Przystąpienie partnera do kredytu hipotecznego

Czy partner może przystąpić do kredytu hipotecznego?

Tak, ale nie zależy to wyłącznie od woli kredytobiorcy i partnera. W praktyce potrzebna jest zgoda banku, ponieważ zmienia się skład osób odpowiedzialnych za spłatę kredytu. Bank może zażądać dokumentów dochodowych partnera, zbadać jego zdolność kredytową, historię kredytową oraz wpływ zmiany na ryzyko kredytowe.

Najczęściej odbywa się to przez aneks do umowy kredytu albo odrębną umowę, na podstawie której partner przystępuje do długu. Sam fakt pozostawania w związku nieformalnym nie daje automatycznego prawa do dopisania partnera do kredytu. Bank może wyrazić zgodę, ale może też odmówić.

Ważne jest również odróżnienie dwóch spraw: przystąpienia do kredytu i własności mieszkania. Dopisanie partnera jako współkredytobiorcy nie oznacza samo w sobie, że staje się on współwłaścicielem nieruchomości. Do przeniesienia udziału we własności mieszkania potrzebna byłaby odrębna czynność prawna, zwykle w formie aktu notarialnego.

Solidarna odpowiedzialność za kredyt

Zgodnie z art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego kilku dłużników może być zobowiązanych w taki sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Jest to solidarność dłużników.

Oznacza to, że po skutecznym przystąpieniu partnera do kredytu jako dłużnika solidarnego bank nie musi dzielić długu na części. Może żądać spłaty całości rat albo całego wymagalnego zadłużenia od Pani, od partnera albo od obojga. Dopiero po spłacie mogą powstać rozliczenia wewnętrzne między dłużnikami. Na wypadek nierównych spłat albo rozstania warto zawczasu uregulować rozliczenie kredytu hipotecznego konkubentów, ponieważ odpowiedzialność wobec banku i rozliczenia między partnerami to odrębne kwestie.

Do całkowitego zaspokojenia banku wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. W relacji z bankiem nie ma więc znaczenia, że jedna osoba faktycznie korzysta z mieszkania, a druga została dopisana do kredytu później. Znaczenie mają postanowienia umowy z bankiem.

Spłata kredytu przez jednego dłużnika a rozliczenia między partnerami

Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spłaci kredyt, zastosowanie ma art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że o tym, czy i w jakich częściach dłużnik, który spełnił świadczenie, może żądać zwrotu od współdłużników, decyduje treść stosunku prawnego istniejącego między nimi. Jeżeli nic innego nie wynika z tego stosunku, może żądać zwrotu w częściach równych.

W praktyce oznacza to, że partner, który po przystąpieniu do kredytu spłaci całość zobowiązania, zasadniczo spłaca także własny dług wobec banku. Nie jest to automatycznie darowizna na rzecz drugiego kredytobiorcy. Jednocześnie może powstać pytanie, czy partner będzie dochodził od Pani zwrotu części spłaty, czy też z tego roszczenia zrezygnuje.

Dlatego warto zawczasu ustalić na piśmie, jak partnerzy rozliczają spłaty: czy każdy ponosi określony udział, czy jedna osoba bierze na siebie ciężar spłaty, czy spłaty mają być rozliczane z kosztami utrzymania mieszkania albo z innymi wzajemnymi świadczeniami. Takie ustalenia pomagają ograniczyć spór cywilny i podatkowy.

Spłata kredytu przez partnera a podatek

W tym tekście sednem jest przystąpienie partnera do długu i rozliczenia między współkredytobiorcami. Podobny problem nadpłaty wspólnego kredytu został opisany szerzej w artykule: nadpłata wspólnego kredytu a podatek od darowizny.

Jeżeli partner spłaca własny dług jako współkredytobiorca, nie zawsze dochodzi do darowizny. Ryzyko podatkowe rośnie wtedy, gdy faktycznie finansuje cudzy udział w nieruchomości bez rozliczenia zwrotnego.

Czy trzeba zgłosić spłatę kredytu do urzędu skarbowego?

Jeżeli partner przystąpił do kredytu jako dłużnik solidarny i spłaca zadłużenie wobec banku, zasadniczo sama spłata nie wymaga zgłoszenia jako darowizna. Nie powstaje bowiem klasyczna sytuacja, w której jedna osoba przekazuje drugiej nieodpłatne przysporzenie majątkowe.

Ryzyko zgłoszenia może pojawić się wtedy, gdy z dokumentów lub zachowania stron wynika, że partner spłacił cudzy dług i nie oczekuje żadnego zwrotu, a nie był zobowiązany wobec banku. Podobnie należy przeanalizować sytuację, gdy jako dłużnik solidarny spłacił całość i następnie wyraźnie zrzekł się roszczenia zwrotnego wobec Pani.

