Sprzedaż nieruchomości za granicą a PIT w Polsce – kiedy wykazać dochód?

Przy sprzedaży zagranicznej nieruchomości trzeba przeprowadzić kilka odrębnych testów. Najpierw ustala się rezydencję podatkową sprzedającego, następnie datę i charakter nabycia, potem treść umowy międzynarodowej, a dopiero na końcu wysokość przychodu, kosztów, podatku zagranicznego i ewentualnego zwolnienia. Pominięcie jednego z tych etapów często prowadzi do błędnego wniosku, że skoro podatek pobrało państwo położenia nieruchomości, Polska nie ma już żadnych praw do opodatkowania.

Ten poradnik dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Zagraniczne podatki od przeniesienia własności, lokalny VAT, opłaty notarialne oraz ewentualny PCC wymagają odrębnej oceny i nie powinny być automatycznie utożsamiane z polskim PIT.

Na czym polega problem: sprzedaż nieruchomości za granicą a PIT w Polsce – kiedy wykazać dochód

Kluczowe jest ustalenie, czy w roku sprzedaży podatnik miał w Polsce nieograniczony obowiązek podatkowy. Osoba mająca w Polsce ośrodek interesów osobistych lub gospodarczych albo przebywająca tu dłużej niż 183 dni w roku podatkowym jest co do zasady polskim rezydentem i rozlicza w Polsce dochody bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Kryteria te stosuje się z uwzględnieniem właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Sam polski paszport, zameldowanie lub posiadanie rachunku bankowego nie przesądza rezydencji. Przy przeprowadzce w trakcie roku znaczenie mogą mieć między innymi miejsce zamieszkania rodziny, stałe mieszkanie, aktywność zawodowa, źródła dochodów, majątek, ubezpieczenie i faktyczna długość pobytu. Jeżeli dwa państwa uznają tę samą osobę za rezydenta, rozstrzygają reguły kolizyjne z umowy.

Trzy pytania, od których trzeba zacząć

1. Gdzie sprzedający był rezydentem podatkowym w dniu i roku sprzedaży? Jeżeli nie był polskim rezydentem, sprzedaż nieruchomości położonej poza Polską co do zasady nie stanowi polskiego źródła przychodu.
2. Czy sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat? Termin liczy się od końca roku kalendarzowego nabycia lub wybudowania, a nie od dokładnej daty aktu.
3. Co przewiduje konkretna umowa międzynarodowa? Trzeba sprawdzić zarówno artykuł dotyczący zysków z nieruchomości, jak i artykuł określający metodę eliminowania podwójnego opodatkowania, z uwzględnieniem zmian wynikających z konwencji MLI.

Moment sprzedaży ustala się według skutków prawnych czynności przenoszącej własność. W praktyce najczęściej będzie to data ostatecznej umowy lub aktu przenoszącego własność zgodnie z prawem państwa położenia nieruchomości, a nie data umowy rezerwacyjnej, zaliczki czy wpływu ostatniej raty ceny.

Źródło przychodu i właściwa forma opodatkowania

W polskiej ustawie o PIT odpłatne zbycie prywatnej nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości jest odrębnym źródłem przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i dochodzi przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia lub wybudowania. Po upływie tego terminu sprzedaż prywatna nie podlega polskiemu PIT i nie wykazuje się jej w PIT-39.

Przykładowo nieruchomość kupiona 20 czerwca 2021 r. może zostać sprzedana bez polskiego PIT z tego źródła od 1 stycznia 2027 r. W przypadku nieruchomości nabytej w spadku pięcioletni termin liczy się zasadniczo od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Przy podziale majątku wspólnego małżonków i innych szczególnych sposobach nabycia konieczna może być dodatkowa analiza.

Sprzedaż prywatna czy działalność gospodarcza

PIT-39 dotyczy sprzedaży poza działalnością gospodarczą. Jeżeli nieruchomość była składnikiem majątku firmowego albo obrót nieruchomościami ma zorganizowany, ciągły i zarobkowy charakter, przychód może być rozliczany w działalności gospodarczej. Nie rozstrzyga tego sama liczba transakcji; liczy się całokształt działań, ich profesjonalny charakter, sposób finansowania i zamiar realizowany w praktyce.

