Sprzedaż i darowizna mieszkań wynajmowanych w firmie

Mieszkania wykorzystywane w działalności gospodarczej a źródło przychodu

Sprzedaż składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej zwykle może powodować przychód z tej działalności. Dla lokali i budynków mieszkalnych ustawodawca przewidział jednak szczególne rozwiązanie. Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego albo określonych praw do lokali mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej nie zalicza się do przychodów z działalności gospodarczej.

W praktyce oznacza to, że sprzedaż mieszkania wynajmowanego w działalności należy oceniać przede wszystkim według zasad dotyczących odpłatnego zbycia nieruchomości, czyli według art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Nie przesądza więc sama okoliczność, że lokal był wpisany do ewidencji środków trwałych, był amortyzowany w przeszłości albo generował koszty związane z najmem.

Najważniejszy jest charakter nieruchomości i sposób jej wykorzystania. Jeżeli lokal był mieszkaniem przeznaczonym do wynajmu i nie był nabyty jako towar handlowy do dalszej odsprzedaży, sprzedaż zasadniczo pozostaje poza źródłem przychodów z działalności gospodarczej.

Sprzedaż po upływie 5 lat i obowiązki wobec urzędu skarbowego

Jeżeli sprzedaż następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania, przychód z odpłatnego zbycia nie podlega opodatkowaniu PIT. W takim przypadku nie składa się PIT-39 i nie wykazuje się przychodu w zeznaniu rocznym z działalności gospodarczej.

Jeżeli natomiast sprzedaż nastąpiłaby przed upływem tego terminu, zastosowanie miałby reżim opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości, w tym zasady z art. 30e ustawy PIT. Wtedy co do zasady dochód podlega opodatkowaniu 19% PIT, chyba że podatnik spełni warunki przewidziane dla zwolnienia związanego z wydatkowaniem przychodu na własne cele mieszkaniowe.

W opisanym stanie faktycznym istotne jest więc udokumentowanie dat nabycia poszczególnych lokali. Dla każdego mieszkania 5-letni termin należy liczyć oddzielnie. Jeżeli wszystkie lokale zostały nabyte ponad 5 lat temu, sprzedaż tych lokali co do zasady nie powinna generować PIT.

Kiedy urząd może kwestionować neutralność sprzedaży?

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy z okoliczności wynikałoby, że lokale nie były majątkiem trwałym służącym najmu, lecz towarem handlowym przeznaczonym do obrotu. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których podatnik prowadzi działalność deweloperską, obrót nieruchomościami, nabywa lokale głównie w celu szybkiej odsprzedaży albo ujmuje je w księgach jako towary.

Jeżeli jednak lokale były kupowane wiele lat temu, wynajmowane, ujmowane jako środki trwałe i nie stanowiły przedmiotu regularnego obrotu, argumenty za kwalifikacją sprzedaży poza działalnością gospodarczą są silne. Takie stanowisko jest zgodne z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych oraz orzecznictwem sądów administracyjnych, w tym z wyrokami WSA we Wrocławiu z 19 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Wr 75/14, oraz WSA w Warszawie z 6 marca 2012 r., sygn. akt III SA/Wa 1429/11.

Podobnie wypowiadał się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych dotyczących sprzedaży budynków i lokali mieszkalnych wykorzystywanych w działalności, m.in. w pismach z 12.10.2022 r., 0113-KDIPT2-1.4011.660.2022.4.MZ, z 25.09.2023 r., 0114-KDIP3-2.4011.707.2023.2.MR oraz z 26.10.2023 r., 0112-KDIL2-2.4011.619.2023.4.AG.

Formalny proces sprzedaży lokalu

Sprzedaż mieszkania wymaga aktu notarialnego. W akcie powinny znaleźć się standardowe elementy transakcji: oznaczenie stron, opis lokalu, cena, sposób zapłaty, termin wydania lokalu oraz oświadczenia wymagane przez notariusza. Dla sprzedającego istotne jest zachowanie dokumentów potwierdzających datę nabycia oraz dokumentów księgowych dotyczących lokalu.

Jeżeli sprzedaż następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku nabycia, transakcji nie ujmuje się jako przychodu z działalności gospodarczej w KPiR i nie składa się osobnej deklaracji PIT z tego tytułu. Warto jednak sporządzić wewnętrzny dokument likwidacji albo wycofania środka trwałego z ewidencji, wskazując datę i przyczynę wykreślenia, np. sprzedaż lokalu aktem notarialnym.

Odrębnie trzeba przeanalizować VAT. Sama neutralność w PIT nie oznacza automatycznie braku skutków w VAT. Znaczenie mogą mieć w szczególności: status podatnika VAT, sposób wykorzystywania lokalu, pierwsze zasiedlenie, poniesione ulepszenia oraz to, czy przy nabyciu albo nakładach odliczano VAT. W wielu przypadkach sprzedaż lokali mieszkalnych po długim okresie wynajmu korzysta ze zwolnienia, ale wymaga to oceny konkretnych dokumentów.

Darowizna mieszkania dzieciom

Darowizna mieszkania na rzecz dziecka nie jest odpłatnym zbyciem, dlatego po stronie darczyńcy co do zasady nie powstaje przychód w PIT. Dodatkowo zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT przepisów tej ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn.

Po stronie dziecka zastosowanie może mieć zwolnienie dla najbliższej rodziny, wynikające z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego obdarowany nie składa samodzielnie zgłoszenia SD-Z2, ponieważ obowiązki związane z aktem wykonuje notariusz.