Nie należy też utożsamiać spłaty przez partnera z umorzeniem kredytu przez bank. Jeżeli bank umarza dług kredytobiorcy, może powstać odrębne zagadnienie przychodu podatkowego w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy PIT. To jednak inna sytuacja niż spłata zadłużenia przez współdłużnika solidarnego.

Czy przystąpienie do długu podlega PCC?

Samo przystąpienie do długu kredytowego co do zasady nie jest typową czynnością opodatkowaną podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 lutego 2020 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.81.2019.3.MD, wskazywano, że przystąpienie do długu nie generuje obowiązku podatkowego w PCC.

Trzeba jednak uważać, aby przy okazji dopisania partnera do kredytu nie zawrzeć dodatkowych czynności, które mogą mieć własne skutki podatkowe, na przykład przeniesienia udziału w nieruchomości, sprzedaży udziału albo darowizny udziału w mieszkaniu. Te czynności należy oceniać odrębnie.

Jak bezpiecznie udokumentować sprawę?

Najbezpieczniej, aby płatności większych kwot były dokonywane bezpośrednio na rachunek kredytowy banku, a nie na prywatny rachunek drugiej osoby. W tytule przelewu warto wskazywać, że chodzi o spłatę konkretnego kredytu, raty albo zadłużenia zgodnie z umową kredytową.

Przy związku nieformalnym szczególnie ważne jest pisemne uregulowanie rozliczeń. Można ustalić, czy partner po spłacie ma roszczenie zwrotne, w jakiej części, w jakim terminie i czy rozliczenia są powiązane z korzystaniem z mieszkania. Brak takich ustaleń często prowadzi do sporu po rozstaniu.

Jeżeli w grę wchodzi jednocześnie dopisanie partnera do własności mieszkania, należy osobno przeanalizować formę aktu notarialnego, podatek od spadków i darowizn albo PCC oraz skutki wpisów w księdze wieczystej. Kredyt i własność nieruchomości to dwa różne obszary prawne.

FAQ

Czy bank musi zgodzić się na dopisanie partnera do kredytu?

Nie. Bank ocenia ryzyko i może odmówić, zwłaszcza gdy sytuacja finansowa partnera pogarsza zdolność kredytową albo nie spełnia on wymagań banku.

Czy partner po przystąpieniu do kredytu staje się właścicielem mieszkania?

Nie automatycznie. Przystąpienie do kredytu dotyczy długu wobec banku, a własność nieruchomości wymaga odrębnej czynności prawnej, zwykle aktu notarialnego.

Czy spłata całego kredytu przez partnera zawsze jest neutralna podatkowo?

Nie zawsze. Jeżeli partner jest dłużnikiem solidarnym i spłaca własny dług, zasadniczo nie ma darowizny. Jeżeli jednak nie jest dłużnikiem albo rezygnuje z roszczenia zwrotnego, potrzebna jest odrębna analiza podatkowa.

Czy trzeba zgłosić do urzędu skarbowego spłatę kredytu przez współkredytobiorcę?

Co do zasady nie, jeżeli spłacający jest współkredytobiorcą lub dłużnikiem solidarnym i płaci bankowi własne zobowiązanie. Zgłoszenie może być potrzebne przy rzeczywistej darowiźnie lub nieodpłatnym zwolnieniu z długu.

Czy warto zawrzeć osobną umowę między partnerami?

Tak. Umowa może określić, kto faktycznie ponosi ciężar spłaty, czy przysługuje roszczenie zwrotne oraz jak strony rozliczą się w razie rozstania lub sprzedaży mieszkania.

Podsumowanie

Partner może przystąpić do kredytu hipotecznego za zgodą banku i po spełnieniu warunków wymaganych przez bank. Jeżeli stanie się dłużnikiem solidarnym, jego spłata kredytu zasadniczo oznacza spłatę własnego długu, a nie darowiznę dla drugiego kredytobiorcy. Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy partner nie jest stroną zobowiązania albo gdy po spłacie rezygnuje z roszczenia zwrotnego.

W sprawach partnerskich szczególnie ważne są dokumenty: aneks bankowy, tytuły przelewów i pisemne ustalenia dotyczące rozliczeń. To one często przesądzają, czy sprawa będzie neutralna podatkowo i czy po latach nie powstanie spór o zwrot pieniędzy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

4. Interpretacja indywidualna Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 8 lutego 2013 r., nr ITPB2/415-1023/12/TJ

5. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 kwietnia 2018 r., nr 0111-KDIB2-2.4015.5.2018.2.MM

6. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 lutego 2020 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.81.2019.3.MD