Jak umowa międzynarodowa wpływa na polskie rozliczenie

Umowy podatkowe zwykle pozwalają państwu położenia nieruchomości opodatkować zysk ze sprzedaży. Sformułowanie, że dochód „może być opodatkowany” w tym państwie, nie zawsze oznacza jednak, że Polska traci prawo do opodatkowania. Dalszy skutek wynika z metody unikania podwójnego opodatkowania:

• metoda wyłączenia – dochód może być zwolniony z opodatkowania w Polsce na zasadach wynikających z danej umowy;
• metoda proporcjonalnego odliczenia – dochód jest rozliczany w Polsce, a podatek faktycznie zapłacony za granicą odlicza się do wysokości ustawowego limitu;
• brak umowy – ustawa o PIT przewiduje rozliczenie dochodu w Polsce i odliczenie podatku zagranicznego w granicach limitu przypadającego na dochód zagraniczny.

Gdy dochód podlega w Polsce zasadom z art. 30e ustawy o PIT, wykazuje się go w PIT-39. Jeżeli stosowana jest metoda proporcjonalnego odliczenia, do zeznania dołącza się co do zasady PIT/ZG oddzielnie dla każdego państwa. Jeżeli właściwa umowa całkowicie wyłącza dochód z polskiego opodatkowania, trzeba ocenić, czy w konkretnym stanie faktycznym pozostaje obowiązek złożenia PIT-39; nie należy wpisywać zagranicznej sprzedaży do zeznania mechanicznie bez sprawdzenia umowy i aktualnych objaśnień formularza.

Koszty, zwolnienia, ulgi albo stawka podatku

Podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. Dochód to zasadniczo przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia i koszty uzyskania przychodu, z uwzględnieniem dokonanych odpisów amortyzacyjnych, jeżeli występowały. Sam fakt, że pieniądze pozostają na zagranicznym rachunku bankowym albo nie zostały przesłane do Polski, nie wyłącza obowiązku podatkowego.

Przychód i koszty odpłatnego zbycia

Przychodem jest cena określona w umowie pomniejszona o koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą, na przykład prowizję pośrednika, opłatę za ogłoszenie, wymagane przy transakcji wynagrodzenie notariusza lub prawnika, jeżeli zgodnie z dokumentami obciąża sprzedającego. Gdy cena bez uzasadnienia znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ może określić przychód według wartości rynkowej.

Do kosztów uzyskania przychodu zalicza się przede wszystkim udokumentowaną cenę nabycia, koszty nabycia oraz nakłady zwiększające wartość nieruchomości poniesione w czasie jej posiadania. Przy nabyciu nieodpłatnym, w tym w spadku lub darowiźnie, obowiązują szczególne reguły. Bieżące opłaty eksploatacyjne, odsetki od zwykłego kredytu konsumpcyjnego czy podatek dochodowy zapłacony za granicą nie stają się automatycznie kosztem nabycia.

Przeliczenie waluty na złote

Każdą kategorię trzeba przeliczyć według właściwej daty. Przychód w walucie obcej przelicza się według średniego kursu NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Koszty poniesione w walucie obcej przelicza się według kursu z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień ich poniesienia. Podatek zagraniczny odliczany w Polsce przelicza się według kursu z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień jego zapłaty. Nieprawidłowe jest zastosowanie jednego kursu do całej transakcji tylko dlatego, że taką tabelę przygotował bank lub zagraniczny notariusz.

Ulga mieszkaniowa

Dochód może być zwolniony w całości lub części, jeżeli począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe wymienione w ustawie. Zwolnienie oblicza się proporcjonalnie:

Liczy się wydatkowanie przychodu, a nie tylko osiągniętego zysku. Wydatek musi służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie wyłącznie celowi inwestycyjnemu lub mieszkaniowym potrzebom innej osoby. Ustawa dopuszcza określone wydatki mieszkaniowe ponoszone nie tylko w Polsce, lecz także w państwie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub w Konfederacji Szwajcarskiej, pod warunkiem istnienia podstawy do uzyskania informacji podatkowych przez polski organ.

Szczegółowe problemy dotyczące wydatkowania środków omawiają odrębne materiały o tym, jak działa sprzedaż mieszkania ulga mieszkaniowa oraz jakie znaczenie ma zakres ulgi mieszkaniowej przy posiadaniu innych nieruchomości.

