Niezgłoszony podatek od nieruchomości – co zrobić?

Zakup mieszkania a dwa różne podatki

W opisanej sytuacji trzeba odróżnić dwa obowiązki podatkowe: podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC, oraz podatek od nieruchomości. To nie są te same podatki i są rozliczane w inny sposób.

Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym czynność sprzedaży nieruchomości co do zasady podlega PCC. Ponieważ zakup nieruchomości wymaga aktu notarialnego, obowiązki związane z pobraniem i odprowadzeniem PCC wykonuje notariusz jako płatnik. Wynika to z art. 10 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W akcie notarialnym zwykle znajduje się informacja, czy notariusz pobrał PCC i w jakiej wysokości. Jeżeli mieszkanie było kupione od dewelopera i transakcja była opodatkowana VAT, PCC mógł w ogóle nie wystąpić. Nie rozwiązuje to jednak kwestii podatku od nieruchomości, który jest odrębną daniną lokalną należną gminie.

Obowiązek zgłoszenia mieszkania do podatku od nieruchomości

Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym. W przypadku osób fizycznych nie wystarczy samo podpisanie aktu notarialnego. Właściciel mieszkania powinien złożyć do właściwego wójta, burmistrza albo prezydenta miasta informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, najczęściej oznaczaną jako IN-1 wraz z wymaganymi załącznikami.

Termin na złożenie informacji wynosi co do zasady 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie obowiązku podatkowego, np. od nabycia własności lokalu. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje zasadniczo od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające ten obowiązek.

Jeżeli podatnikiem jest osoba fizyczna, podatek jest ustalany decyzją organu podatkowego. Dopiero decyzja wskazuje kwotę podatku i terminy płatności. Standardowo podatek płaci się w ratach, a gdy kwota podatku nie przekracza ustawowego progu, płatność następuje jednorazowo.

Brak decyzji z gminy nie zawsze oznacza brak obowiązku

To, że właściciel przez lata nie otrzymywał decyzji podatkowej, nie oznacza automatycznie, że podatek od nieruchomości nie istniał. Gmina często nie może wydać prawidłowej decyzji, jeżeli podatnik nie złożył informacji albo nie ujawnił danych potrzebnych do wymiaru podatku. Gdy problem wynika z danych w ewidencji, pomocny może być tekst o podatku za lata ubiegłe.

W praktyce należy więc złożyć zaległą informację i wyjaśnić, od kiedy jest się właścicielem mieszkania. Organ może następnie ustalić podatek za lata, za które nie wygasło jeszcze prawo do doręczenia decyzji. Przy braku złożenia wymaganej informacji zastosowanie może mieć dłuższy, pięcioletni termin wynikający z Ordynacji podatkowej, liczony według zasad właściwych dla danego roku podatkowego.

Nie należy zakładać, że gmina może skutecznie naliczyć podatek za cały kilkunastoletni okres bez ograniczeń. Jednocześnie nie warto samodzielnie przyjmować, że wszystkie starsze lata są bezpieczne, ponieważ ocena przedawnienia zależy od tego, czy decyzje były doręczane, czy były prowadzone czynności przerywające albo zawieszające bieg terminów oraz od dokumentów w aktach sprawy.

Jak naprawić brak zgłoszenia podatku od nieruchomości?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest dobrowolne uregulowanie sytuacji, zanim organ sam wykryje brak zgłoszenia. Właściciel powinien w szczególności:

• złożyć zaległą informację IN-1 do właściwej gminy lub miasta,
• dołączyć wymagane załączniki dotyczące lokalu, gruntu i części wspólnych, jeżeli są wymagane,
• wskazać datę nabycia mieszkania i dane wynikające z aktu notarialnego,
• złożyć pisemne wyjaśnienie przyczyn opóźnienia,
• rozważyć złożenie czynnego żalu na podstawie Kodeksu karnego skarbowego,
• po otrzymaniu decyzji zapłacić podatek i odsetki albo złożyć wniosek o ulgę w spłacie.

Czynny żal może chronić przed odpowiedzialnością karną skarbową, jeżeli zostanie złożony skutecznie, czyli zanim organ podatkowy będzie miał wyraźnie udokumentowaną wiadomość o popełnieniu czynu albo zanim rozpocznie czynności służbowe zmierzające do jego ujawnienia. Sam czynny żal nie umarza podatku i nie zastępuje informacji IN-1.

Czy trzeba zapłacić za cały okres niepłacenia?

Co do zasady nie należy przyjmować automatycznie, że właściciel zapłaci za cały okres od nabycia mieszkania, np. za 13 lat. Przy osobach fizycznych podatek od nieruchomości jest ustalany decyzją. Jeżeli decyzja za dany rok nie została doręczona w terminie przewidzianym w Ordynacji podatkowej, zobowiązanie za ten rok nie powinno powstać.

