Dopisanie partnera do własności mieszkania

Czy można dopisać partnera do mieszkania w konkubinacie?

Można, ale nie odbywa się to przez proste „dopisanie” w urzędzie. Jeżeli mieszkanie jest wyłączną własnością jednego partnera, drugi partner może stać się współwłaścicielem dopiero wtedy, gdy właściciel przeniesie na niego udział w nieruchomości. Taka czynność dotycząca własności lokalu wymaga aktu notarialnego.

Konkubinat nie jest w polskim prawie traktowany tak jak małżeństwo. Do partnerów nie stosuje się ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Oznacza to, że wspólne zamieszkiwanie, wspólne dziecko, prowadzenie gospodarstwa domowego czy dokładanie pieniędzy do mieszkania nie powodują automatycznego powstania współwłasności.

W praktyce najczęściej rozważa się trzy rozwiązania:

• darowiznę udziału w mieszkaniu, np. 1/2 udziału,
• sprzedaż udziału za określoną cenę,
• rozliczenie nakładów, jeżeli partner nie chce przenieść udziału, ale druga osoba finansowała zakup, remont albo spłatę kredytu.

Testament nie jest właściwym sposobem „dopisania” partnera za życia. Może zabezpieczać dziedziczenie na przyszłość, ale nie daje aktualnej współwłasności, może zostać zmieniony i nie rozwiązuje problemu bieżących nakładów na nieruchomość.

Darowizna udziału w mieszkaniu dla partnera

Najprostszą konstrukcją jest darowizna udziału w mieszkaniu. Właściciel może darować partnerowi np. 1/2 udziału, a notariusz składa następnie wniosek o wpis współwłasności do księgi wieczystej. Od chwili skutecznego przeniesienia udziału obie osoby są współwłaścicielami nieruchomości w określonych częściach ułamkowych.

Darowizna nie powoduje jednak automatycznego przejęcia kredytu hipotecznego. Jeżeli kredytobiorcą jest tylko właściciel mieszkania, to po darowiźnie nadal pozostaje on dłużnikiem osobistym banku, chyba że bank zgodzi się na przystąpienie partnera do długu albo zmianę umowy kredytowej. Jednocześnie nabywany udział w mieszkaniu może być obciążony hipoteką, bo hipoteka co do zasady obciąża nieruchomość niezależnie od zmiany właściciela.

Przed podpisaniem aktu trzeba sprawdzić umowę kredytu. W wielu umowach bank zastrzega obowiązek uzyskania zgody na zbycie nieruchomości albo jej udziału. Brak takiej zgody może wywołać konsekwencje przewidziane w umowie, dlatego nie należy ograniczać się wyłącznie do wizyty u notariusza.

Podatek od darowizny dla konkubenta

Partner pozostający w konkubinacie jest co do zasady osobą zaliczaną do III grupy podatkowej w podatku od spadków i darowizn. Nie korzysta z preferencji przewidzianych dla małżonka. To jedna z najważniejszych różnic między małżeństwem a nieformalnym związkiem.

Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn opodatkowaniu podlega nabycie od jednej osoby własności rzeczy lub praw majątkowych ponad kwotę wolną właściwą dla danej grupy podatkowej. Dla III grupy podatkowej kwota wolna wynosi 5733 zł. Podatek oblicza się od nadwyżki ponad tę kwotę.

Według aktualnej skali dla III grupy podatkowej podatek wynosi:

• 12% od nadwyżki ponad kwotę wolną, gdy podstawa opodatkowania mieści się w pierwszym progu,
• 1420 zł + 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł, gdy podstawa mieści się w drugim progu,
• 3313 zł 20 gr + 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł, gdy podstawa przekracza 23 665 zł.

Podstawą opodatkowania jest tzw. czysta wartość nabytego udziału, czyli wartość po potrąceniu długów i ciężarów, o ile w konkretnej sytuacji mogą zostać uwzględnione. Przy mieszkaniu obciążonym hipoteką nie należy automatycznie zakładać, że cała hipoteka obniży podatek. Znaczenie ma treść aktu, umowy kredytu, rzeczywiste przejęcie zobowiązań oraz praktyka organu podatkowego w danym stanie faktycznym.

Jak obliczyć podatek od darowizny udziału?

Jeżeli wartość darowanego udziału w mieszkaniu wynosi 100 000 zł i nie występują odliczane długi lub ciężary, obliczenie wygląda następująco:

• 100 000 zł - 5733 zł = 94 267 zł podstawy po uwzględnieniu kwoty wolnej,
• 94 267 zł przekracza 23 665 zł, więc stosuje się najwyższy próg,
• 3313,20 zł + 20% × (94 267 zł - 23 665 zł),
• 3313,20 zł + 14 120,40 zł = 17 433,60 zł podatku.

W praktyce podatek przy darowiźnie nieruchomości pobiera notariusz jako płatnik, jeżeli podatek jest należny. Notariusz może też pomóc ustalić, jakie dane i dokumenty są potrzebne do aktu, ale nie zastępuje analizy podatkowej w spornych lub nietypowych sytuacjach.

Koszty notarialne i sądowe

Poza podatkiem trzeba uwzględnić koszty aktu notarialnego. Maksymalną wysokość taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Stawka zależy od wartości przedmiotu czynności, czyli najczęściej od wartości przenoszonego udziału.

Maksymalna taksa notarialna wynosi od wartości:

• do 3000 zł - 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a przy czynnościach między osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł.

Do taksy notarialnej dolicza się VAT według stawki 23%, a także opłaty za wypisy aktu. Trzeba również uwzględnić opłatę sądową za wpis prawa własności w księdze wieczystej, która co do zasady wynosi 200 zł. Jeżeli przy okazji zmieniane są wpisy dotyczące hipoteki albo bank wymaga dodatkowych czynności, mogą dojść kolejne koszty.

Czy bank może dopisać partnera do kredytu?

Bank może zgodzić się na dopisanie partnera do kredytu, ale nie ma takiego obowiązku. Wymaga to zwykle aneksu do umowy kredytowej, badania zdolności kredytowej i zgody wszystkich stron. Jeżeli partner nie pracuje albo nie ma dochodów akceptowanych przez bank, decyzja może być odmowna.

Dopisanie do kredytu i dopisanie do własności to dwie różne sprawy. Możliwe są różne konfiguracje:

• partner zostaje współwłaścicielem, ale nie zostaje współkredytobiorcą, jeżeli bank nie zmienia umowy kredytu,
• partner przystępuje do kredytu, ale bez aktu notarialnego nadal nie staje się właścicielem mieszkania,
• bank uzależnia zgodę na zmianę właścicielską od przystąpienia partnera do długu albo od innych zabezpieczeń.

Z punktu widzenia osoby, która ma zostać dopisana, najbezpieczniej jest nie przyjmować na siebie odpowiedzialności za kredyt bez jednoczesnego uregulowania udziału we własności. W przeciwnym razie można odpowiadać za dług, nie mając udziału w nieruchomości.

Jeżeli problem dotyczy przede wszystkim długu, a nie przeniesienia udziału w nieruchomości, osobno trzeba ocenić przystąpienie partnera do kredytu hipotecznego.

Co z pieniędzmi włożonymi w mieszkanie partnera?

Jeżeli mieszkanie formalnie należy tylko do jednego partnera, ale druga osoba finansowała wkład własny, raty kredytu, remont albo wyposażenie trwale związane z lokalem, może powstać roszczenie o rozliczenie nakładów. Podstawą bywa w szczególności art. 405 Kodeksu cywilnego o bezpodstawnym wzbogaceniu, zgodnie z którym ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, powinien ją zwrócić w naturze, a gdy nie jest to możliwe - zwrócić jej wartość.

Nie oznacza to jednak, że sąd automatycznie przyzna współwłasność mieszkania. Najczęściej spór dotyczy pieniędzy: ile faktycznie przekazano, na jaki cel, czy była to darowizna, wspólne utrzymanie, pożyczka, nakład na cudzą rzecz czy realizacja wspólnego planu życiowego.

Dlatego warto gromadzić dowody, takie jak:

• potwierdzenia przelewów na wkład własny, raty kredytu, remont lub zakup materiałów,
• faktury i rachunki wystawione na osobę finansującą prace,
• korespondencję dotyczącą ustaleń między partnerami,
• umowy pożyczki, oświadczenia albo prywatne porozumienia o rozliczeniach,
• historię rachunku wspólnego lub indywidualnego.

Jeżeli partnerzy chcą uniknąć sporu, mogą zawrzeć pisemne porozumienie określające, kto finansuje mieszkanie, w jakiej części i jak nastąpi rozliczenie w razie rozstania. Przy przeniesieniu własności nieruchomości i tak konieczny będzie akt notarialny.

Przy rozliczeniach między konkubentami pomocne może być także szersze omówienie, jak podatkowo traktować wspólne mieszkanie z partnerem.

Czy lepsza jest darowizna, sprzedaż udziału czy rozliczenie nakładów?

Nie ma jednego rozwiązania dobrego dla każdej pary. Darowizna jest prosta konstrukcyjnie, ale przy konkubinacie często kosztowna podatkowo. Sprzedaż udziału może lepiej odpowiadać sytuacji, w której drugi partner faktycznie zapłacił za część mieszkania, ale wtedy trzeba rozważyć cenę, sposób zapłaty, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz skutki po stronie zbywcy. Rozliczenie nakładów jest rozwiązaniem spornym, gdy nie ma zgody na przeniesienie udziału.

Znaczenie mają zwłaszcza: wartość mieszkania, wysokość kredytu, treść umowy z bankiem, dotychczasowe przepływy pieniędzy, źródło środków oraz to, czy partnerzy chcą uregulować sprawę polubownie, czy przygotować się na ewentualny spór.

FAQ

Czy partner w konkubinacie może dostać połowę mieszkania?

Tak, jeżeli właściciel przeniesie na niego udział w formie aktu notarialnego. Najczęściej robi się to przez darowiznę albo sprzedaż udziału. Bez aktu notarialnego nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości.

Czy wspólne spłacanie kredytu daje prawo do mieszkania?

Nie automatycznie. Spłacanie kredytu partnera może uzasadniać roszczenie o rozliczenie nakładów albo zwrot określonych kwot, ale samo w sobie nie powoduje wpisu do księgi wieczystej ani powstania współwłasności.

Czy bank musi zgodzić się na dopisanie do kredytu?

Nie. Bank ocenia zdolność kredytową i ryzyko. Może zgodzić się na przystąpienie partnera do kredytu, odmówić albo postawić dodatkowe warunki. Decyzja banku nie zastępuje aktu notarialnego dotyczącego własności mieszkania.

Czy można darować udział w mieszkaniu obciążonym hipoteką?

Co do zasady tak, ale trzeba sprawdzić umowę kredytu i wymagania banku. Nabywca udziału uzyskuje udział w nieruchomości obciążonej hipoteką, natomiast osobista odpowiedzialność za kredyt zależy od umowy z bankiem.

Czy ślub przed darowizną zmienia podatek?

Małżonek jest traktowany podatkowo inaczej niż konkubent i może korzystać z preferencji przewidzianych w ustawie, jeżeli spełnione są warunki formalne. Nie należy jednak zawierać małżeństwa wyłącznie dla skutku podatkowego bez analizy całej sytuacji majątkowej, kredytowej i rodzinnej.

Jeżeli partnerzy nie tylko nabywają albo dopisują udział w mieszkaniu, lecz później je sprzedają, warto odrębnie przeanalizować rozliczenie partnerów po sprzedaży.

Podsumowanie

Dopisanie partnera do własności mieszkania w konkubinacie wymaga świadomego wyboru formy prawnej. Najczęściej będzie to darowizna albo sprzedaż udziału zawarta u notariusza. Trzeba jednocześnie odróżnić własność mieszkania od odpowiedzialności za kredyt hipoteczny, bo wpis do księgi wieczystej i umowa kredytu to dwa różne porządki prawne.

Największym kosztem przy darowiźnie dla partnera pozostają zwykle podatek od spadków i darowizn według zasad dla III grupy podatkowej, taksa notarialna, VAT, wypisy oraz opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej. Jeżeli do przeniesienia udziału nie dojdzie, osoba finansująca cudze mieszkanie powinna zabezpieczyć dowody nakładów i rozważyć roszczenie o ich zwrot.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. - o podatku od spadków i darowizn, Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny

3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej