Zadatek i zaliczka przy sprzedaży nieruchomości a PIT

Zadatek i zaliczka są często wpłacane wiele tygodni albo miesięcy przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży. Z punktu widzenia podatku dochodowego ważne jest jednak nie tylko to, kiedy pieniądze wpłynęły na rachunek sprzedającego, lecz przede wszystkim jaki był ich charakter i czy doszło do przeniesienia własności nieruchomości.

Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, ale sama nie przenosi własności domu, mieszkania ani działki. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Dlatego rozliczenie zadatku lub zaliczki trzeba powiązać z dalszym przebiegiem transakcji.

Na czym polega problem: zadatek i zaliczka przy sprzedaży nieruchomości a PIT

Zadatek i zaliczka pełnią podobną funkcję ekonomiczną, ale ich skutki cywilnoprawne są inne. Zaliczka jest przedpłatą na poczet przyszłej ceny. Gdy umowa dochodzi do skutku, pomniejsza kwotę pozostałą do zapłaty. Jeżeli sprzedaż nie zostanie zawarta, zaliczka co do zasady podlega zwrotowi.

Zadatek jest dodatkowo zabezpieczeniem wykonania umowy. Jeżeli strony nie postanowiły inaczej, w razie niewykonania umowy przez jedną z nich druga strona może na zasadach określonych w art. 394 Kodeksu cywilnego odstąpić od umowy i zadatek zatrzymać albo żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny.

Dla PIT najważniejsze są trzy możliwe warianty:

• umowa przyrzeczona zostaje zawarta, a wpłata staje się częścią ceny sprzedaży;
• umowa nie zostaje zawarta, a zaliczka lub zadatek są zwracane;
• umowa nie zostaje zawarta, a sprzedający definitywnie zatrzymuje zadatek.

Każdy z tych wariantów może prowadzić do innego rozliczenia. Nie należy automatycznie wykazywać wpłaty w PIT tylko dlatego, że pieniądze wpłynęły na konto przy podpisaniu umowy przedwstępnej.

Źródło przychodu i właściwa forma opodatkowania

Kiedy zadatek lub zaliczka stają się częścią przychodu ze sprzedaży

Jeżeli po umowie przedwstępnej dochodzi do podpisania aktu notarialnego sprzedaży, otrzymany wcześniej zadatek albo zaliczka zostają zaliczone na poczet ceny. W takim przypadku są częścią przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Przychód przypisuje się do roku, w którym została zawarta umowa przenosząca własność, a nie do roku samego otrzymania przedpłaty.

Przykładowo: sprzedający otrzymał zaliczkę w grudniu 2026 r., a akt notarialny podpisał w lutym 2027 r. Jeżeli sprzedaż podlega PIT, całość ceny, łącznie z grudniową zaliczką, wykazuje się w PIT-39 za 2027 r., składanym w 2028 r. Nie składa się PIT-39 za 2026 r. wyłącznie z powodu otrzymania zaliczki.

Jak liczyć 5-letni termin

Prywatna sprzedaż nieruchomości, udziału w nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu podlega PIT, jeżeli nastąpiła przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Nie liczy się więc pięciu lat od dnia do dnia. Jeżeli mieszkanie zostało nabyte w czerwcu 2021 r., pięcioletni okres biegnie od końca 2021 r. Sprzedaż od 1 stycznia 2027 r. co do zasady nie tworzy już przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W takim przypadku nie ma znaczenia, że zadatek wpłynął jeszcze w 2026 r., o ile ostateczna sprzedaż nastąpiła dopiero po upływie terminu.

Przy nieruchomościach nabytych w spadku pięcioletni termin liczy się zasadniczo od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Przy podziale majątku, zniesieniu współwłasności, rozbudowie albo nabywaniu kolejnych udziałów ustalenie daty nabycia może wymagać osobnej analizy dokumentów.

Co z zatrzymanym zadatkiem, gdy sprzedaż nie dochodzi do skutku

Jeżeli kupujący nie wykonuje umowy, a sprzedający skutecznie zatrzymuje zadatek, nie dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości. Zatrzymana kwota nie jest więc przychodem ze sprzedaży nieruchomości rozliczanym w PIT-39.

