Sprzedaż mieszkania po darowiźnie od rodziców – kiedy powstaje podatek

Osoba, która otrzymała mieszkanie od rodziców, często zakłada, że może je sprzedać bez podatku, ponieważ rodzice byli jego właścicielami przez wiele lat. W przypadku darowizny takie założenie jest jednak błędne. Dla obdarowanego rozpoczyna się nowy okres posiadania, liczony od nabycia mieszkania na podstawie umowy darowizny.

Najpierw należy więc sprawdzić datę aktu notarialnego darowizny i datę planowanej albo dokonanej sprzedaży. Dopiero później można ustalać przychód, koszty, wysokość dochodu oraz możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej.

Na czym polega problem: Sprzedaż mieszkania po darowiźnie od rodziców – kiedy powstaje podatek

Sprzedaż prywatnego mieszkania podlega przepisom o PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedający nabył nieruchomość. Przy darowiźnie za datę nabycia uznaje się co do zasady dzień zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania na obdarowanego.

Nie ma przy tym znaczenia, jak długo właścicielami mieszkania byli rodzice. Reguła pozwalająca uwzględniać okres posiadania nieruchomości przez poprzedniego właściciela dotyczy określonych przypadków nabycia w drodze spadku, a nie darowizny.

Jak policzyć 5-letni termin

Jeżeli darowizna mieszkania nastąpiła w 2022 r., termin liczy się od końca 2022 r. Pięć pełnych lat upływa z końcem 2027 r. Sprzedaż dokonana najwcześniej 1 stycznia 2028 r. nie stanowi już źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Jeżeli natomiast mieszkanie otrzymane w 2022 r. zostanie sprzedane w 2026 albo 2027 r., trzeba rozliczyć transakcję w PIT-39. Obowiązek złożenia formularza może istnieć także wtedy, gdy podatnik zamierza przeznaczyć całą cenę na własne cele mieszkaniowe i skorzystać z pełnego zwolnienia.

Ten artykuł dotyczy podatku dochodowego

Opisane zasady odnoszą się do PIT po prywatnej sprzedaży mieszkania. Podatek od czynności cywilnoprawnych obciąża co do zasady kupującego, natomiast VAT może mieć znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy sprzedaż jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej albo ma cechy profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Są to odrębne zagadnienia, których nie należy łączyć automatycznie z rozliczeniem PIT-39.

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy

Obowiązek rozliczenia sprzedaży powstaje, gdy łącznie spełnione są następujące warunki:

• dochodzi do odpłatnego zbycia mieszkania, udziału w mieszkaniu albo określonego prawa do lokalu,
• sprzedaż następuje poza działalnością gospodarczą,
• od końca roku, w którym podatnik otrzymał mieszkanie w darowiźnie, nie upłynęło jeszcze 5 lat.

Datą sprzedaży nieruchomości jest zasadniczo dzień podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność na kupującego. Wcześniejsza umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna, wpłata zadatku albo wydanie kluczy nie przesądzają same w sobie o dacie odpłatnego zbycia, jeżeli własność została przeniesiona dopiero późniejszym aktem notarialnym.

Kiedy nie składa się PIT-39

Jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie 5-letniego terminu, uzyskana cena nie jest przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nie trzeba wówczas składać PIT-39 ani wykazywać tej sprzedaży w innym rocznym zeznaniu podatkowym.

Nie jest to ulga uzależniona od sposobu wykorzystania pieniędzy. Po upływie ustawowego okresu sprzedający może przeznaczyć cenę na dowolny cel, bez wpływu na rozliczenie PIT ze sprzedaży.

Stawka podatku

Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, podatek wynosi 19% dochodu. Dochodu ze sprzedaży mieszkania nie łączy się z wynagrodzeniem za pracę, emeryturą, działalnością gospodarczą ani innymi dochodami opodatkowanymi według skali.

Nie należy obliczać podatku jako 19% całej ceny sprzedaży. Najpierw ustala się przychód, następnie koszty uzyskania przychodu i dochód. Dopiero dochód, po uwzględnieniu ewentualnego zwolnienia mieszkaniowego, stanowi podstawę obliczenia podatku.

Jak ustalić właściwe rozliczenie

Krok 1: ustalenie przychodu

Przychodem jest cena określona w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do takich kosztów mogą należeć wydatki pozostające w bezpośrednim związku ze sprzedażą, na przykład prowizja pośrednika, opłata za ogłoszenia, koszt wymaganej wyceny albo koszty obsługi prawnej transakcji poniesione przez sprzedającego.

Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej mieszkania, organ podatkowy może ustalić przychód według wartości rynkowej. Przy sprzedaży rodzinie albo innej osobie po obniżonej cenie należy zachować dokumenty wyjaśniające przyczyny obniżki, takie jak wycena, dokumentacja wad lokalu, informacje o obciążeniach albo kosztach koniecznego remontu.

Krok 2: ustalenie kosztów przy mieszkaniu z darowizny

W przypadku mieszkania otrzymanego nieodpłatnie ustawowy katalog kosztów jest węższy niż przy mieszkaniu kupionym. Kosztem nie jest cena, którą rodzice zapłacili za lokal, ani jego wartość wpisana do umowy darowizny.

Na podstawie art. 22 ust. 6d ustawy o PIT można uwzględnić przede wszystkim:

• udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania i zostały poniesione w czasie jego posiadania przez obdarowanego,
• zapłacony podatek od spadków i darowizn w części przypadającej na sprzedawane mieszkanie, jeżeli podatek rzeczywiście wystąpił.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów potwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Znaczenie mogą mieć na przykład udokumentowane wydatki na przebudowę instalacji, wymianę okien, modernizację łazienki, trwałą zabudowę albo inne prace zwiększające wartość lokalu. Zwykłe koszty utrzymania mieszkania, opłaty za media, czynsz administracyjny oraz własna nieodpłatna praca nie są takimi nakładami.

Krok 3: obliczenie dochodu

Podstawowy sposób obliczenia przedstawia się następująco:

Jeżeli podatnik nie ma dokumentów potwierdzających nakłady, koszty uzyskania przychodu mogą wynieść 0 zł. W takiej sytuacji dochód może być zbliżony do przychodu, co powoduje wysokie zobowiązanie podatkowe. Dlatego dokumentację remontową i dowody płatności należy zebrać przed złożeniem PIT-39.

Krok 4: sprawdzenie ulgi mieszkaniowej

Dochód może być w całości albo w części zwolniony z podatku, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Termin rozpoczyna się w dniu sprzedaży i kończy po upływie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.

Przykładowo przy sprzedaży dokonanej w 2026 r. wydatki uprawniające do zwolnienia można ponosić od dnia sprzedaży do 31 grudnia 2029 r.

Do własnych celów mieszkaniowych mogą należeć między innymi zakup własnego mieszkania lub domu, nabycie gruntu pod budowę domu, budowa, rozbudowa albo remont własnej nieruchomości oraz spłata określonego kredytu mieszkaniowego. Szczegółowy katalog wydatków i warunków zastosowania ulgi mieszkaniowej wymaga każdorazowo porównania planowanych płatności z art. 21 ust. 25–30a ustawy o PIT.

Pełne zwolnienie wymaga co do zasady wydania całego przychodu, a nie tylko osiągniętego zysku. Jeżeli podatnik przeznaczy na cele mieszkaniowe jedynie część przychodu, zwolniona będzie odpowiednia część dochodu.

Wydatek musi realizować własny cel mieszkaniowy podatnika. Samo finansowanie nieruchomości należącej do innej osoby może nie wystarczyć. Szczególnej analizy wymaga przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży mieszkania na budowę domu narzeczonego, ponieważ budynek trwale związany z gruntem należy co do zasady do właściciela działki.

Dokumenty, terminy i formularze

Termin złożenia PIT-39

PIT-39 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Jeżeli mieszkanie zostało sprzedane w 2026 r., zeznanie należy złożyć najpóźniej 30 kwietnia 2027 r. Zeznanie wysłane przed 15 lutego jest traktowane jako złożone 15 lutego.

W tym samym terminie trzeba zapłacić podatek wynikający z zeznania. Zapłaty dokonuje się na indywidualny mikrorachunek podatkowy podatnika.

PIT-39 można złożyć elektronicznie w e-Urzędzie Skarbowym albo za pomocą innej usługi umożliwiającej przesłanie formularza. Po wysłaniu deklaracji należy pobrać i zachować urzędowe poświadczenie odbioru. Formularz papierowy można złożyć we właściwym urzędzie skarbowym albo wysłać w sposób przewidziany przez przepisy.

Właściwy urząd skarbowy

Osoba mieszkająca w Polsce składa zeznanie do urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania w dniu składania deklaracji. Jeżeli podatnik nie ma miejsca zamieszkania w Polsce, właściwość ustala się według zasad dotyczących opodatkowania osób zagranicznych.

