Sprzedaż działki przed upływem 5 lat od nabycia a konieczność zapłaty podatku

Zbycie nieruchomości a podatek dochodowy

Zbycie nieruchomości stanowi w określonych sytuacjach źródło przychodu, jaki podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) stanowi:

„Art. 10. 1. Źródłami przychodów są:(...)

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany; (…).”

Generalnie – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Sprzedaż nieruchomości na raty

Sprzedaż ratalna wg Kodeksu cywilnego (na raty) jest dokonywana w zakresie działalności przedsiębiorstwa – sprzedaż rzeczy ruchomej osobie fizycznej za cenę płatną w określonych ratach, jeżeli według umowy rzecz ma być kupującemu wydana przed całkowitym zapłaceniem ceny. Taka regulacja nie stanowi przeszkody ku temu, by cena za nieruchomość płatna była nie jednorazowo, ale w ratach po podpisaniu umowy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w ustawie oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 19 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Dla celów podatkowych nie ma znaczenia okoliczność, czy cena sprzedaży została zapłacona lub czy też zapłata została rozłożona w czasie (np. płatność w ratach). Opodatkowaniu podlega bowiem przychód należny z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (przeniesienia prawa własności do nieruchomości), a nie faktycznie otrzymana kwota.

Opodatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości

W skrajnych przypadkach dochodzi do uzyskania przychody pomimo braku zapłaty (kupujący jej nie dokonał). Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność.

Jeżeli skutkiem umowy jest przeniesienie prawa własności – to umowa taka generuje przychód do potencjalnego opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle naszych przepisów możliwe jest zastosowanie następującego mechanizmu:

• zawarcie umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości w formie aktu notarialnego,
• ustalenie w niej zadatków lub zaliczek na poczet ceny, płatnych w ratach,
• ustalenie przyszłej daty zawarcia umowy przenoszącej prawo własności,
• zawarcie umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego.

Stosownie do art. 158 Kodeksu cywilnego – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna jest tylko przyrzeczeniem zawarcia w przyszłości właściwej umowy kupna-sprzedaży. Jej zawarcie w formie aktu notarialnego nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości. Tym samym nie podchodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości a tym samym nie dochodzi do uzyskania przez właściciela przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przepisy Kodeksu cywilnego jednoznacznie wskazują, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia ostatecznej umowy rozporządzającej – umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości zawartej w wyniku wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży – oczywiście w formie aktu notarialnego.

Według przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychod powstanie w przypadku sprzedaży, co należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności.

W konsekwencji, na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód z tytułu przeniesienia własności nieruchomości powstaje dopiero w momencie zawarcia aktu notarialnego przenoszącego prawo własności tej nieruchomości.

Tym samym wpłacone do tego momentu przez nabywcę należności na poczet ustalonej ceny nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem do momentu dokonania prawnie skutecznej sprzedaży wszelkie wpłaty pobrane od nabywców powinny być traktowane jako przedpłaty (zaliczki) na poczet przyszłego świadczenia (w zależności od treści umowy przedwstępnej).

UWAGA! Należy liczyć się z tym, że fiskus może mieć odmienne zdanie i chcieć opodatkować przekazane zaliczki (zadatki) w sytuacji, gdyby wyczerpały one cała cenę i były przekazane sprzedającemu jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Sprzedaż ratalna, jaka funkcjonuje w naszym prawie, nie pozwala na uniknięcie podatku dochodowego od osób fizycznych w razie sprzedaży nieruchomości w okresie 5 lat od jej nabycia.