Deklaracja, termin zapłaty i korekta rozliczenia

PIT-39 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Jeżeli 30 kwietnia przypada w dzień wolny, termin przesuwa się zgodnie z Ordynacją podatkową. W tym samym terminie należy zapłacić podatek wynikający z zeznania. Zeznanie składa się do urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika na zasadach obowiązujących dla rozliczenia rocznego.

W PIT-39 wykazuje się przychód, koszty, dochód lub stratę, dochód zwolniony w ramach ulgi mieszkaniowej oraz podatek. Przy zastosowaniu metody proporcjonalnego odliczenia trzeba dodatkowo ustalić kwotę zagranicznego podatku faktycznie zapłaconego i limit odliczenia. Zagraniczna decyzja podatkowa nie zawsze wystarczy, jeżeli nie potwierdza zapłaty.

Kolejność działania

1. Ustal rezydencję podatkową za rok sprzedaży i zgromadź dowody faktycznych powiązań z państwami.
2. Ustal datę nabycia lub wybudowania oraz sposób nabycia, w tym ewentualne nabycie spadkowe.
3. Sprawdź, czy sprzedaż była prywatna, czy związana z działalnością gospodarczą.
4. Odczytaj właściwą umowę podatkową wraz z protokołem i wpływem MLI.
5. Ustal datę uzyskania przychodu oraz osobno daty poniesienia każdego kosztu i zapłaty podatku za granicą.
6. Przelicz kwoty na złote według odpowiednich kursów NBP.
7. Oblicz dochód, ulgę mieszkaniową i limit odliczenia podatku zagranicznego.
8. Złóż PIT-39, a gdy jest wymagany – także PIT/ZG, oraz zapłać podatek do 30 kwietnia.

Kiedy potrzebna jest korekta

Korektę PIT-39 należy rozważyć między innymi wtedy, gdy pominięto zagraniczną sprzedaż, przyjęto niewłaściwy kurs, błędnie określono koszty, odliczono podatek, który nie został zapłacony, albo po złożeniu zeznania zmieniła się ostateczna wysokość zagranicznego podatku. Korekta jest również obowiązkowa, gdy podatnik zadeklarował ulgę mieszkaniową, lecz nie wydatkował przychodu w terminie lub przeznaczył go na cel niespełniający ustawowych warunków. W takim przypadku trzeba dopłacić podatek wraz z odsetkami liczonymi od pierwotnego terminu płatności.

Do korekty można dołączyć wyjaśnienie pokazujące sposób obliczeń, kursy walut, podstawę zastosowanej metody i przyczynę zmiany. Jeżeli doszło do niezłożenia zeznania w terminie lub zaniżenia podatku, należy osobno ocenić zasadność złożenia czynnego żalu na podstawie Kodeksu karnego skarbowego. Czynny żal nie zastępuje zeznania, korekty ani zapłaty zaległości i nie jest skuteczny w każdej sytuacji.

Przykład praktyczny

Poniższe przykłady pokazują, jak zmiana jednego elementu – terminu, rezydencji albo metody z umowy – wpływa na polskie rozliczenie.

Najczęstsze błędy i kiedy złożyć korektę albo wyjaśnienia

• Uznanie, że podatek płaci się tylko tam, gdzie leży nieruchomość. Polski rezydent musi sprawdzić także polską ustawę i metodę z umowy.
• Liczenie pięciu lat od dnia podpisania aktu. Termin liczy się od końca roku nabycia lub wybudowania.
• Użycie jednego kursu waluty. Przychód, poszczególne koszty i podatek zagraniczny mogą wymagać różnych kursów NBP.
• Rozliczenie podatku naliczonego, lecz niezapłaconego. Odliczeniu podlega co do zasady podatek faktycznie zapłacony, w granicach limitu.
• Potraktowanie całego podatku zagranicznego jako kosztu. Podatek dochodowy rozlicza się zgodnie z metodą unikania podwójnego opodatkowania, a nie jako zwykły wydatek transakcyjny.
• Brak PIT-39 przy stracie albo uldze. Jeżeli transakcja przed upływem pięciu lat podlega polskiemu rozliczeniu, zeznanie może być wymagane także wtedy, gdy podatek ostatecznie wynosi zero.
• Wydanie tylko dochodu zamiast przychodu. Pełne zwolnienie wymaga odpowiedniej proporcji wydatków do całego przychodu.
• Zakup nieruchomości dla dziecka lub wyłącznie pod wynajem. Taki wydatek może nie realizować własnego celu mieszkaniowego podatnika.

Korektę warto złożyć niezwłocznie po wykryciu błędu. Zwlekanie zwiększa odsetki, a przy rozliczeniach zagranicznych może utrudnić uzyskanie dokumentów i potwierdzeń. Wyjaśnienie jest szczególnie przydatne, gdy zastosowana metoda wynika z nietypowego postanowienia umowy, rezydencja zmieniła się w trakcie roku, dokumenty podają różne daty przeniesienia własności albo zagraniczny podatek został ustalony dopiero po złożeniu polskiego zeznania.

FAQ

Czy sprzedaż mieszkania za granicą zawsze trzeba wykazać w Polsce?

Nie. Najpierw trzeba ustalić polską rezydencję, pięcioletni termin, prywatny lub firmowy charakter sprzedaży i treść umowy podatkowej. Sprzedaż prywatna po upływie pięciu lat nie jest wykazywana w PIT-39.

Czy zapłata podatku za granicą zwalnia z PIT w Polsce?

Nie automatycznie. Skutek zależy od metody unikania podwójnego opodatkowania. Przy metodzie proporcjonalnego odliczenia dochód jest rozliczany w Polsce, a podatek zagraniczny podlega odliczeniu tylko do ustawowego limitu.

Jaki formularz służy do rozliczenia sprzedaży zagranicznej nieruchomości?

Jeżeli dochód podlega w Polsce opodatkowaniu na zasadach art. 30e ustawy o PIT, składa się PIT-39. Przy dochodzie zagranicznym rozliczanym metodą odliczenia może być wymagany także PIT/ZG dla każdego państwa.

Czy trzeba wykazać sprzedaż, gdy powstała strata?

Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat i podlega polskim zasadom art. 30e, PIT-39 co do zasady składa się także przy stracie. Straty z tej sprzedaży nie łączy się swobodnie z dochodami z pracy czy działalności gospodarczej.

Jaki kurs waluty zastosować do ceny sprzedaży?

Stosuje się średni kurs NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Dla kosztów i podatku zagranicznego ustala się odrębne daty i odpowiadające im kursy.

Czy zakup domu za granicą może korzystać z ulgi mieszkaniowej?

Tak, jeżeli wydatek mieści się w ustawowym katalogu, realizuje własny cel mieszkaniowy, zostanie poniesiony w terminie i dotyczy nieruchomości w Polsce, państwie UE, EOG lub Szwajcarii przy spełnieniu warunku wymiany informacji podatkowych.

Co zrobić, gdy zagraniczny podatek został ustalony po złożeniu PIT-39?

Trzeba ponownie obliczyć polskie rozliczenie i w razie wpływu na podatek złożyć korektę PIT-39 oraz odpowiedniego PIT/ZG. Należy zachować decyzję i dowód zapłaty, a ewentualną nadpłatę lub zaległość rozliczyć według Ordynacji podatkowej.

Podsumowanie

Sprzedaż zagranicznej nieruchomości wymaga równoczesnego sprawdzenia polskiej rezydencji podatkowej, pięcioletniego terminu i właściwej umowy międzynarodowej. Jeżeli transakcja podlega rozliczeniu w Polsce, należy osobno przeliczyć przychód, koszty i zapłacony podatek, a następnie złożyć PIT-39 oraz – gdy jest potrzebny – PIT/ZG do 30 kwietnia następnego roku. Przed wysłaniem zeznania warto przygotować pełny zestaw dokumentów i potwierdzić metodę unikania podwójnego opodatkowania, ponieważ to ona decyduje, czy dochód jest w Polsce zwolniony, czy opodatkowany z prawem do odliczenia.

Źródła

• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 3, art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 11a, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25, art. 22 ust. 6c–6e, art. 30e i art. 45.
• Ordynacja podatkowa – zasady terminów, korekt, zaległości, odsetek i nadpłat.
• Kodeks karny skarbowy – zasady czynnego żalu.
• Właściwa dla państwa położenia nieruchomości umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, jej protokół oraz ewentualne modyfikacje wynikające z konwencji MLI.
• Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl – informacje o odpłatnym zbyciu nieruchomości, formularzach PIT-39 i PIT/ZG oraz wykazie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.