Definitywnie zatrzymany zadatek może jednak stanowić przychód z innych źródeł. W praktyce organów podatkowych jest on traktowany jako trwałe przysporzenie majątkowe podlegające opodatkowaniu według skali podatkowej. Przychód należy przypisać do roku, w którym zadatek stał się definitywnie należny sprzedającemu, na przykład wskutek skutecznego odstąpienia od umowy z powodu niewykonania jej przez kupującego.

Inaczej wygląda zwrot zaliczki albo zwrot zadatku. Jeżeli pieniądze są oddawane kupującemu i po stronie sprzedającego nie pozostaje definitywne przysporzenie, co do zasady nie powstaje przychód.

Koszty, zwolnienia, ulgi albo stawka podatku

Jak obliczyć dochód ze sprzedaży

Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat i poza działalnością gospodarczą, podatek wynosi 19% dochodu. Nie jest to 19% całej ceny sprzedaży.

W uproszczeniu rozliczenie przebiega następująco:

• przychód to cena określona w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia;
• dochód to przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu ustalone odpowiednio do sposobu nabycia nieruchomości;
• podatek wynosi 19% dochodu po uwzględnieniu ewentualnego dochodu zwolnionego w ramach ulgi mieszkaniowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia mogą należeć wydatki pozostające w bezpośrednim związku ze sprzedażą, na przykład prowizja pośrednika, opłata za ogłoszenie lub wycena potrzebna do przeprowadzenia transakcji. Koszty nabycia to przede wszystkim udokumentowana cena zakupu i koszty związane z nabyciem. W zależności od sposobu nabycia można również uwzględnić udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Sam fakt, że część ceny została wcześniej zapłacona jako zadatek lub zaliczka, nie zmienia sposobu obliczenia dochodu. W akcie notarialnym należy jednak jasno wykazać pełną cenę, kwotę już zapłaconą i pozostałą część należności.

Ulga mieszkaniowa i wydatkowanie zadatku przed aktem sprzedaży

Dochód ze sprzedaży dokonanej przed upływem 5 lat może być zwolniony z PIT w całości albo w części, jeżeli przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Termin wynosi 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Jeżeli cały przychód zostanie prawidłowo wydany na własne cele mieszkaniowe, cały dochód może korzystać ze zwolnienia. Jeżeli wydatkowana zostanie tylko część przychodu, zwolnienie oblicza się proporcjonalnie według wzoru:

dochód zwolniony = dochód × wydatki na cele mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży

Szczególne znaczenie ma sytuacja, w której sprzedający otrzymuje zadatek lub zaliczkę, a następnie jeszcze przed podpisaniem aktu sprzedaży wydaje te środki na zakup innego mieszkania, budowę domu albo inny ustawowy cel mieszkaniowy. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 lutego 2020 r., sygn. II FPS 4/19, potwierdza możliwość zastosowania zwolnienia, jeżeli później dochodzi do umowy przyrzeczonej, a zadatek lub zaliczka zostają zaliczone na cenę sprzedaży.

Warunki trzeba wykazać dokumentami. Powinno z nich wynikać, że środki rzeczywiście pochodziły z zadatku lub zaliczki związanych z konkretną sprzedażą oraz zostały wydane na własny cel mieszkaniowy. Pomocne są zwłaszcza umowa przedwstępna, potwierdzenia przelewów, akt sprzedaży i dokumenty potwierdzające wydatek mieszkaniowy.

Kiedy ulga nie zadziała

Ulga nie obejmie zatrzymanego zadatku, jeżeli sprzedaż w ogóle nie doszła do skutku. W takim przypadku nie ma przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, do którego można zastosować zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Ryzyko występuje również wtedy, gdy środki zostaną wydane na cel inwestycyjny, na mieszkanie przeznaczone wyłącznie dla innej osoby, na wydatek niewymieniony w ustawie albo po upływie terminu. O prawie do ulgi decyduje rzeczywiste zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych oraz prawidłowe udokumentowanie wydatków.