Darczyńca nie wykazuje darowizny mieszkania w zeznaniu rocznym PIT. Trzeba jednak pamiętać, że wartość darowanego lokalu nie jest kosztem uzyskania przychodu w działalności. Jeżeli lokal figurował w ewidencji środków trwałych, należy go wykreślić z tej ewidencji na podstawie aktu darowizny.

Dziecko, które otrzyma mieszkanie w darowiźnie, powinno pamiętać o własnych skutkach podatkowych przy ewentualnej późniejszej sprzedaży. Co do zasady 5-letni termin dla obdarowanego liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dziecko nabyło lokal w drodze darowizny.

Ewidencja środków trwałych i amortyzacja mieszkań

Według obecnego brzmienia przepisów mieszkalne budynki i lokale nie podlegają amortyzacji podatkowej. Ma to znaczenie dla bieżącego rozliczania najmu w działalności, ale nie zmienia zasad oceny sprzedaży lokalu mieszkalnego po upływie 5 lat od nabycia.

Warto również uwzględnić art. 22n ustawy PIT, zgodnie z którym określone nieruchomości mieszkalne nie podlegają obecnie objęciu ewidencją środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Jeżeli jednak lokal był historycznie ujęty w takiej ewidencji, praktycznie bezpieczne jest dokonanie technicznego wykreślenia na podstawie aktu sprzedaży albo aktu darowizny.

Wykreślenia mieszkania z ewidencji środków trwałych nie zgłasza się odrębnie do urzędu skarbowego. Dokument powinien pozostać w dokumentacji podatnika wraz z aktem notarialnym, historią amortyzacji, dokumentami nabycia i ewentualnymi dokumentami dotyczącymi nakładów.

Wnioski praktyczne

• Sprzedaż lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej do najmu należy zasadniczo rozliczać według zasad odpłatnego zbycia nieruchomości, a nie jako przychód z działalności.
• Jeżeli od końca roku nabycia lokalu minęło ponad 5 lat, sprzedaż nie powoduje PIT i nie wymaga złożenia PIT-39.
• Wyjątkiem mogą być lokale traktowane jako towary handlowe, zwłaszcza przy działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
• Darowizna mieszkania dziecku jest neutralna w PIT dla darczyńcy, a dziecko może korzystać ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn.
• Przy sprzedaży i darowiźnie trzeba uporządkować ewidencję środków trwałych oraz zachować dokumenty księgowe i notarialne.
• VAT wymaga odrębnej analizy, zwłaszcza gdy podatnik jest czynnym podatnikiem VAT albo odliczał VAT przy nabyciu lub nakładach.

FAQ

Czy sprzedaż mieszkania z działalności trzeba wpisać do KPiR?

Jeżeli lokal mieszkalny nie był towarem handlowym, a sprzedaż jest oceniana według zasad odpłatnego zbycia nieruchomości, nie ujmuje się jej jako przychodu z działalności w KPiR. Należy jednak zachować akt notarialny i dokument wykreślenia lokalu z ewidencji.

Czy po sprzedaży po 5 latach trzeba złożyć PIT-39?

Nie. Jeżeli minął 5-letni termin liczony od końca roku kalendarzowego nabycia, sprzedaż nie podlega opodatkowaniu PIT i nie składa się PIT-39.

Czy wcześniejsza amortyzacja mieszkania zmienia rozliczenie sprzedaży?

Sama wcześniejsza amortyzacja i ujęcie lokalu w ewidencji środków trwałych nie powodują, że sprzedaż mieszkania po latach staje się przychodem z działalności. Decydujące znaczenie ma mieszkalny charakter lokalu oraz to, czy nie był on towarem handlowym.

Czy dziecko musi zgłosić darowiznę mieszkania do urzędu skarbowego?

Jeżeli darowizna mieszkania jest zawarta w formie aktu notarialnego, zgłoszenia dokonuje notariusz. Obdarowane dziecko nie składa wtedy samodzielnie SD-Z2 w związku z tą darowizną.

Czy sprzedaż mieszkania może być objęta VAT?

Może, dlatego VAT trzeba ocenić osobno. Znaczenie ma m.in. status podatnika, historia wykorzystywania lokalu, pierwsze zasiedlenie, nakłady oraz ewentualne odliczenie VAT. Brak PIT nie przesądza automatycznie o braku skutków w VAT.

Czy darowizna mieszkania dziecku wpływa na jego późniejszą sprzedaż?

Tak. Dla dziecka, które otrzymało lokal w darowiźnie, własny 5-letni termin dla sprzedaży liczy się zasadniczo od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła darowizna.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkań wykorzystywanych w działalności gospodarczej do najmu może być neutralna w PIT, jeżeli lokale mają charakter mieszkalny, nie były towarami handlowymi i od końca roku ich nabycia minęło ponad 5 lat. W takim przypadku nie składa się PIT-39 i nie wykazuje przychodu w działalności.

Darowizna mieszkań dzieciom również co do zasady nie powoduje PIT po stronie darczyńcy. Po stronie dzieci zastosowanie może mieć zwolnienie w podatku od spadków i darowizn, a przy akcie notarialnym obowiązki zgłoszeniowe wykonuje notariusz. Niezależnie od tego należy uporządkować ewidencję środków trwałych i osobno zweryfikować skutki w VAT.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 19 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Wr 75/14.
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 marca 2012 r., sygn. akt III SA/Wa 1429/11.
5. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 października 2023 r., 0112-KDIL2-2.4011.619.2023.4.AG.