Jakie dane wykazuje się w PIT-39

W formularzu należy wskazać między innymi:

• przychód ze sprzedaży po pomniejszeniu o koszty odpłatnego zbycia,
• koszty uzyskania przychodu,
• dochód albo stratę,
• kwotę dochodu objętą ulgą mieszkaniową,
• dochód podlegający opodatkowaniu i podatek według stawki 19%.

PIT-39 składa się także wtedy, gdy w momencie składania zeznania podatnik dopiero zamierza wydać przychód na własne cele mieszkaniowe. W formularzu deklaruje wówczas planowaną kwotę dochodu zwolnionego. Jeżeli później wyda mniej, niż zadeklarował, będzie musiał złożyć korektę.

Dokumenty, które należy zachować

Do zeznania nie dołącza się standardowo aktu notarialnego ani faktur, ale dokumenty trzeba przechowywać na wypadek czynności sprawdzających albo kontroli. Szczególne znaczenie mają:

• akt notarialny darowizny,
• akt notarialny sprzedaży,
• umowy i faktury dotyczące kosztów odpłatnego zbycia,
• faktury VAT dokumentujące nakłady zwiększające wartość mieszkania,
• dowody zapłaty opłat administracyjnych,
• akty notarialne, faktury i potwierdzenia przelewów dotyczące własnych celów mieszkaniowych,
• umowa kredytowa i historia spłat, jeżeli ulga dotyczy spłaty kredytu,
• UPO potwierdzające elektroniczne złożenie PIT-39.

Przykład praktyczny

Poniższe sytuacje pokazują, jak data darowizny, wysokość nakładów i sposób wykorzystania ceny wpływają na rozliczenie.

Najczęstsze błędy i kiedy złożyć korektę albo wyjaśnienia

Liczenie terminu od daty zakupu mieszkania przez rodziców

Najczęstszy błąd polega na przyjęciu, że obdarowany może doliczyć okres własności rodziców. Przy darowiźnie termin rozpoczyna się dla niego od nowa. Jeżeli z tego powodu PIT-39 nie został złożony, należy możliwie szybko sporządzić zaległe zeznanie, obliczyć podatek i odsetki oraz rozważyć złożenie czynnego żalu.

Wpisanie ceny zakupu zapłaconej przez rodziców jako kosztu

Rodzice mogli kupić lokal za wysoką kwotę, ale ich koszt nabycia nie przechodzi na dziecko otrzymujące mieszkanie w darowiźnie. Wykazanie tej ceny w PIT-39 może zaniżyć dochód i podatek. Po stwierdzeniu takiego błędu należy złożyć korektę i zapłacić różnicę wraz z należnymi odsetkami.

Rozliczenie tylko otrzymanej raty ceny

Przy sprzedaży z odroczoną płatnością podatnik może błędnie wykazać wyłącznie część ceny otrzymaną w roku podpisania aktu. Przychód ze sprzedaży nieruchomości ustala się jednak na podstawie ceny określonej w umowie, z uwzględnieniem zasad art. 19 ustawy o PIT. Szczegółowe konsekwencje cywilne i podatkowe mogą zależeć od treści aktu, dlatego przy ustalaniu, jak na rozliczenie wpływają lat podatek raty ulga, należy przeanalizować harmonogram płatności przed podpisaniem umowy.

Założenie, że wystarczy wydać kwotę odpowiadającą dochodowi

Pełne zwolnienie dochodu wymaga zasadniczo przeznaczenia na własne cele mieszkaniowe całego przychodu ze sprzedaży. Wydanie wyłącznie kwoty odpowiadającej zyskowi może prowadzić jedynie do częściowego zwolnienia.

Wydatki poniesione poza ustawowym terminem

Wydatek poniesiony przed dniem sprzedaży albo po upływie 3 lat od końca roku sprzedaży może nie zostać uwzględniony. Znaczenie ma nie tylko data umowy, ale również data faktycznej płatności, przeniesienia własności i spełnienia pozostałych warunków ustawowych.

Brak własnego celu mieszkaniowego

Zakup nieruchomości wyłącznie w celu inwestycyjnym, wynajmu albo udostępnienia innej osobie może zostać zakwestionowany. Samo posiadanie aktu notarialnego i faktur nie zawsze wystarcza, jeżeli okoliczności wskazują, że podatnik nie realizował własnych potrzeb mieszkaniowych.