Deklaracja, termin zapłaty i korekta rozliczenia

Kiedy i gdzie złożyć PIT-39

Sprzedaż nieruchomości dokonana przed upływem 5 lat powinna zostać wykazana w PIT-39 za rok, w którym podpisano akt notarialny przenoszący własność. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.

PIT-39 składa się do właściwego urzędu skarbowego, elektronicznie albo w formie papierowej. Zeznanie trzeba złożyć także wtedy, gdy podatnik wykazuje stratę albo zamierza objąć cały dochód ulgą mieszkaniową. Podatek wynikający z zeznania należy zapłacić najpóźniej w terminie złożenia PIT-39.

Jeżeli sprzedaż nastąpiła już po upływie 5-letniego terminu, co do zasady nie składa się PIT-39. Sam wcześniejszy wpływ zadatku lub zaliczki nie zmienia tego wniosku, o ile wpłata została następnie zaliczona na cenę sprzedaży dokonanej po upływie terminu.

Jak rozliczyć zatrzymany zadatek

Definitywnie zatrzymanego zadatku nie wykazuje się w PIT-39, ponieważ nie doszło do sprzedaży nieruchomości. Należy go co do zasady ująć w zeznaniu właściwym dla przychodów opodatkowanych według skali podatkowej za rok, w którym przysporzenie stało się definitywne.

Jeżeli zadatek dotyczył majątku wspólnego małżonków albo został podzielony między kilku współwłaścicieli, trzeba ustalić, jaka część przychodu przypada na każdą osobę. W razie sporu co do skuteczności zatrzymania zadatku lub obowiązku jego zwrotu rozliczenie powinno uwzględniać rzeczywisty i ostateczny stan prawny.

Kiedy złożyć korektę

Korekta może być potrzebna między innymi wtedy, gdy podatnik:

• wykazał zadatek w PIT-39 za rok jego otrzymania, mimo że akt sprzedaży podpisano dopiero w kolejnym roku;
• nie wykazał zatrzymanego zadatku jako przychodu z innych źródeł;
• zadeklarował ulgę mieszkaniową, ale nie wydał przychodu w wymaganym terminie;
• zaliczył do ulgi wydatek, który nie służył własnym celom mieszkaniowym;
• pominął część ceny zapłaconą wcześniej jako zadatek lub zaliczkę;
• nieprawidłowo ustalił datę nabycia albo koszty uzyskania przychodu.

Jeżeli nie zostaną spełnione warunki ulgi mieszkaniowej, trzeba skorygować PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki są liczone od dnia następującego po pierwotnym terminie płatności podatku za rok sprzedaży do dnia zapłaty.

Przykład praktyczny

Poniższe przykłady pokazują, że identyczna wpłata może mieć różne skutki podatkowe zależnie od tego, czy doszło do sprzedaży i co stało się z pieniędzmi.

Najczęstsze błędy i kiedy złożyć korektę albo wyjaśnienia

Najczęstszym błędem jest utożsamienie daty otrzymania pieniędzy z datą sprzedaży. Przy nieruchomości sprzedaż następuje dopiero na podstawie aktu notarialnego przenoszącego własność. Umowa przedwstępna, rezerwacyjna albo zwykłe przekazanie kluczy nie zastępują tego aktu.

Drugim błędem jest automatyczne traktowanie każdego zatrzymanego zadatku jak zwolnionego od podatku odszkodowania. Organy podatkowe przyjmują, że definitywnie zatrzymany zadatek stanowi opodatkowane przysporzenie z innych źródeł. Samo nazwanie go rekompensatą w umowie nie gwarantuje zwolnienia.

Trzeci problem dotyczy ulgi mieszkaniowej. Podatnicy czasem wydają zadatek na zakup innej nieruchomości, ale ostateczna sprzedaż nie dochodzi do skutku albo wpłata nie zostaje zaliczona na cenę. Wtedy nie ma podstawy do objęcia tego wydatku ulgą związaną ze sprzedażą.

