Strych a podatek od nieruchomości

Czy strych jest zawsze poddaszem użytkowym?

Nie. W podatku od nieruchomości nie każdy strych automatycznie staje się powierzchnią użytkową budynku. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się także garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Kluczowe jest więc słowo „użytkowe”. Jeżeli strych jest wyłącznie pustą przestrzenią konstrukcyjną pod dachem, bez realnej możliwości korzystania z niego zgodnie z funkcją budynku, można bronić stanowiska, że nie powinien być traktowany jako poddasze użytkowe. Ocena zależy jednak od konkretnych cech pomieszczenia: dostępu, wysokości, podłogi, wykończenia, instalacji, przeznaczenia w dokumentacji oraz faktycznej lub potencjalnej możliwości używania.

W opisanej sytuacji znaczenie mają m.in. brak ocieplenia, brak zabudowy, widoczna konstrukcja więźby dachowej, brak ścianki kolankowej i to, czy konstrukcja dachu faktycznie uniemożliwia normalne korzystanie z tej przestrzeni. Sam fakt, że do strychu prowadzą typowe drzwi, działa na korzyść organu, ale nie musi przesądzać całej sprawy.

Jak liczyć powierzchnię strychu pod skosami?

W sprawach dotyczących strychów bardzo często spór nie dotyczy tylko tego, czy poddasze jest użytkowe, ale także tego, jak policzono jego powierzchnię. Ustawa przewiduje szczególną zasadę dla pomieszczeń lub ich części o różnej wysokości:

• powierzchnię o wysokości powyżej 2,20 m zalicza się w całości,
• powierzchnię o wysokości od 1,40 m do 2,20 m zalicza się w 50%,
• powierzchni o wysokości poniżej 1,40 m nie zalicza się do powierzchni użytkowej.

Jeżeli w protokole lub decyzji organ po prostu zsumował powierzchnię z przedziału od 1,40 m do 2,20 m z powierzchnią powyżej 2,20 m i potraktował całość jako 100% powierzchni użytkowej, warto to zakwestionować. Nawet gdyby organ uznał strych za poddasze użytkowe, część pod skosami powinna być rozliczona zgodnie z ustawową metodą.

Zobacz również: kary za zaniżony podatek od nieruchomości i sprostowanie danych

Co wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych?

W orzecznictwie sądów administracyjnych występują różne podejścia do pojęcia poddasza użytkowego. Dlatego w sporze z gminą nie wystarczy samo ogólne stwierdzenie, że strych nie nadaje się do przebywania ludzi. Trzeba wykazać, dlaczego konkretna przestrzeń nie jest użytkowa w sensie podatkowym.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 26 kwietnia 2012 r., sygn. akt I SA/Rz 158/12, sąd zwrócił uwagę na możliwość korzystania z poddasza zgodnie z przeznaczeniem budynku. W sprawie, w której poddasze było niewykończone i nie nadawało się do korzystania zgodnie z funkcją budynku, sąd przyjął argumentację korzystną dla podatnika.

Odmienne akcenty pojawiły się w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 29 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Kr 364/17. Sąd podkreślił tam znaczenie dostępności przestrzeni i faktycznej albo potencjalnej możliwości korzystania z niej. Takie podejście może być korzystne dla organu, jeżeli strych jest zamkniętą, dostępną przestrzenią i da się go praktycznie wykorzystywać, choćby nie był wykończony jak lokal mieszkalny.

Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 24 kwietnia 2015 r., sygn. akt I SA/Wr 2509/14, wskazał, że opodatkowaniu podlegają także pomieszczenia z definicji nieprzeznaczone na pobyt ludzi, np. piwnice czy garaże. Z tego powodu argument, że strych nie nadaje się do stałego pobytu ludzi, może nie wystarczyć samodzielnie.

Jakie argumenty mogą pomóc w sporze z gminą?

W opisanym stanie faktycznym można podnieść kilka argumentów. Po pierwsze, strych nie jest wykończony i nie został przystosowany do normalnego używania. Po drugie, konstrukcja dachu, brak ścianki kolankowej i brak zabudowy mogą powodować, że znaczna część przestrzeni ma charakter techniczno-konstrukcyjny. Po trzecie, brak ocieplenia i instalacji może wskazywać, że nie jest to część budynku przeznaczona do praktycznego wykorzystania zgodnie z jego funkcją.

Trzeba jednak zachować ostrożność. Organ może twierdzić, że poddasze użytkowe nie musi być pomieszczeniem mieszkalnym ani miejscem stałego pobytu ludzi. Może wystarczyć możliwość wykorzystania jako magazyn, składzik lub przestrzeń pomocnicza. Dlatego najważniejsze jest wykazanie, że w konkretnych warunkach nie chodzi o zwykły niewykończony pokój, lecz o przestrzeń konstrukcyjną, której realna użyteczność jest istotnie ograniczona.

Praktycznie warto załączyć do pisma:

• zdjęcia całego strychu, w tym więźby, podłogi, przejść i skosów,
• rzut lub szkic z pomiarami wysokości,
• wyliczenie powierzchni z podziałem na przedziały wysokości,
• opis braku instalacji, ocieplenia, wykończenia i stałych funkcji użytkowych,
• w razie potrzeby opinię techniczną lub inwentaryzację sporządzoną przez osobę z uprawnieniami.

Odwołanie, zażalenie czy zastrzeżenia do protokołu?

Warto precyzyjnie ustalić, jaki dokument otrzymał podatnik. Jeżeli jest to decyzja ustalająca lub określająca podatek od nieruchomości, właściwym środkiem jest co do zasady odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, składane za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Termin wynosi zwykle 14 dni od doręczenia decyzji.

Jeżeli otrzymano jedynie protokół kontroli, wezwanie do wyjaśnień albo informację o ustaleniach urzędu, sytuacja procesowa może być inna. Wtedy najczęściej należy złożyć wyjaśnienia, zastrzeżenia albo korektę informacji podatkowej wraz z własnym stanowiskiem. Określenie pisma jako „zażalenie” może być nietrafne, jeżeli organ nie wydał postanowienia, na które zażalenie przysługuje.

W piśmie należy wyraźnie wskazać, czego podatnik żąda: pominięcia strychu jako nieużytkowego, ponownego pomiaru, zastosowania 50% powierzchni dla części o wysokości od 1,40 m do 2,20 m albo uchylenia decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

FAQ

Czy brak ocieplenia wyłącza strych z podatku od nieruchomości?

Nie zawsze. Brak ocieplenia jest ważnym argumentem, ale trzeba go zestawić z innymi cechami strychu, takimi jak dostęp, podłoga, instalacje, wysokość, przeznaczenie i faktyczna możliwość korzystania.

Czy powierzchnię od 1,40 m do 2,20 m liczy się w całości?

Co do zasady nie. Tę część powierzchni zalicza się do powierzchni użytkowej w 50%. Dopiero powierzchnię o wysokości powyżej 2,20 m zalicza się w całości, a poniżej 1,40 m pomija.

Czy argument, że strych nie nadaje się do pobytu ludzi, wystarczy?

Zwykle nie wystarczy samodzielnie. Sądy wskazują, że opodatkowaniu mogą podlegać także powierzchnie nieprzeznaczone na pobyt ludzi, np. piwnice lub garaże. Lepiej wykazywać brak użytkowości w szerszym znaczeniu: brak realnego przeznaczenia, ograniczenia konstrukcyjne i brak możliwości praktycznego używania.

Ile czasu jest na odwołanie od decyzji podatkowej?

Od decyzji w sprawie podatku od nieruchomości odwołanie składa się zwykle w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji. Pismo kieruje się do samorządowego kolegium odwoławczego, ale składa za pośrednictwem organu gminy, który wydał decyzję.

Co zrobić, jeśli otrzymano tylko protokół kontroli?

Wtedy warto złożyć pisemne wyjaśnienia lub zastrzeżenia i dołączyć dowody. Jeżeli decyzja nie została jeszcze wydana, celem jest przekonanie organu przed rozstrzygnięciem sprawy albo doprowadzenie do ponownego pomiaru.

Podsumowanie

W opisanej sprawie nie można z góry przesądzić, że gmina na pewno ma rację. Strych może być opodatkowany jako poddasze użytkowe, ale organ powinien wykazać, że jest to powierzchnia nadająca się do praktycznego wykorzystania. Podatnik może bronić się, wskazując na konstrukcyjny charakter przestrzeni, brak wykończenia, brak ocieplenia, brak instalacji oraz ograniczenia wynikające z więźby dachowej i skosów.

Osobnym i bardzo istotnym argumentem jest sposób obliczenia powierzchni. Jeżeli część od 1,40 m do 2,20 m została doliczona w pełnej wysokości, należy domagać się korekty wyliczeń. W piśmie do organu najlepiej połączyć zarzuty prawne z konkretnymi dowodami: zdjęciami, szkicem, pomiarami i opisem stanu technicznego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31 ze zm.
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 26 kwietnia 2012 r., sygn. akt I SA/Rz 158/12
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 29 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Kr 364/17
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 24 kwietnia 2015 r., sygn. akt I SA/Wr 2509/14