Kiedy trzeba skorygować PIT-39

Korektę należy złożyć przede wszystkim wtedy, gdy:

• wykazano nieprawidłową datę nabycia albo sprzedaży,
• błędnie ustalono przychód lub koszty,
• zadeklarowano ulgę mieszkaniową, lecz w terminie wydano mniej niż planowano,
• część wydatków nie spełnia warunków własnego celu mieszkaniowego,
• pominięto sprzedaż udziału w mieszkaniu,
• urząd albo podatnik stwierdził błąd rachunkowy.

Jeżeli podatnik nie spełni warunków ulgi, powinien skorygować zeznanie i zapłacić podatek wraz z odsetkami liczonymi od dnia następującego po pierwotnym terminie płatności podatku za rok sprzedaży do dnia zapłaty włącznie.

Zwykła korekta polega na ponownym złożeniu kompletnego PIT-39 z zaznaczeniem celu złożenia jako korekta. Dołączenie odrębnego wyjaśnienia nie jest co do zasady obowiązkowe, ale może być pomocne, gdy zmiana dotyczy nietypowych nakładów, rozliczenia udziałów, transakcji ratalnej albo kwalifikacji wydatków mieszkaniowych.

FAQ

Czy liczy się data, w której rodzice kupili mieszkanie?

Nie. Przy darowiźnie 5-letni okres liczy się od końca roku, w którym obdarowany nabył mieszkanie na podstawie aktu notarialnego. Okres własności rodziców nie jest doliczany.

Czy po upływie 5 lat trzeba złożyć PIT-39 z podatkiem 0 zł?

Nie. Sprzedaż po upływie 5-letniego terminu nie jest przychodem z odpłatnego zbycia objętym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nie wykazuje się jej w PIT-39.

Czy notariusz rozliczy PIT za sprzedającego?

Nie. Notariusz sporządza akt i przekazuje wymagane informacje organom, ale nie składa PIT-39 za sprzedającego ani nie oblicza za niego podatku dochodowego.

Czy do kosztów można zaliczyć remont wykonany przez rodziców?

Co do zasady nie. Przy darowiźnie uwzględnia się nakłady zwiększające wartość mieszkania poniesione przez obdarowanego w czasie jego posiadania i prawidłowo udokumentowane.

Czy trzeba wydać cały dochód, czy całą cenę sprzedaży?

Aby cały dochód korzystał ze zwolnienia, należy co do zasady przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe cały przychód ze sprzedaży. Wydanie części przychodu powoduje proporcjonalne zwolnienie części dochodu.

Czy można kupić mieszkanie przed sprzedażą darowanego lokalu?

Ulga obejmuje wydatki ponoszone począwszy od dnia odpłatnego zbycia. Zakup albo płatność dokonane wcześniej mogą nie spełnić warunku czasowego. Jeżeli transakcje są rozłożone na etapy, trzeba przeanalizować osobno datę aktu, zadatku, zaliczek i pozostałych płatności.

Czy budowa domu na działce partnera daje ulgę?

Samo ponoszenie wydatków na cudzą nieruchomość jest ryzykowne. Trzeba sprawdzić, czy podatnik ma albo uzyska w ustawowym terminie odpowiedni tytuł własności lub współwłasności oraz czy budynek będzie zaspokajał jego własne potrzeby mieszkaniowe.

Czy brak podatku oznacza, że nie trzeba składać PIT-39?

Nie zawsze. Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, PIT-39 należy złożyć również wtedy, gdy cały dochód jest objęty ulgą mieszkaniową i podatek wynosi 0 zł.

Podsumowanie

Przy sprzedaży mieszkania otrzymanego od rodziców najważniejsza jest data aktu notarialnego darowizny. Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku darowizny, trzeba złożyć PIT-39 i obliczyć 19% podatek od dochodu.

Przed sporządzeniem zeznania należy oddzielić koszty sprzedaży od kosztów uzyskania przychodu, zebrać faktury dokumentujące nakłady oraz dokładnie zaplanować wydatki mieszkaniowe. Jeżeli podatnik zadeklarował ulgę, ale nie spełni jej warunków, powinien samodzielnie złożyć korektę i uregulować podatek z odsetkami.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25–30a, art. 22 ust. 6d–6e, art. 30e oraz art. 45.
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, w szczególności art. 81 dotyczący korekty deklaracji.
• Ministerstwo Finansów, broszura informacyjna do zeznania PIT-39 oraz informacje o opodatkowaniu odpłatnego zbycia nieruchomości publikowane w serwisie podatki.gov.pl.