Rozliczenie partnerów po sprzedaży domu

Kto jest właścicielem domu wybudowanego na darowanej działce?

Jeżeli działka została darowana jednej osobie przed rozpoczęciem związku, to co do zasady właścicielem nieruchomości pozostaje ta osoba. Budynek wzniesiony na gruncie jest częścią składową nieruchomości, dlatego nie powstaje odrębna własność domu na rzecz partnerki tylko dlatego, że uczestniczyła w kosztach budowy albo w spłacie kredytu.

W praktyce oznacza to, że po sprzedaży domu cena sprzedaży przysługuje właścicielowi nieruchomości. Nie wyklucza to jednak roszczeń partnerki o rozliczenie tego, co realnie wniosła do majątku właściciela. Takie rozliczenie trzeba oddzielić od samego prawa własności.

Istotne jest także to, kto był stroną umowy kredytu. Jeżeli kredyt hipoteczny zaciągnął wyłącznie właściciel nieruchomości, to wobec banku dłużnikiem był on, a nie partnerka. Jej wpłaty mogły jednak ekonomicznie zmniejszać jego zobowiązanie i zwiększać jego majątek.

Bezpodstawne wzbogacenie w rozliczeniach partnerów

W sprawach dotyczących rozliczeń po zakończeniu konkubinatu sądy często sięgają do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Nie ma jednej szczególnej ustawy, która kompleksowo reguluje rozliczenia majątkowe partnerów pozostających w nieformalnym związku. Każdy przypadek wymaga więc ustalenia, kto co sfinansował, jaki był cel wpłat i czy druga strona uzyskała trwałą korzyść majątkową.

Zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego: „Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.”

Jeżeli partnerka przekazywała pieniądze na raty kredytu, materiały budowlane, remont, wykończenie albo inne nakłady na nieruchomość należącą do partnera, można rozważać, czy właściciel nie wzbogacił się jej kosztem. W takim wypadku roszczenie nie polega na żądaniu udziału we własności domu, lecz na żądaniu zwrotu wartości nakładów.

W orzecznictwie przyjmuje się, że do rozliczeń między konkubentami mogą mieć zastosowanie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Tak wskazał m.in. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 30 kwietnia 2015 r., sygn. akt I ACa 233/15.

Świadczenie nienależne a spłata cudzego kredytu

Znaczenie może mieć również art. 410 Kodeksu cywilnego, który przewiduje stosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu do świadczenia nienależnego. Świadczenie jest nienależne m.in. wtedy, gdy osoba spełniająca świadczenie nie była zobowiązana wobec tej osoby, której świadczyła.

Jeżeli partnerka nie była kredytobiorcą, a mimo to przekazywała pieniądze na spłatę kredytu zaciągniętego wyłącznie przez właściciela domu, trzeba ustalić, jaki był charakter tych wpłat. Mogły być zwykłym udziałem w kosztach wspólnego życia, pożyczką, darowizną, rozliczeniem uzgodnionym między stronami albo nakładem podlegającym zwrotowi. Sama nazwa przelewu nie zawsze rozstrzyga sprawę, ale może być ważnym dowodem.

Im dokładniej można wykazać konkretne kwoty, daty i przeznaczenie wpłat, tym łatwiej odróżnić zwrot nakładów od darowizny. Znaczenie mają w szczególności historia rachunku, harmonogram i historia spłaty kredytu, faktury, potwierdzenia przelewów, korespondencja stron oraz ewentualne pisemne ustalenia.

Czy partnerka może swobodnie korzystać z pieniędzy ze sprzedaży?

Wpływ ceny sprzedaży na wspólne konto bankowe nie oznacza automatycznie, że cała kwota stała się wspólnym majątkiem partnerów. Wspólny rachunek daje współposiadaczom techniczną możliwość dysponowania środkami wobec banku, ale nie przesądza o tym, komu w relacji wewnętrznej przysługuje dana część pieniędzy.

