Grunt zakupiony przez spółkę z o.o. i jego szybka sprzedaż, co z podatkiem VAT?

Definicja sprzedaży na gruncie podatku VAT

Definicję sprzedaży znajdziemy w art. 2 ust. 22 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT). Zgodnie z tą definicją przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z ustawą o VAT – przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Opodatkowanie VAT zbycia gruntu zakupionego przez firmę zależy od szeregu czynników. Pierwszą przesłanką jest to, czy w momencie nabycia przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT oraz czy podatnik działał jako podatnik VAT. Jeżeli tak – to przy zbyciu będzie VAT.

Odliczony VAT przy nabyciu gruntu przez spółkę

Przy nabyciu gruntu przez spółkę VAT został odliczony jako należny, a przy zbyciu będzie VAT jako podatek naliczony. Spółka nabyła grunt jako czynny podatnik VAT na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w krótkim czasie zdecydowała jednak o jego zbyciu.

Określona czynność będzie obciążona podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez czynnego podatnika VAT, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym, co do zasady, sprzedaż gruntów niezabudowanych powinna być opodatkowana podatkiem VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT – zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Dostawa terenów niezabudowanych – zwolnienie z VAT

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C 468/93 Gemeente Emmen – teren budowlany stanowi każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. W świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można zatem jedynie taki teren, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zgodnie z art. 2 ust. 33 ustawy o VAT – przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz – w przypadku braku takiego planu – wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu powyższych uregulowań.

Ustalenie przeznaczenia gruntu – MPZP lub WZ

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli plan nie występuje albo nie wynika z niego zaklasyfikowanie konkretnego gruntu, drugim wiążącym dokumentem potwierdzającym zasady użytkowania danej działki będzie decyzja o warunkach zabudowy.

Tak więc zasady funkcjonowania danego gruntu regulują powyższe dokumenty, które można pobrać w urzędzie gminy, na której terenie znajduje się dany grunt. Co istotne, nawet jeśli grunt stanowi działkę niezabudowaną, to jeszcze nie jest żadna przesłanka do skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT przy jej zbyciu. Dopiero przeznaczenie tej działki, zasady kształtowania jej użytkowania wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzji o warunkach zabudowy będą stanowiły o tym, czy dana działka jest gruntem niezabudowanym będącym terenem budowlanym, czy nie stanowi takiego terenu.

Podsumowując, opodatkowane podatkiem VAT są te dostawy, których przedmiot stanowią nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę).

Zbycie gruntu po 4 miesiącach od zakupy – rozliczenie VAT od sprzedaży

Podatek VAT jest podatkiem pośrednim. Płacony jest przy nabyciu jak przy zbyciu. Tyle tylko, że przy nabyciu bywa podatkiem należnym, a przy zbyciu podatkiem naliczonym (do zapłacenia przez zbywcę).

W spółce z o.o. nie ma czasu na zbycie gruntu niezabudowanego bez konsekwencji zwrotu VAT odliczonego. Grunt nie jest środkiem trwałym i samodzielnie nie podlega amortyzacji. A jedynie przy zbyciu budynku stanowiącego środek trwały wraz z gruntem – może pojawić się konieczność korekty podatku VAT od nabycia. I to nie zawsze, a jedynie wtedy, gdyby takie zbycie korzystało ze zwolnienia. Jak nie korzysta ze zwolnienia, to nie ma korekty. Ale to, jak rozumiem, jest bezprzedmiotowe – jest tylko grunt niezabudowany.

Wobec powyższego w razie zbycia gruntu niezabudowanego w okresie 4 miesięcy od daty jego nabycia:

1. jeżeli przy zakupie odliczano VAT i nastąpi sprzedaż za wyższą cenę gruntu z VAT, to wystarczy tylko rozliczyć VAT od sprzedaży,
2. nie wchodzi w rachubę korekta podatku VAT dotychczas odliczonego, albowiem zbycie nie będzie zwolnione z podatku VAT.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535