Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży gruntu i zakupie udziału w domu męża

Kiedy sprzedaż nieruchomości powoduje obowiązek podatkowy

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości (jej części lub udziału) przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, co do zasady powoduje powstanie przychodu do opodatkowania.

Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału nastąpi po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wówczas sprzedaż nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu ww. przepisu, a kwota uzyskana ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu.

Na czym polega ulga mieszkaniowa

Niezależnie od powyższego, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (o których mowa w art. 30e), w części odpowiadającej iloczynowi dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży, jeżeli:

• począwszy od dnia sprzedaży,

• nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie,

• przychód został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe,

• a wydatki zostały odpowiednio udokumentowane.

Zwolnienie to jest zatem bezpośrednio powiązane z faktem przeznaczenia przychodu (w ustawowym terminie) na własne cele mieszkaniowe wskazane w ustawie.

Jakie wydatki uznaje się za własne cele mieszkaniowe

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem,

• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

o ile nieruchomość znajduje się w UE/EOG lub Szwajcarii.

Dodatkowo w świetle art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatki te uznaje się za wydatki na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem terminu wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw, których dotyczą wydatki.

Zakup udziału w domu należącym do męża jako cel mieszkaniowy

Kluczowe jest to, że przy zwolnieniu uwzględnia się tylko wydatki poniesione na „własne cele mieszkaniowe”. Oznacza to, że celem podatnika musi być realne zaspokojenie własnej potrzeby mieszkaniowej, czyli zapewnienie sobie tzw. „dachu nad głową”.

W opisanym stanie faktycznym zakup udziału w domu jednorodzinnym należącym do męża (stanowiącym jego majątek osobisty), w którym żona już mieszka i zamierza mieszkać nadal, należy uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe. W konsekwencji przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości na zakup udziału w takim domu może korzystać ze zwolnienia.

Warunki skorzystania ze zwolnienia

Aby skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy spełnić łącznie następujące warunki:

1. wydać środki uzyskane ze sprzedaży,

2. na własne cele mieszkaniowe,

3. w terminie nie dłuższym niż trzy lata od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.

Jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, wówczas dochód z tej sprzedaży będzie w całości zwolniony z podatku.

Interpretacje podatkowe potwierdzające stanowisko

Analogiczny problem był przedmiotem interpretacji z dnia 6.05.2025 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.290.2025.1.KR, w której wskazano m.in.:

„ Kwota (...) zł uzyskana ze sprzedaży zostanie przeznaczona na zakup udziału w mieszkaniu męża Wnioskodawczyni. W tym miejscu należy podkreślić, że mieszkanie męża Wnioskodawczyni należy do majątku osobistego męża Wnioskodawczyni, ponieważ zostało nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego. Zgodnie z polskim prawem (Kodeks rodzinny i opiekuńczy, art. 33), do majątku osobistego należą: mienie nabyte przed zawarciem małżeństwa - wszystko, co osoba posiadała przed ślubem. Wnioskodawczyni realizuje w mieszkaniu męża Wnioskodawczyni swoje cele mieszkaniowe, mieszka tam razem z rodziną. Po zakupie udziału nadal będzie Wnioskodawczyni mieszkać w tym mieszkaniu.

Powyższy zakup zostanie dokonany w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości (…) Reasumując, uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód ze sprzedaży nieruchomości, który zostanie wydatkowany w ciągu trzech lat od dnia sprzedaży na zakup udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność małżonka Wnioskodawczyni będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Podobnie w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 06.10.2017 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.211.2017.2.JG, wskazano:

„ Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość, czy środki uzyskane ze zbycia nieruchomości przeznaczone na nabycie udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, który należy obecnie do małżonka Wnioskodawczyni, oraz który wchodzi do jego majątku odrębnego będą mogły korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisami prawa rodzinnego o zaliczeniu przedmiotów majątkowych do wspólnego czy też odrębnego majątku decyduje przede wszystkim moment oraz sposób ich nabycia. Nieruchomości nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej czy też w drodze darowizny zgodnie z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowią wyłączną własność małżonka, którą może on swobodnie rozporządzać bez zgody drugiego z nich.

Zatem jeżeli Wnioskodawczyni przeznaczy przychód ze sprzedaży otrzymanej w drodze darowizny nieruchomości na cele wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych realizowanych poprzez zakup od męża z jego majątku odrębnego udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz zamieszkiwanie w tym budynku, będzie miała możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

W rezultacie przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na zakup udziałów w nieruchomości należącej do męża będzie stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe i w tym zakresie podatniczka może skorzystać z omawianego zwolnienia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350