Jeżeli strony ustaliły, że określona część ceny sprzedaży jest zwrotem nakładów partnerki, powinna ona móc korzystać z tej części środków. Najbezpieczniej jest sporządzić pisemne rozliczenie, w którym strony wskażą, jakie nakłady zostały uwzględnione, z jakich dowodów wynikają oraz jaka kwota stanowi ich zwrot.

Jeżeli partnerka wypłaci z rachunku kwotę wyższą niż ta, która wynika z jej rzeczywistych nakładów lub uzgodnień stron, właściciel może kwestionować takie działanie. Może to prowadzić do sporu cywilnego o zwrot pieniędzy, a w określonych sytuacjach także do pytań podatkowych o charakter tej nadwyżki.

Zwrot nakładów a darowizna

Zwrot nakładów i darowizna to różne zdarzenia prawne. Zwrot nakładów ma charakter wyrównawczy: osoba otrzymuje z powrotem to, co wcześniej wyłożyła na cudzy majątek. Darowizna polega natomiast na nieodpłatnym przysporzeniu na rzecz drugiej osoby.

Jeżeli partnerka otrzyma kwotę odpowiadającą jej udokumentowanym wpłatom na kredyt, budowę, remont lub wykończenie domu, zasadniczo można bronić stanowiska, że jest to zwrot nakładów, a nie darowizna. W takim przypadku nie dochodzi do nieodpłatnego wzbogacenia partnerki.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której partnerka otrzymuje więcej, niż faktycznie wyłożyła, albo nie da się wykazać, że przekazana kwota odpowiada jej nakładom. Nadwyżka może zostać potraktowana jako darowizna. W relacji osób pozostających w nieformalnym związku brak jest automatycznego zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny, chyba że partnerzy są ze sobą spokrewnieni w sposób mający znaczenie podatkowe.

Skutki podatkowe zwrotu nakładów

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych opodatkowaniu podlega co do zasady przychód, czyli realne i definitywne przysporzenie majątkowe. Zwrot wydatków, które dana osoba wcześniej poniosła, zwykle nie zwiększa jej majątku, lecz przywraca stan sprzed poniesienia nakładów.

Takie podejście było prezentowane w interpretacjach indywidualnych organów podatkowych. Przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 10 października 2019 r., nr 0113-KDIPT3.4011.389.2019.1.ASZ, wskazał, że kwota stanowiąca zwrot poniesionych nakładów na budowę domu nie stanowi przysporzenia majątkowego i nie podlega opodatkowaniu PIT.

Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 2 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 164/15, akcentował zwrotny charakter świadczeń związanych z bezpodstawnym wzbogaceniem. Jeżeli świadczenie ma charakter restytucyjny, trudno uznać je za przychód podatkowy w rozumieniu ustawy o PIT.

Trzeba jednak pamiętać, że neutralność podatkowa zależy od udowodnienia, że dana kwota rzeczywiście jest zwrotem nakładów. Jeżeli strony nie mają dokumentów, a przelew zostanie opisany jako darowizna albo nie ma związku z wcześniejszymi wpłatami, ryzyko podatkowe rośnie.

Podatek od spadków i darowizn przy nadwyżce

Jeżeli przekazana kwota przekracza wartość rzeczywiście poniesionych nakładów, nadwyżka może zostać potraktowana jako darowizna. Wtedy zastosowanie może mieć ustawa o podatku od spadków i darowizn.

Osoby pozostające w nieformalnym związku nie są z tego powodu traktowane tak samo jak małżonkowie. Partner lub partnerka co do zasady nie korzysta z pełnego zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny wyłącznie dlatego, że strony prowadziły wspólne gospodarstwo domowe. W razie darowizny trzeba ustalić właściwą grupę podatkową, kwotę wolną oraz obowiązki zgłoszeniowe.

Dlatego w rozliczeniu warto jasno oddzielić kwotę zwrotu nakładów od ewentualnej nadwyżki przekazanej dobrowolnie. Jeżeli strony chcą przekazać dodatkowe środki jako darowiznę, powinny liczyć się z koniecznością jej prawidłowego rozliczenia podatkowego.

Jak bezpiecznie udokumentować rozliczenie?

Najlepiej przygotować prostą umowę lub porozumienie rozliczeniowe. Dokument powinien wskazywać nieruchomość, okres wspólnego finansowania, rodzaj poniesionych nakładów, kwoty, sposób ich wyliczenia oraz termin i sposób zapłaty. Do porozumienia warto dołączyć zestawienie przelewów i innych dowodów.

W tytule przelewu dobrze unikać niejednoznacznych określeń. Jeżeli przelew jest zwrotem nakładów, warto opisać go w sposób odpowiadający rzeczywistości, np. jako zwrot nakładów na budowę lub spłatę kredytu według porozumienia z określonej daty.

Jeżeli kwoty są wysokie, strony są skonfliktowane albo dokumenty są niepełne, przed dokonaniem przelewu warto przeanalizować sprawę indywidualnie. Inaczej ocenia się regularne przelewy na raty kredytu, inaczej wspólne utrzymanie domu, a jeszcze inaczej jednorazowe finansowanie dużego remontu.

FAQ

Czy partnerka ma udział w domu, jeśli spłacała kredyt?

Nie, sama spłata kredytu nie powoduje nabycia udziału we własności nieruchomości. Może jednak uzasadniać roszczenie o zwrot nakładów, jeżeli wpłaty zwiększyły majątek właściciela domu.

Czy przelew na wspólne konto oznacza darowiznę połowy pieniędzy?

Nie automatycznie. Wspólne konto oznacza możliwość dysponowania środkami wobec banku, ale nie rozstrzyga o tym, komu prawnie przysługuje dana część pieniędzy. Decydują ustalenia stron i źródło środków.

Czy zwrot nakładów trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego jako darowiznę?

Jeżeli jest to rzeczywisty zwrot udokumentowanych nakładów, zasadniczo nie jest to darowizna. Zgłoszenie może być potrzebne wtedy, gdy przekazanie ma charakter darowizny albo obejmuje nadwyżkę ponad rzeczywiste nakłady.

Jakie dowody są najważniejsze przy rozliczeniu konkubinatu?

Najważniejsze są potwierdzenia przelewów, historia spłaty kredytu, faktury, rachunki, korespondencja stron oraz pisemne porozumienie rozliczeniowe. Im większa kwota, tym większe znaczenie ma precyzyjna dokumentacja.

Czy właściciel domu może odmówić zwrotu pieniędzy?

Może kwestionować roszczenie, zwłaszcza gdy nie ma dowodów wpłat albo gdy twierdzi, że pieniądze były przeznaczone na bieżące koszty życia. W razie sporu o zasadności i wysokości roszczenia rozstrzyga sąd.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji kluczowe jest rozdzielenie trzech kwestii: własności nieruchomości, cywilnego rozliczenia nakładów oraz podatkowej kwalifikacji przekazanych pieniędzy. Partnerka nie staje się współwłaścicielem domu przez sam udział w spłacie kredytu, ale może mieć roszczenie o zwrot tego, co faktycznie wyłożyła na cudzy majątek.

Zwrot udokumentowanych nakładów co do zasady nie jest darowizną ani przychodem podatkowym. Nadwyżka ponad wartość nakładów może jednak zostać uznana za darowiznę, szczególnie gdy nie wynika z żadnego rozliczenia. Dlatego przed swobodnym korzystaniem ze środków ze wspólnego konta warto ustalić i udokumentować, jaka część pieniędzy należy się partnerce z tytułu poniesionych wydatków.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 30 kwietnia 2015 r., sygn. akt I ACa 233/15
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 164/15
6. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 października 2019 r., nr 0113-KDIPT3.4011.389.2019.1.ASZ