Autor: Adam Nowak
W 2018 roku zakupiliśmy mieszkanie wraz z lokalem garażowym i udziałem w drodze dojazdowej. Niestety nie wiedzieliśmy, że w przeciągu 14 dni należy zgłosić ten zakup do gminy do obliczenia podatku od nieruchomości. Do tego momentu tego nie zrobiliśmy. W przeciągu 1–2 miesięcy planujemy sprzedać mieszkanie. Co w takim przypadku powinniśmy zrobić?
W pierwszej kolejności przeanalizujmy przepisy stanowiące o podatku od nieruchomości. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych.
W myśl art. 6 ww. ustawy „obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku”.
Jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek. Osoby fizyczne są obowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu IN-1 w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości.
Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Jeżeli w ciągu roku podatkowego nastąpiło wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości, organ podatkowy dokonuje zmiany decyzji, którą ustalono ten podatek.
Jak zatem widać z treści powyższych przepisów, obowiązek podatkowy zawsze spoczywa na właścicielu. Osoba, która nabywa własność nieruchomości, ma ustawowy obowiązek zgłoszenia tego faktu do urzędu gminy/miasta w terminie 14 dni od dnia zaistnienia tego zdarzenia. Począwszy od 1. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym doszło do zakupu, czyli przeniesienia własności, obowiązek podatkowy spoczywał na Państwu jako nabywcach. Ciężar poinformowania o tym fakcie spoczywa zawsze na podatniku, więc niestety, ale urząd nie miał obowiązku interesować się, co się dzieje z nieruchomością. Nawet bezczynność organu nie sprawia, że obowiązek podatkowy nie istnieje.
Zasadniczo podatek przedawnia się po upływie 5 lat, co oznacza, że w zakresie wcześniejszych lat urząd nie może wydać decyzji podatkowej. W konsekwencji zobowiązanie podatkowe za 2018 rok przedawnia się z końcem 2023 roku.
Nie zmienia to jednak faktu, że w zakresie nieprzedawnionych zobowiązań nadal spoczywa na Państwu jako na właścicielach obowiązek uregulowania podatku. Ponadto niezłożenie informacji IN-1 spowodowało uszczuplenie podatku co stanowi czyn zagrożony Kodeksem karnym skarbowym w postaci kary grzywny do 720 stawek dziennych.
Podatnik może jednak uniknąć odpowiedzialności karnoskarbowej poprzez skorzystanie z instytucji czynnego żalu, który uregulowany jest w art. 16 Kodeksu karnego skarbowego. Otóż zgodnie z tym przepisem nie podlega karze za przestępstwo skarbowe lub wykroczenie skarbowe sprawca, który po popełnieniu czynu zabronionego zawiadomił o tym organ powołany do ścigania, ujawniając istotne okoliczności tego czynu, w szczególności osoby współdziałające w jego popełnieniu.
Ponadto czynny żal stosuje się tylko wtedy, gdy w terminie wyznaczonym przez organ uiszczono w całości wymagalną należność publicznoprawną uszczuploną popełnionym czynem zabronionym. Jak zatem widać, jednym z warunków skuteczności czynnego żalu jest zapłata całej należności którą uszczuplono na skutek popełnienia czynu zabronionego.
Zawiadomienie jest bezskuteczne, jeżeli zostało złożone:
Ideą powyższego przepisu jest, aby podatnik dobrowolnie zgłosił czynny żal, tj. aby wykazał własną inicjatywę w przyznaniu się do popełnienia czynu zabronionego i dobrowolnie naprawił wyrządzone szkody.
W konsekwencji w tej sytuacji należałoby złożyć informację IN-1 (wraz z załącznikiem ZIN-1 (dane o nieruchomościach) oraz ZIN-3 gdzie wskazuje się drugiego współwłaściciela) wraz z czynnym żalem. Na podstawie tej informacji urząd wyda decyzje podatkowe w zakresie podatku, który jeszcze nie uległ przedawnieniu (tj. do 5 lat wstecz). Konieczne będzie uregulowanie tego podatku w oparciu o otrzymane decyzje wraz z zaległymi odsetkami za zwłokę.
Dodajmy, że w treści aktu notarialnego umowy sprzedaży znajduje się informacja, że zbywca nie zalega z podatkami i opłatami związanymi z nieruchomościami, zatem z pewnością nowemu nabywcy będzie zależeć, aby żadne zaległości podatkowe dotyczące nieruchomości nie występowały.
Zakup mieszkania bez zgłoszenia do gminy
Pan Krzysztof w 2020 roku kupił mieszkanie wraz z miejscem postojowym. Niestety, nie był świadomy obowiązku zgłoszenia tego faktu do gminy w celu obliczenia podatku od nieruchomości. W 2024 roku, przed sprzedażą mieszkania, dowiedział się od notariusza, że nieuregulowany podatek może wpłynąć na transakcję. Aby uniknąć problemów, zgłosił zaległość, złożył deklarację IN-1 i skorzystał z czynnego żalu, co pozwoliło mu uniknąć kary, choć musiał zapłacić zaległy podatek z odsetkami.
Długi okres bez płacenia podatku
Pani Anna kupiła dom jednorodzinny w 2016 roku, ale z racji braku wiedzy nie zgłosiła go do opodatkowania. Po sześciu latach zamierzała sprzedać nieruchomość. Z racji upływu czasu część zobowiązań uległa przedawnieniu, jednak za okres ostatnich pięciu lat musiała uiścić zaległy podatek. Aby uniknąć grzywny, złożyła deklarację IN-1 i wniosek o czynny żal, co pozwoliło jej rozliczyć zaległości bez dodatkowych sankcji karnych.
Niezgłoszenie garażu i drogi dojazdowej
Państwo Kowalscy w 2019 roku kupili mieszkanie, lokal garażowy i udział w drodze dojazdowej. O ile zgłosili mieszkanie do opodatkowania, to o garażu i drodze zapomnieli. Dopiero w 2023 roku, po kontroli ze strony gminy, zorientowali się, że istnieje zaległość podatkowa. Złożyli brakujące formularze, a urząd skorygował wysokość należnych podatków. Dzięki skorzystaniu z instytucji czynnego żalu, państwo Kowalscy uniknęli grzywny, musieli jednak zapłacić zaległy podatek i odsetki.
Obowiązek zgłoszenia zakupu nieruchomości do gminy w celu obliczenia podatku od nieruchomości leży po stronie właściciela i należy to zrobić w ciągu 14 dni od nabycia. Zaniedbanie tego obowiązku może skutkować naliczeniem zaległości podatkowych oraz odsetek, a nawet karą grzywny. Istnieje jednak możliwość skorzystania z instytucji czynnego żalu, która pozwala uniknąć odpowiedzialności karnoskarbowej, pod warunkiem dobrowolnego zgłoszenia zaległości i uiszczenia zaległego podatku. Ważne jest, aby przed sprzedażą nieruchomości upewnić się, że wszelkie zaległości podatkowe zostały uregulowane.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz kompleksowe przygotowanie pism prawnych, dostosowanych do Twoich indywidualnych potrzeb – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać pomoc w sprawach dotyczących nieruchomości i podatków! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika