkowitym zapłaceniem ceny. Taka regulacja nie stanowi przeszkody ku temu, by cena za nieruchomość płatna była nie jednorazowo, ale w ratach po podpisaniu umowy.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w ustawie oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 19 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Dla celów podatkowych nie ma znaczenia okoliczność, czy cena sprzedaży została zapłacona lub czy też zapłata została rozłożona w czasie (np. płatność w ratach). Opodatkowaniu podlega bowiem przychód należny z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (przeniesienia prawa własności do nieruchomości), a nie faktycznie otrzymana kwota.
W skrajnych przypadkach dochodzi do uzyskania przychody pomimo braku zapłaty (kupujący jej nie dokonał). Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność.
Jeżeli skutkiem umowy jest przeniesienie prawa własności – to umowa taka generuje przychód do potencjalnego opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W świetle naszych przepisów możliwe jest zastosowanie następującego mechanizmu:
Stosownie do art. 158 Kodeksu cywilnego – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Umowa przedwstępna jest tylko przyrzeczeniem zawarcia w przyszłości właściwej umowy kupna-sprzedaży. Jej zawarcie w formie aktu notarialnego nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości. Tym samym nie podchodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości a tym samym nie dochodzi do uzyskania przez właściciela przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Przepisy Kodeksu cywilnego jednoznacznie wskazują, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia ostatecznej umowy rozporządzającej – umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości zawartej w wyniku wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży – oczywiście w formie aktu notarialnego.
Według przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychod powstanie w przypadku sprzedaży, co należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności.
W konsekwencji, na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód z tytułu przeniesienia własności nieruchomości powstaje dopiero w momencie zawarcia aktu notarialnego przenoszącego prawo własności tej nieruchomości.
Tym samym wpłacone do tego momentu przez nabywcę należności na poczet ustalonej ceny nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem do momentu dokonania prawnie skutecznej sprzedaży wszelkie wpłaty pobrane od nabywców powinny być traktowane jako przedpłaty (zaliczki) na poczet przyszłego świadczenia (w zależności od treści umowy przedwstępnej).
UWAGA! Należy liczyć się z tym, że fiskus może mieć odmienne zdanie i chcieć opodatkować przekazane zaliczki (zadatki) w sytuacji, gdyby wyczerpały one cała cenę i były przekazane sprzedającemu jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
Sprzedaż ratalna, jaka funkcjonuje w naszym prawie, nie pozwala na uniknięcie podatku dochodowego od osób fizycznych w razie sprzedaży nieruchomości w okresie 5 lat od jej nabycia.
Marta z Gdańska odziedziczyła działkę po babci i postanowiła ją sprzedać po 3 latach od nabycia.
Cena sprzedaży wyniosła 300 000 zł. Marta nie miała zamiaru przeznaczać tych środków na cele mieszkaniowe, więc po zawarciu aktu notarialnego i przeniesieniu własności działki fiskus uznał, że powstał u niej przychód do opodatkowania. Musiała rozliczyć się z urzędem skarbowym i zapłacić 19% podatku od dochodu.
Pan Jacek zawarł z kupującym notarialną umowę przedwstępną sprzedaży działki za 500 000 zł, z zaliczką 200 000 zł płatną od razu.
Umowa przyrzeczona miała być zawarta dopiero po upływie 2 lat. Jacek był przekonany, że zaliczka nie będzie opodatkowana. Jednak fiskus uznał, że skoro kwota zaliczki wyczerpywała niemal całą cenę sprzedaży, była to faktyczna zapłata, a nie zaliczka, i próbował ją opodatkować. Spór zakończył się dopiero po złożeniu wyjaśnień i interpretacji przepisów.
Anna sprzedała działkę za 400 000 zł na raty – pierwsza rata 100 000 zł, reszta w ciągu kolejnych 4 lat.
Chciała uniknąć podatku, myśląc, że skoro nie otrzymała całej kwoty od razu, to nie powstaje u niej przychód. Niestety, w momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność działki powstał obowiązek podatkowy od całej kwoty należnej – niezależnie od tego, kiedy realnie ją otrzyma. Musiała zapłacić podatek dochodowy od pełnej ceny sprzedaży, mimo że pieniądze jeszcze do niej nie trafiły.
Sprzedaż działki przed upływem 5 lat od jej nabycia wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, o ile nie zostaną spełnione warunki zwolnienia, np. przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe. Ani sprzedaż ratalna, ani zawarcie umowy przedwstępnej nie chronią automatycznie przed opodatkowaniem – kluczowy jest moment przeniesienia prawa własności w akcie notarialnym. Warto zachować ostrożność przy konstruowaniu umów i rozliczaniu zaliczek, gdyż organy podatkowe mogą inaczej interpretować niektóre zdarzenia niż podatnik.
Potrzebujesz pomocy w sprawach związanych ze sprzedażą nieruchomości, podatkami lub sporządzeniem bezpiecznej umowy? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sytuację i wskaże najlepsze rozwiązanie. Wejdź na eporady24.pl i zadaj pytanie już dziś.
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika