Autor: Marcin Sądej
Interesuje mnie dopisanie partnera do własności mieszkania. Żyjemy z partnerem w konkubinacie od 8 lat, wychowujemy wspólnie dziecko. Trzy lata temu partner wziął na siebie kredyt na mieszkanie, ale tak naprawdę zainwestowaliśmy w nie nasze wspólne pieniądze. Ja od dwóch lat nie pracuję, bo opiekuję się dzieckiem. Czy istnieje jakiś sposób, abym mogła zostać dopisana w 1/2 części do własności tego mieszkania, mimo że kredyt jest tylko na partnera? Czy bank dopisałby mnie do kredytu? Wiem, że w kontekście ewentualnej darowizny od partnera zostanę zaliczona do III grupy podatkowej. Jakie musiałabym ponieść koszty takiego dopisania?
Na wstępie wskazać należy, że konkubinat nie został uregulowany w żadnej ustawie. Przede wszystkim do stosunków konkubenckich nie ma zastosowania Kodeks rodzinny i opiekuńczy ani też zasady w nim przewidziane. W rezultacie do wzajemnych rozliczeń pomiędzy konkubentami stosować należy przepisy ogólne w zakresie praw majątkowych.
Konsekwencją tego jest odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.). Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że mieszkanie zostało nabyte ze wspólnych środków choć ostatecznie jest ono własnością wyłączną partnera. W rezultacie nie mają zastosowania w tym miejscu przepisy dotyczące współwłasności, bowiem taka nie występuje. Co do nakładów dokonanych przez Panią na zakup mieszkania zastosowanie znaleźć mogą przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Zgodnie z art. 405 K.c. – kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.
Przechodząc do zagadnienia dopisania Pani do mieszkania, w grę wchodzi testament lub darowizna. Jak słusznie Pani wskazała, w zakresie darowizny jest Pani zaliczana do III grupy podatkowej. Powoduje to, że zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn – stawka podatku od nabytego w drodze darowizny udziału w mieszkaniu wyniesienie 2877 zł 90 gr + 20% od nadwyżki ponad 20 556 zł. Zgodnie natomiast z art. 9 ust. 1 pkt. 3 ustawy – opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
Przykładowo, jeżeli wartość połowy mieszkania wynosi 100 000 zł, obliczenie podatku będzie wyglądało następująco:
100 000 – 4902 zł = 95098 zł
2877,90 + 20% x (95098 – 20556) = 2877,90 + 20% x 74542 zł = 2877,9 + 14908,40 = 17786,30 zł podatku
Oprócz podatku należy również opłacić taksę notarialną, bowiem wszelkie czynności dotyczące nieruchomości muszą posiadać formę aktu notarialnego.
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – obecnie maksymalna stawka wynosi od wartości:
Do powyższych stawek należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.
Odnośnie natomiast możliwości dopisania do kredytu, co do zasady, bank nie wnika w relacje współkredytobiorców. Jedynym warunkiem jest posiadanie zdolności kredytowej. Jeżeli po przeprowadzonej analizie bank stwierdzi, że posiada Pani zdolność kredytową, dopisze Panią do kredytu. Jednak nie widzę takiej konieczności. Partner może darować Pani połowę mieszkania i nadal pozostawać jedynym kredytobiorcą.
Marta i Piotr mieszkają razem od 10 lat, wychowują wspólnie córkę. Mieszkanie kupił formalnie Piotr, ale na wkład własny oboje przeznaczyli oszczędności ze wspólnego konta. Kiedy po latach zdecydowali się dopisać Martę do własności, notariusz zaproponował umowę darowizny połowy udziału. Marta zapłaciła podatek od darowizny jako osoba z III grupy podatkowej, co kosztowało ją ponad 17 tysięcy złotych, ale od tego momentu stała się współwłaścicielką.
Kasia przez kilka lat pracowała za granicą i regularnie przesyłała pieniądze partnerowi w Polsce, który spłacał nimi kredyt hipoteczny. Mieszkanie zostało jednak zarejestrowane wyłącznie na niego. Gdy ich relacja się pogorszyła, chciała odzyskać część wkładu. Sąd nie uznał jej współwłasności, ale przyznał jej zwrot wartości nakładów na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Aneta i Marcin wspólnie wykończyli nowe mieszkanie. Choć kredyt był tylko na Marcina, Aneta sfinansowała większość prac remontowych z pieniędzy, które dostała w spadku. Po dwóch latach zdecydowali się dopisać ją do kredytu i własności. Bank po weryfikacji jej zdolności wyraził zgodę na dopisanie do umowy kredytowej, a Marcin przekazał jej w akcie darowizny połowę mieszkania. Koszty podatkowe i notarialne były spore, ale uznali to za cenę bezpieczeństwa i równych praw.
Dopisanie partnera do własności mieszkania w konkubinacie to skomplikowany proces, który wiąże się zarówno z kwestiami prawnymi, jak i finansowymi. Brak formalnej regulacji konkubinatu sprawia, że strony muszą opierać się na przepisach prawa cywilnego, co nie zawsze zapewnia ochronę obu partnerom. Darowizna udziału w mieszkaniu wiąże się z wysokim podatkiem oraz kosztami notarialnymi, a dopisanie do kredytu hipotecznego wymaga spełnienia warunków stawianych przez bank. Wspólne inwestowanie w nieruchomość bez formalnych ustaleń może prowadzić do problemów w przyszłości, dlatego warto zadbać o jasne uregulowanie kwestii własności, zanim pojawią się konflikty.
Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej dotyczącej dopisania partnera do mieszkania, darowizny czy kwestii kredytu? Skorzystaj z naszej usługi porad prawnych online – szybko, bez wychodzenia z domu i w pełni dopasowanej do Twojej sytuacji. Nasi prawnicy odpowiedzą na Twoje pytania, przygotują potrzebne pisma i pomogą uniknąć kosztownych błędów. Zadaj pytanie już teraz i uzyskaj profesjonalne wsparcie.
1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika