Podatek od nieruchomości od garażu blaszanego

Ustawienie blaszanego garażu a podatek od nieruchomości

Jak wynika z ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają m.in. grunty; budynki lub ich części; budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W Pana sytuacji mamy do czynienia z:

• otynkowanym i ocieplonym garażem blaszanym, a nie „gołym” garażem–blaszakiem,
• jest on dwustanowiskowy (jedno stanowisko jako garaż, a drugie jako pomieszczenie gospodarcze, o wym. 7,50 x 7,50 m),
• cały garaż będzie posadowiony na płycie betonowej zbrojonej grubości 15 cm,
• pod płytą będzie podsypka o grubości około 30 cm,
• sam garaż będzie przymocowany do płyty śrubami,
• skoro jedna część garażu ma pełnić role pomieszczenia gospodarczego, to pozwala uznać tę część za budynek gospodarczy.

Jak mniemam, garaż ten nie będzie wykorzystywany w związku z ewentualną prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

Ze wskazanej ustawy wynika, że budynek to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 1a ust. 1 pkt 1).

Wskazany przepis wyróżnia kilka cech:

• trwałe związanie z gruntem,
• wydzielenie z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych,
• posiadanie fundamentów,
• posiadanie dachu.

Niewątpliwie taki garaż ma ściany, a więc przegrody budowlane (otynkowane i ocieplone ściany); posiada także dach. Nie ma fundamentów w znanym nam ujęciu praktycznym. Płyta betonowa przenosi co prawda obciążenia konstrukcji bezpośrednio na grunt, ale nie jest z nim połączona (gruntem) w sposób stały.

Pojęcie fundament: „(…) niezdefiniowane ustawowo jest pojęciem z zakresu sztuki budowlanej i tylko z zastosowaniem wiedzy specjalistycznej z zakresu budownictwa możliwe jest dokonanie oceny, czy dany obiekt jest posadowiony na fundamencie, czy też nie (…)” ( wyrok WSA z 24 lutego 2010 r., sygn. akt I SA/Gl 749/09 ).

Zasadnicze znaczenie ma ustalenie:

• czy garaż taki jak Pan zamówił, posadowiony na betonowej płycie, jest trwale związany z gruntem,
• czy w przypadku garażu takiego jak Pan zamówił, posadowionego na betonowej płycie (otynkowanego i ocieplonego) – można uznać go za połaczony z gruntem na stałe, czy to połączenie ma charakter czasowy,
• czy w przypadku garażu takiego jak Pan zamówił, posadowionego na betonowej płycie (otynkowanego i ocieplonego) – można go odłączyć od gruntu w taki sposób, że nie dojdzie do uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Konieczna jest łączna ocena konstrukcji garażu, użytych materiały, wielkość, sposobu połączenia z gruntem, możliwości odłączenia od gruntu itp. Kwestie te należy rozstrzygać indywidualnie.

Ustawa nie definiuje znaczenia zwrotu „trwale związany z gruntem” użytego w art. 1a ust. 1 pkt 1. Wobec powyższego konieczne jest skorzystanie z Kodeksu cywilnego. Zawiera on następujące regulacje:

„Art. 46 § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 47 § 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”.

Obiekt budowlany trwale związany z gruntem

Trwałe związanie z gruntem oznacza zarówno posiadanie przez obiekt budowlany fundamentów, które są usytuowane poniżej poziomu terenu (wkopane w grunt), jak i trwałego związania fundamentów z obiektem budowlanym. Obiektu budowlanego, w którym dolna płaszczyzna znajduje się na poziomie terenu, a jego przeniesienie lub rozebranie nie wiąże się z wykonywaniem robót ziemnych, nie można uznać za trwale związanego z gruntem.

Budynek trwale związany z gruntem jest najczęściej jego częścią składową w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2).

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że za trwale z gruntem związany budynek można uznać tylko taki, który spełnia dwa warunki:

• nie można go od gruntu oderwać bez jego uszkodzenia,
• nie jest to obiekt wzniesiony do tzw. przemijającego użytku.

Takie rozumienie znajduje uzasadnienie w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Występujące w tej ustawie pojęcie „nieruchomość”, w tym również gruntowa, rozumie się zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego, co przemawia za przyjęciem rozumienia „trwałego związku budynku z gruntem” zgodnie z art. 48 Kodeksu. Budynek w rozumieniu ustawy jest częścią składową gruntu w rozumieniu art. 47 Kodeksu cywilnego albo nieruchomością budynkową w rozumieniu art. 46. Jeżeli nie jest ani nieruchomością budynkową, ani też częścią składową gruntu, to nie może być budynkiem w rozumieniu ustawy (G. Dudar, L. Etel, Komentarz do art. 1 (a) ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych [w:] L. Etel, S. Presnarowicz, G. Dudar, Podatki i opłaty lokalne. Podatek rolny. Podatek leśny. Komentarz, ABC, 2008; System informacji prawnej Lex; wyrok WSA w Olsztynie z dnia 18 września 2008 r., sygn. akt I SA/Ol 294/08).

Garaż nieotynkowany i nieocieplony nie byłby połączony z gruntem tak intensywnie i mocno, że odłączenie go spowodowałoby zasadniczą jego zmianę. Tylko blaszana konstrukcja garażu (bez tynku i ocieplenia) powodowałaby, że łatwo go od gruntu odłączyć i zdemontować, ponieważ jest składany z luźnych elementów i nie dojdzie do uszkodzenia lub zniszczenia jego elementów (otynkowania i ocieplenia ścian).

Możliwość przeniesienia garażu niezwiązanego trwale z gruntem

W przypadku garażu, co prawda blaszanego, z pomieszczeniem gospodarczym oraz dodatkowo otynkowanego i ocieplonego – powstają wątpliwości, czy możliwe jest jego odłączenie od gruntu bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany garażu.

Do zmiany gruntu nie dojdzie.

Jak Pan wskazał, będzie to garaż oraz pomieszczenie gospodarcze o łącznym wymiarze 7,50 x 7,50 m.

Nie jest to mała powierzchnia. Powstaje pytanie, czy w przypadku próby odłączenia garażu i pomieszczenia gospodarczego nie dojdzie do jego uszkodzenia. W praktyce można przenieść taki garaż i pomieszczenie gospodarcze jako całość, nie niszcząc jego konstrukcji oraz nie uszkadzając takiego obiektu. Wymagałoby to co prawda odpowiedniego sprzętu, ale jest możliwe.

Można także zdemontować poszczególne elementy (ściany, dach, płyta) i zmontować je ponownie w innym miejscu, co powoduje, że nie dochodzi do zniszczenia ani do uszkodzenia.

Otynkowanie i ocieplenie może dotyczyć tylko samego garażu, a wtedy łatwiej byłoby go zdemontować, odłączyć od gruntu bez jego uszkodzenia lub ziszczenia.

Kiedy za blaszany garaż będzie trzeba uiszczać podatek od nieruchomości?

Jeżeli organ uznałby, że nie jest możliwe odłączenie garażu i pomieszczenia bez ich uszkodzenia lub zniszczenia (są częścią składowa nieruchomości) – podlegałyby one podatkowi od nieruchomości.

Z decyzji w zakresie budowlanym wynikać będzie czy połączenie garażu z gruntem nastąpiło na stałe, czy ma charakter czasowy.

Jeżeli wskazane w niej będzie, że jest on wzniesiony dla przemijającego użytku – np. że pozwolenie jest czasowe, a garaż należy zlikwidować na wezwanie organu administracji lub po upływie czasu na jaki opiewa zezwolenie – nie można uznać, że jest on ustawiony na stałe dla trwałego i nieograniczonego czasowo użytku.

W przeciwnym wypadku organ może uznać, że połączenie z gruntem jest dokonane na stałe i garaż jest częścią składową nieruchomości, a zatem podlega podatkowi od nieruchomości.

W doktrynie uznaje się, że typowe garaże–blaszaki (bez otynkowania i ocieplenia) nie są budynkami w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (G. Dudar, L. Etel, jw.). Garaże blaszaki traktowane są jak ruchomości, a nie części składowe nieruchomości (S. Rudnicki [w:] S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 1998, s. 121 i in).

Uznałbym, że taki garaż, jaki Pan zamówił, nie podlega podatkowi od nieruchomości.

Organ podatkowy ze względu na otynkowanie i ocieplenie może uznać inaczej.

Z uwagi na możliwe uznanie takiego garażu z pomieszczeniem gospodarczym, jak Pan zamówił, za podlegające opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości – wskazane byłoby wystawienie do wójta, burmistrza, prezydenta o udzielnie w tym zakresie interpretacji indywidualnej.

Należałoby opisać stan faktyczny istniejący lub przyszły oraz przedstawić swoje zdanie w tej kwestii – czyli niepodleganie podatkowi od nieruchomości (brak trwałego związania z gruntem; połączenie z gruntem dla użytku przemijającego; możliwość odłączenia od gruntu bez zniszczenia lub uszkodzenia; uznanie za ruchomość, a nie część składowa nieruchomości; jego przeniesienie lub rozebranie nie wiąże się z wykonywaniem robót ziemnych).

Uznanie Pana zdania za prawidłowe skutkuje brakiem podatku od nieruchomości. W przypadku interpretacji odmiennej może Pan się od niej odwołać.