Jeżeli podatnik nie złożył wymaganej informacji, organ może korzystać z pięcioletniego terminu na doręczenie decyzji ustalającej zobowiązanie. W praktyce oznacza to, że gmina zwykle koncentruje się na latach nieprzedawnionych, ale każdy przypadek wymaga sprawdzenia dokumentów i sposobu działania organu.

Podobne ryzyka pojawiają się przy wezwaniu do podatku po latach, gdy trzeba ustalić, za które okresy gmina może jeszcze wydać decyzję.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy decyzja była kiedyś doręczona, ale podatek nie został zapłacony. Wtedy mamy już zaległość podatkową, od której mogą być naliczane odsetki, a przedawnienie ocenia się według reguł dotyczących zaległości podatkowych. Bieg terminu może zostać przerwany lub zawieszony, np. w związku z egzekucją administracyjną albo innymi zdarzeniami przewidzianymi w Ordynacji podatkowej.

Odsetki, raty i ulgi w spłacie

Jeżeli organ ustali podatek za lata, które mogą być jeszcze objęte decyzją, po stronie podatnika może powstać obowiązek zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki liczy się według zasad podatkowych, a ich wysokość zależy od kwoty zaległości, terminu płatności i daty zapłaty.

Jeżeli jednorazowa zapłata byłaby zbyt dużym obciążeniem, można złożyć do organu podatkowego wniosek o ulgę w spłacie zobowiązania, np. o rozłożenie na raty albo odroczenie terminu płatności. Wniosek powinien być uzasadniony sytuacją finansową, rodzinną, zdrowotną lub innymi ważnymi okolicznościami. Organ ocenia go uznaniowo, więc warto dołączyć dokumenty potwierdzające trudności w zapłacie.

Co napisać do urzędu?

Pismo do gminy powinno być rzeczowe i spokojne. Nie warto ukrywać daty nabycia mieszkania ani liczyć na to, że organ nie ustali danych z księgi wieczystej, aktu notarialnego lub ewidencji gruntów i budynków. W piśmie można wskazać, że brak zgłoszenia wynikał z błędnego przekonania, iż wszystkie formalności zostały załatwione przy akcie notarialnym.

Do pisma warto dołączyć zaległą informację podatkową oraz czynny żal, jeżeli istnieje ryzyko odpowiedzialności karnej skarbowej. Jeżeli gmina wyda decyzję obejmującą lata, które według podatnika są już przedawnione, należy rozważyć złożenie odwołania w ustawowym terminie po doręczeniu decyzji.

FAQ

Czy notariusz zgłasza mieszkanie do podatku od nieruchomości?

Nie w takim zakresie, który zwalnia właściciela z obowiązku wobec gminy. Notariusz pobiera PCC, jeżeli jest należny, ale właściciel powinien sam złożyć informację do podatku od nieruchomości.

Czy brak decyzji oznacza, że nie muszę płacić podatku?

Nie zawsze. U osoby fizycznej podatek jest ustalany decyzją, ale brak decyzji może wynikać z tego, że gmina nie otrzymała informacji o nieruchomości. Po złożeniu zaległej informacji organ może wydać decyzje za lata nieobjęte przedawnieniem.

Czy gmina może naliczyć podatek za kilkanaście lat?

Co do zasady organ nie może bez ograniczeń ustalać podatku za dowolnie długi okres. Przy braku złożenia informacji znaczenie ma pięcioletni termin z Ordynacji podatkowej, ale ocenę trzeba przeprowadzić osobno dla konkretnych lat i dokumentów.

Czy czynny żal zawsze chroni przed karą?

Nie zawsze. Czynny żal jest skuteczny tylko wtedy, gdy spełnia warunki z Kodeksu karnego skarbowego. Przede wszystkim powinien zostać złożony zanim organ sam ujawni czyn w sposób udokumentowany lub rozpocznie czynności zmierzające do jego wykrycia.

Czy można zapłacić zaległy podatek w ratach?

Tak, można złożyć wniosek o rozłożenie na raty albo odroczenie terminu płatności. Trzeba jednak uzasadnić wniosek i przedstawić dokumenty potwierdzające sytuację finansową lub inne ważne okoliczności.

Podsumowanie

W przypadku zakupu mieszkania notariusz zwykle rozlicza PCC, ale nie zastępuje właściciela w obowiązkach związanych z podatkiem od nieruchomości. Brak złożenia informacji do gminy należy naprawić przez złożenie właściwego formularza, wyjaśnień i, gdy jest to zasadne, czynnego żalu. Nie oznacza to automatycznie konieczności zapłaty za cały kilkunastoletni okres, ponieważ znaczenie mają terminy z Ordynacji podatkowej i to, czy za dane lata można jeszcze skutecznie doręczyć decyzję.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
2. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
4. Ustawa z dnia 10 września 1999 r. - Kodeks karny skarbowy, Dz.U. 1999 nr 83 poz. 930