Wyjaśnienie do urzędu skarbowego może być przydatne, gdy z dokumentów wynika nietypowa kolejność płatności, część ceny wpłynęła w poprzednim roku albo zadatek został rozliczony w ugodzie. Do wyjaśnienia warto dołączyć kopię umowy przedwstępnej, aktu notarialnego, oświadczenia o odstąpieniu, ugody i potwierdzeń przelewów.

Korektę należy złożyć niezwłocznie po stwierdzeniu błędu. Jeżeli korekta zwiększa podatek do zapłaty, trzeba uregulować zaległość z odsetkami. Gdy zeznanie w ogóle nie zostało złożone albo nieprawidłowość może mieć znaczenie karnoskarbowe, warto osobno ocenić sposób naprawienia uchybienia.

FAQ

Czy zadatek otrzymany przy umowie przedwstępnej trzeba od razu wykazać w PIT?

Co do zasady nie. Jeżeli ma zostać zaliczony na cenę nieruchomości, przychód ze sprzedaży powstaje dopiero przy zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność.

Czy zaliczka otrzymana w grudniu i sprzedaż w styczniu oznaczają dwa różne lata podatkowe?

Tak, ale dla PIT od sprzedaży znaczenie ma rok aktu notarialnego. Zaliczka staje się częścią przychodu ze sprzedaży w roku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Czy otrzymanie zadatku przed upływem 5 lat powoduje podatek, gdy akt jest podpisany już po upływie tego terminu?

Co do zasady nie. O tym, czy sprzedaż mieści się w pięcioletnim okresie, decyduje data ostatecznej umowy przenoszącej własność, a nie data umowy przedwstępnej ani wpływu zadatku.

Czy zatrzymany zadatek wykazuje się w PIT-39?

Nie, jeżeli sprzedaż nie doszła do skutku. Zatrzymany zadatek może natomiast być przychodem z innych źródeł, rozliczanym według skali podatkowej.

Czy zwrócona zaliczka jest przychodem sprzedającego?

Co do zasady nie, ponieważ po jej zwrocie nie pozostaje definitywne przysporzenie majątkowe.

Czy zadatek można wydać na nowe mieszkanie przed sprzedażą starego?

Tak, w określonych warunkach. Jeżeli później zostanie zawarta umowa sprzedaży, a zadatek będzie zaliczony na cenę, wydatek na własny cel mieszkaniowy może korzystać z ulgi.

Czy cały zadatek jest opodatkowany stawką 19%?

Nie zawsze. Gdy zadatek staje się częścią ceny sprzedaży nieruchomości, 19% podatek dotyczy dochodu ze sprzedaży po odjęciu kosztów i uwzględnieniu zwolnienia. Gdy zadatek zostaje zatrzymany bez sprzedaży, może podlegać skali podatkowej jako przychód z innych źródeł.

Czy notariusz rozliczy PIT od zadatku i sprzedaży?

Nie. Notariusz sporządza akt i wykonuje obowiązki związane z czynnością notarialną, ale sprzedający sam ocenia obowiązek złożenia PIT-39 lub innego zeznania i sam rozlicza podatek dochodowy.

Podsumowanie

Najpierw należy ustalić, czy doszło do ostatecznej sprzedaży nieruchomości. Jeżeli tak, zadatek lub zaliczka zaliczone na cenę są częścią przychodu w roku podpisania aktu notarialnego. Następnie trzeba sprawdzić pięcioletni termin, koszty i możliwość ulgi mieszkaniowej. Jeżeli sprzedaż nie doszła do skutku, zwrócona wpłata zwykle nie wywołuje PIT, natomiast zatrzymany zadatek może wymagać rozliczenia jako przychód z innych źródeł.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25, art. 30e oraz art. 45.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 389 i art. 394.
• Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 lutego 2020 r., sygn. II FPS 4/19.
• Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 maja 2025 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.383.2025.1.JS.
• Ministerstwo Finansów, informacje o rozliczeniu odpłatnego zbycia nieruchomości i formularzu PIT-39, stan aktualny na 2026 r.